上实发展获注42亿资产 集团地产业务整体上市

　　上海报道 本报记者 田新杰

　　千呼万唤始出来。8月15日,停牌一个多月后,上实发展(600748.SH)复牌即封涨停,支撑这一强劲走势的正是近42亿房地产资产的注入。

　　上实发展15日公告称,公司拟以每股22.81元的发行价格,向控股股东上海上实(集团)有限公司(以下简称"上海上实")及其控股子公司上海上实投资发展有限公司(以下简称"上实投资")非公开发行总数不超过1.6亿股A股,加上部分自筹资金,以购买对方总额达41.91亿元的非现金房地产资产。

　　"集团已经把目前能放的

　　"能注入的都注入"

　　实际上,约两年前开始的上实地产整合就已成为了上海国资地产整合的核心之一。

　　据记者了解,上实地产整合的目标一直非常明确,就是在梳理旗下资产的基础上,利用上市公司的资本平台,资源集中到上市公司与资本市场接轨,发展壮大。至于大规模资产整合的原因,上实发展方面表示,由于母公司上海上实此前通过自身及下属公司经营着大量房地产业务,与上实发展存在同业竞争。

　　上实发展公告称,此次增发购入的各类房地产资产包括:上海上实所持有的8家房地产类公司股权,及其因联合毛纺负债抵押的一宗土地使用权及地上建筑物,评估价值合计逾25.49亿元的认购股份;上实投资所持有的6家房地产类公司股权按评估值作价逾7.19亿元认购股份;上实置业集团(上海)有限公司所持有的9家房地产类公司股权、海上海商业街资产及由置业集团享有的上实开发收益权,该部分非现金资产按评估值确定的转让价格逾9.22亿元。

　　"在本次发行中,上海上实拟通过其自身及子公司上实投资以房地产类非现金资产购买股权及上实发展向置业集团收购房地产类资产的方式,将其及其下属公司拥有的与上实发展从事有相同或同业的房地产类资产注入上实发展,从而基本解决同业竞争的问题。"

　　不过,与市场此前对上实发展资产注入规模的预期相比,近42亿的注入资产规模似乎并不算庞大,市场猜测上实方面还有所保留。

　　"近几个月,一直在忙这个事情,毕竟集团的地产资产规模庞大,各地各类公司数目甚多,这次42亿资产的注入工作量非常大。"上实发展的一位高层坦言,公司在当前情况下,几乎可以说已经把能够注入的房地产资产都注入了。

　　事实上,还有几块总值更为庞大的隶属于上海上实的房地产资产并未出现在此次注入名单上,对此,上实发展方面表示,由于客观原因,上海上实仍将持有部分经营用土地或房地产投资。

　　最为人所关注的当属崇明和朱家角的土地资产。"崇明区团结沙地块、东旺沙地块合计8635.90万平方米农业用地的使用权,由于该部分土地为农业用地,不会购成与上实发展的同业竞争。青浦区朱家角镇新华村合计80.86万平方米的住宅国有土地,由于尚不符合我国<城市房地产管理法>规定的土地使用权出让条件,无法在即期注入本公司。"

　　此外,还有位于上海申江两岸、青岛等多处多个公司的房地产资产也因各种原因未在此次整合中注入,这也给市场留下了进一步想象的空间。

　　上海国资地产集中化

　　发行完成后,上海上实将持有上实发展465183737股股份,持股比例由60.15%提高至63.65%,上实投资则将持有上实发展31527623股股份,持股比例为4.31%。

　　有分析师指出,此举不仅有助于上实发展提升盈利能力和市场竞争力,而且借助控股股东优质资产注入的强势推力,上实发展有望一举发展成为"超级地产航母"。

　　根据目标资产盈利预测报告,上实发展的营业收入2007年将达到224951.18万元,2008年更将高达257571.42万元,而2006年上实发展已审核实现的营业收入仅为110994.07万元;公司的净利润预测则有更大幅度的提高,从2006年的5397.92万元,预测猛增至2007年的13301.93万元和2008年的46580.72万元。

　　除了上海上实外,上海国资地产还剩下一个资产或许更为庞大的"巨无霸"——上海地产集团,旗下上市公司中华企业(600675)同样具备集团资产注入的预期。

　　一位知情人士表示,"上实这边已经拉开大幕,在上海国资委的计划中,接下来或许就是上海地产集团的整合,好戏连台。"

　　上海中穗投资管理有限公司总经理俞斌告诉记者,除上实和地产集团外,上海国资地产剩下的其他部分相对分散,主要集中在各区属国资公司,这类公司每个区的数量在1-4家。

　　"事实上,有接近60%左右的各级国资背景的地产企业已在多年前转制,目前剩下的40%地产企业将不会再转,全部内部整合,甚至会出现民资退出的情况。"