地产大鳄主动求变 地市虚火地块争夺现狼群效应

　　上海报道　本报记者　田新杰

　　曾经依靠资本优势在内地土地市场上“呼风唤雨”的港资地产大鳄逐渐发现，拿地越来越难了。

　　“现在在内地拿地很不容易。”6月12日，香港恒基兆业地产有限公司(0012。HK)(以下简称“恒基兆业”)营业部总经理谢伟铨感慨，看中一块地，但最终因成交价高于公司预定上限而没能拿到，“出现这种情况的几率不断增加”。

　　由国土资源部土地利用管理司等机构主办的“中国城市地价动态检测系统”发布的最新研究报告显示：2006年全国主要城市总体综合地价水平值为1544元／平方米，综合地价增长率为5.19%，与2005年的4.20%平均综合地价增长率相比，上涨了近1个百分点。

　　而2007年至今，各地“地王”接连出现，地价记录屡创新高。

　　地产大鳄主动求变

　　“2006年，公司通过银团贷款等融资途径，获得了大约133亿港元的资金用于公司今年的发展，而这笔资金的大部分将投向内地房地产市场。”

　　6月11日，恒基兆业在上海召开了一个“内地及香港投资气候”研讨会，谢伟铨在会上介绍了恒基兆业今年投资内地房地产的庞大计划。

　　而据恒基兆业一位内部人士表示，包括这次公开研讨会在内，“市场竞争格局的变化，令我们在策略上作出一些改变。”

　　谢伟铨还透露，“就在上个礼拜，公司参与长沙市的一幅土地争夺，地价在3亿左右，公司对该地块非常看好，作出的价格上限是5亿，但争夺异常激烈，最终成交价高达5.3元左右，只好放弃。”

　　据了解，恒基兆业今年的目标是在内地新增土地的可建建筑面积1.5亿平方尺，目前已买入约可建建筑面积1亿平方尺的土地。

　　“这些土地大多集中在徐州、长沙、重庆、西安、沈阳等二线城市，一线城市土地成本太高，几乎没有新增的量。”谢伟铨坦言，公司现在的战略是在一些二线城市争夺优质地块，打造当地具有标志性的项目。

　　另据了解，目前李兆基在内地的房地产新增项目几乎都由恒基兆业亲自出马，恒基中国因资金有限已于2005年被私有化。此外，为了应对港资公司在内地面临的全新竞争格局，恒基兆业已基本确定年内在深圳设立中国总部，每个区域设立区域总部，全面落地。

　　面对激烈的地市竞争，主动求变的香港上市地产公司不止恒基兆业一家。

　　易居房地产研究院所长助理杨红旭表示，港资公司的优势大不如前，这个很正常，由于港资公司主要是盯着内地大城市的中心地块，而这些地块同样吸引着国内大开发商甚至境外其他资本的目光，加上这类土地供应趋紧，地块争夺的“狼群效应”将日益明显。

　　各类资本的地块争夺战愈演愈烈，直接造成地市不断升温，地价攀升。

　　据“中国城市地价动态检测系统”最新发布的研究报告显示，热点地区重现地价加速上升。2006年，珠江三角洲地区综合地价继续保持增长趋势，平均地价水平为2276元／平方米，较2005年增长279元／平方米，综合地价平均增长率为13.95%，明显高于全国平均，高出700元／平方米以上。

　　地市虚火缘于供求结构差异？

　　此外，上述研究报告还显示，2006年，广州市

　　“2006年，北京、上海、广州、南京、杭州的楼面地价占房价的比例有所提高。”

　　对内地地价及楼价的持续攀升，谢伟铨表示，“衡量一个城市的房地产健康状况，关键要看当地经济发展的本身，如果经济发展不足以支持地价、楼价的上涨，是很危险的。”

　　另一值得注意的情况是，即使在一些陆续出台了严厉楼市调控政策的城市，地市却并未降温。

　　5月30日，南京市两幅住宅用地，分别经过59轮竞拍和35轮激烈竞拍后，最终以4.05亿元和2.3亿元分别被“抢走”。

　　而就在此前，南京市多个部门曾连续出台多项严厉的楼市调控政策，对持续升温的南京楼市“打压”降温。甚至，就在近日，南京市房产管理部门明确表示，将会同人民银行制定＜南京商品房预售监管办法＞，对开发商的商品房预售资金实行专户监管。

　　但是，对楼市的调控并没有对开发商的拿地激情造成太大的影响。而南京的情况还仅是一个缩影，各地的地价记录最近仍在不断被打破。

　　5月30日，绿城中国(3900。HK)联手葛洲坝集团，以34.9亿元报价在与中海、世茂、九龙仓、凯德置地、华润和新鸿基等大鳄的争夺中胜出，拿下杭州市钱江新城一幅126亩的土地，创下杭州楼面地价每平方米11759元的新纪录。

　　另一方面，一些热点城市的中小开发商却只能外出找地。江苏伟业房产有限公司董事长王惠忠曾向记者坦言，公司主要是在江苏的二线城市购地，一线城市的热点地块基本不敢参与。

　　“中国城市地价动态检测系统”的报告还指出，2006年南京的地价占房价比例很高，主要是由于南京城市建成区发展空间较小，城区周边可利用的建设用地少，建设用地供应不足。

　　“造成这种情况的另一个重要原因，是土地供需关系。一线城市中心城区优质地块所剩无几，几乎都需要拆迁，而拆迁成本则在逐年上升，偶有地块出让，自然是争夺激烈。”杨红旭指出，即使在南京这样调控空前严厉的城市，由于现在拿的地要到一两年后才上市，开发商赌的正是这些政策的短期性，不会影响到两年后的市场。

　　杨同时强调，这种供不应求的情况仅是表面现象，并非整体的地根太紧，主要是土地供应的区域及结构不平衡造成的。

　　以上海为例，自2005年以来，上海每年新增土地供应都非常少。2005年全市商品住宅用地仅推出4幅，合计总建筑面积为54万平方米。2006年至2007年大致维持这一局面，而今年以来几次大规模土地出让，几乎都以工业用地为主。

　　但土地闲置的情况却很严重。

　　6月12日，国税总局在对修订后的＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞进行解释时指出，“一些地区和行业固定资产投资增长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重。据悉，目前已出让的土地有2／3仍处于闲置状态。”