顾云昌：并非出台国几条才算调控

　　孙荣飞

　　随着股市近期出现波动，全国楼市的变化也更加牵动着百姓神经。北京今年以来商品房交易量却是比去年同期下降，集体用地上的小产权房交易之火热在各地很是扎眼，那房地产是否又到了该需要采取新宏观调控措施的阶段?就这些问题，本报专访了中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌。

　　《第一财经日报》：如何看待上海天价豪宅“汤臣一品”调查事件的标本意义?

　　顾云昌：这里有它符合市场的行为，当然它比较特殊，价格比周边高。这几年的销售业绩说明价格定得太高，这么好的地盘理应卖得差不多了，现在卖得不好，说明定价上有问题。如果只是房价定得高，政府也没必要干预，至于虚拟交易、弄虚作假则是另外问题。不过，“汤臣一品”多多少少有哄抬房价的嫌疑。

　　《第一财经日报》：你觉得北京的房价涨幅属于可接受范围内吗？

　　顾云昌：北京房价上涨过快成为事实。这两年包括今年上半年涨幅都过快，都排在全国前三位置。其原因是北京土地供应计划连续两三年没完成。北京土地开发量2004年比2003年下降40%，2005年又比2004年下降50%，今年一季度土地供应同比下降25%。

　　在“8·31”大限以后，土地需拍卖并由政府从生地变成熟地。而这需要政府大量土地储备，有没有足够财力购买土地成为关键，而当时的财力导致没能完成供应量。除了土地供应量没完成指标，另一个原因是供应了却没开发，由于拆迁原因或开发商捂盘惜售。

　　这些因素下，全国商品房供应量2006年比2005年下降0.1%，而北京商品住宅供应量却是同期下降20%多，这自然也意味着销售量下降了。另外北京的大都市概念、奥运概念、外地人买房，使得住房需求一直旺盛，需求量没下降。这整个推动北京房价高涨，好的楼盘三年差不多要翻一番。

　　《第一财经日报》：在现有情势下，你如何看待房价走势？

　　顾云昌：今年全国房价总体涨幅6%，比去年的7.5%低了不少。目前资金流动过剩，是导致房价上涨过快的主要原因，房地产也是由供求决定价格的。

　　宏观经济情况会直接影响房价：金融决定房市冷热，税收是杠杆，土地供应量是关键。

　　现在百姓手里有钱，却没有投资渠道。统计局刚公布的5月份全国居民消费价格上涨3.4%，而银行利率是百分之两点几，楼市涨幅百分之六点几。你说老百姓会考虑哪个？显然，想投资保值的人都会去买楼。所以，涨是有道理的，不可能会硬着陆。不过各方面所希望的是房价稳中有升。

　　《第一财经日报》：很多人都在猜测今年是否还会和去年、前年那样，中央会出台政策调控楼市？

　　顾云昌：前年出台“国八条”，去年“国六条”，很多人自然预期今年也会出台政策，但之所以出台那些政策，是因为中国的楼市还不够市场化。但实际上宏观调控不光只是出台几个政策，利率和汇率的变化都会影响到楼市。西方调控主要通过利率杠杆，美国一年多时间升了17次利率，到去年10月份基本调整到位，房屋交易量下来，房价得以回落。英国也是通过了5次利率调整，实现了楼市的稳定。通过利率调控市场是有效手段。近期央行通过利率、汇率、准备金率三箭齐发，既是调控宏观经济总量的，也是针对楼市的。调控楼市无非是调控供求关系，供求决定价格，我们需求太旺，就是流动性过剩。三箭齐发，就是用市场手段来调控楼市，我们不能以为只有出台“国几条”才算是调控。

　　《第一财经日报》：你觉得目前我国住房保障制度哪些还需要改善？

　　顾云昌：这几年房地产市场化造成我们住房保障的缺失和落后。由于房价在中长期时间里缓涨是个趋势，这个时候人人享有适当住房目标就成为必需。解决住房问题需要两条腿走路：一是市场化，解决改善性需求；二是用社会保障的办法来解决基本需求，解决中低以及偏下收入居民。后条腿恰恰我们做得不够。廉租房最起码要占住房的5%，以后要达到10%。要规范、改进、改革