地价半年翻番 上海存量土地盘活难题隐现

　　上海报道 本报记者 田新杰

　　6月21日下午,仅仅五六分钟的时间,新江湾城D1地块便以12.6亿、楼面地价12509元/平方米的价格落入绿城集团董事长宋卫平的口袋里。此时,新江湾城在售楼盘的均价则在万元上下。

　　这天下午,在通过公开招拍挂出让的摘牌现场——上海市杨浦区房地局刻意低调,将媒体记者挡在门外。竞价的具体情况,则是一位参加此次土地争夺并进入现场的开发商朋友透露给本报记者的。就在所有记者在烈日下等待的时候,新江湾城的地价已经翻了一番。

　　"新江湾城土地受到开发商追捧可以理解,但地价在短期内翻番,确实有些疯狂了。"上海市房地局一位内部人士在听说上述卖地结果后坦言,其实市场并不缺地,关键是多年来大量入市的土地有很大一部分既没有充分开发又没能及时流转,因供应"时空"因素产生的矛盾已经显现。

　　"新江湾城现象"

　　"在杭州,只要老宋出马,没有绿城拿不下的地。"6月21日,在新江湾城D1地块现场竞价前,杭州滨江房产的一位人士告诉记者。

　　果不其然。这一天,这位酷爱穿红衣服的绿城掌门着红色T恤,首次出现在上海的土地拍卖现场。在众记者的注视下,宋卫平笑着走进上海市杨浦区房地局,约一小时不到,宋又笑着走出房地局大门。

　　共同参与争夺的,除了绿城外,还有13家开发商:龙湖地产、富力地产、凯德置地旗下华嘉控股,东方海外旗下骏宇公司、杭州滨江地产、金地集团、华润置地旗下坚实发展、江苏新城、丽丰控股、Peak Venture(新加坡庆隆投资旗下公司)、日里投资、万科胜保资本、永泰中国。

　　"真正报价的较量,只有短短6分钟,主角是重庆龙湖和浙江绿城。"进入现场的开发商透露。

　　一位开发商人士戏言,"除了老宋外,笑得最开心的或许该是第一个进入新江湾城的朱孟依和土地出让方。"

　　新江湾城D1地块挂牌起始价5.16亿元,折合亩价为580万元/亩,楼面价5123元/平方米,竞买方还需要另外支付290元/平方米的大配套费用。地块土地面积5.9253万平方米,容积率1.7,按照宋卫平拿下的价格,楼板地价高达12509元/平方米。

　　新江湾城公开出让的前两块地,前年及去年由合生及华润争得,面积分别达18万平方米和14万平方米,楼面地价分别为5617元/平方米和6676元/平方米。当时,朱孟依出的价格,已令业内感叹"疯狂、很难操作",华润拿第二块地的价位也让其他开发商为其捏一把汗,但短短半年后,新江湾城的地价记录又翻了一番。

　　地价飙升的新江湾城,俨然成了近两年新增供应稀少的上海宅地市场的"缩影",而这样的"新江湾城现象"已有些令市场看不懂。

　　截至今年四月底,新江湾城区域的在售楼盘中,合生江湾国际公寓累计合同均价突破万元,正当市场在感叹与市中心相距"遥远"的新江湾城

　　"按照绿城拿地的价格,未来楼盘的价格几乎不可能低于两万。"一家同为香港上市地产公司的高层向记者坦言,一般而言,一个项目没有40%的利润,很难操作。

　　宋卫平也表示,如果造精

　　"这个价格对于绿城来说,的确还是有风险的。"宋坦言,上海优质地区土地供应量有限,而类似新江湾城地区规划成熟的地块更是稀缺,公司想在上海拿地,只有靠资金说话。

　　土地供应的"时空"矛盾

　　"造成这种'新江湾城现象',确实与这两年商品住宅用地的供应卡得紧密不可分。"上述上海市房地局人士透露,"据初步计划,今年上海的普通商品住宅用地供应较前两年会有所增加。"

　　"尽管新江湾城因其超前的整体规划以及较大的发展空间,受到追捧,但短短半年之内,地段条件接近的两块土地,价格相差一倍,这不能算是理性的市场行为,值得主管部门注意。"该人士说。

　　事实上,这样激烈的土地争夺,已引起开发商警觉。

　　6月21日参与新江湾城地块竞价的其中一家外地开发商有关人士坦言,公司初涉上海,主要是"陪太子读书",来了解一下行情,对拿地其实并不抱太大希望。"知道上海的地竞争激烈,但今天的结果还是出乎我们的意料。"

　　上述这家香港上市地产公司的高层则把这种土地争夺称为"阵地战","这样扎堆竞争土地,存在很大的风险,我们的策略是尽量避免,虽然公司有很好的资本渠道,但这样的地块拿下来,会很难做,至少利润会大幅压缩。"

　　"这两年,上海新增的宅地确实有限,但其实我们可以通过其他多种途径获得土地。"

　　这位开发商所指的通过其他途径获得的土地,主要是指已经进入市场但尚未开发的存量土地。

　　关于这部分土地的数量,上海官方在2005年最后一次公布的相关数字是:到目前为止,全市共有未动工建设两年以上经营性土地面积1262公顷,其中,中心城区190公顷。

　　"这个数据与市场的存量土地相比,就是九牛一毛。"这位房地局内部人士表示,据其了解,这么多年来,上海市房地部门批出去的土地,其可建住房面积总量高达3亿-4亿平方米,而以上海每年约2000万平方米左右的供应量计算,这些土地足够20年的开发。

　　"但问题是,这其中有很大一部分土地因种种原因并未得到及时开发,不能对市场形成有效供给,成了存量甚至闲置土地,政府一直在设法推动这块总量巨大的土地尽早成为有效供给。"

　　他还解释道,因近两年土地供应减少而导致新增供应价格狂飙、大量存量土地却迟迟未能再流通形成供应,这种土地供需的"时空"矛盾,给政府部门出了道难题:为促使存量土地的开发和减少新增存量土地,必须严格控制新增土地供应,但少量的供应又难以满足开发商的发展需求。

　　"开发商往往以现在一时一地的高地价为由,给市场传递信息:我的地价成本都已经这么高,未来房价不可能再低了。"房管局人士坦言。

　　历史的供应过剩和当前的供应不足,这种"时空"矛盾在上海地市已日益突出。