外环房价优势突显 郊区化办公成风

　　薛建雄

　　外环以内新房供应的不足，加上政府的及时出手打压，使得6月楼市迅速降温。外环外由于新房供应的充足，加上均价仅为6000元/平方米左右的低价优势，成交量正在逐步释放，带来了本周住宅市场的量升价减。

　　天天房展网(www.ttfz.net)研究中心据“网上房地产”统计的成交数据显示，本周上海楼市(商品房、剔除动迁、配套房，下同)共成交66.13万平方米，环比微增0.8%；受高价商铺成交的带动，平均成交价格也微升56元/平方米，达10507元/平方米。其中，住宅成交面积增加5%，达到58.76万平方米，但是住宅的平均成交价格环比下降1.2%，为10363元/平方米。

　　经过今年前三个月

房价的上涨，外环以内新房的价格普遍高企，优质房源也所剩无几。部分需求因此被逼向了房源供应相对充足，房价也相对比较优质的外环外。这使得外环外住宅成交占楼市的比重，由上周的50%增加到本周的53%，从而导致了本周平均房价的下降。

　　目前外环周边15个板块的房价普遍只有5000~6000元/平方米，而外环以内较好的楼盘价格都已突破万元。之间的巨大差距，使得不少市民放弃地段观念，选择了多等几年就可以通地铁的外环周边板块。

　　与市民们无法承受高房价相似，企业也因无法承受高涨的租金，纷纷搬出了几大CBD，向近郊工业区转移，使得产权式写字楼市场交投两旺。

　　上海甲级写字楼的租金两年涨了约71.4%，从2004年的0.7美元/平方米/天涨到2006年底的1.2美元/平方米/天。但是去年产权式写字楼的售价并没有随着租金的高涨而走高。因而，一些高级写字楼改售为租长期持有，更是加深了产权式写字楼的冷淡之势。

　　前不久，中国内地第一高楼环球金融中心就通报，预计招租价要超过3.3美元/平方米/天，每平方米的年租金将超过1200美元。其不远处的中融碧云蓝天预计售价将超过人民币7万元/平方米，这让很多企业望尘莫及。而同样号称5A甲级的工业区写字楼——交能大厦的报价不足6000元/平方米。后者售价还不及前者的年租金，从而吸引了多数企业向工业区转移，这种转移的案例已经从先前类似联合利华这样的世界500强企业，向国内的私营企业扩张。

　　在企业对近郊产权式写字楼需求扩大的刺激下，今年以来产权式写字楼也出现了量增价涨的趋势。天天房展网研究中心根据网上

房地产每天的交易数据统计，今年前5个月，上海产权式写字楼共成交60.56万平方米；平均成交价格14012元/平方米。其中，5月份的成交量为14.05万平方米，虽不及年关前的1月份，但远高于之前2、3、4月；平均成交价格达到14572元/平方米，比平均水平高出6.5%。在产权式写字楼价格上扬之后，6月前10天的成交有所下滑，平均价格却高达14689元/平方米，继续呈现上涨势头。

　　(作者系天天房展网研究中心分析师)