地产商二线淘金路径：贴合城市发展方向

　　郝倩

　　近两年，任何一个二线城市都不缺少房价上涨的传奇，就在三四年前还顶着业界的质疑全国性扩张的地产企业显然已经进入了收获期。

　　如何贴合当地政府的推进热点，成为快速获得政府信任以及好感的捷径。而这也成为在二线城市开发房产获得成功的要素之一。

　　“荒地”内捂钱币

　　南昌是上海绿地集团“全国化战略”的第一个城市，也是一个化“荒地”为钱币的典型案例。随后，绿地在其他城市的投资，都有同样的轨迹。

　　在当地人看来，绿地在南昌所拿到的第一个项目是一片“荒地”。一份名为南昌红谷滩项目研究报告显示：地处昌北赣江之滨的红谷滩新区由红角洲、红谷滩和凤凰洲三大片区组成，与南昌市中心隔江相望,区域面积50多平方公里,规划建设用地40多平方公里,规划人口40余万人。

　　然而正是这块“荒地”已经被规划为南昌未来的行政中心。2001年，绿地还是第一个进入南昌的全国开发商，其所获取土地正位于红谷滩中央。

　　当年，南昌商品房均价为1410元/平方米，

　　2003年，南昌市中心丁公路上的房价是1200元到1500元/平方米，可就是3年的时间，类似地段的房子已经卖到5500元到6000元/平方米，上涨了近4倍。

　　目前，南昌很多楼盘已经打出了7000元/平方米的售价。一些购房者认为，这两年房价都很难“刹车”。从2000年到2006年南昌房价的涨幅图看，几乎每年南昌的房价都以两位数的幅度上扬。2000年，南昌商品房均价为1250元/平方米，房价开始拉升。2002年，房价2250元/平方米，比2001年上涨24.76%。2006年，南昌市区商品房预售均价达到3640元/平方米，又较2005年上涨21%。根据业内人士的估计，2007年南昌商品房均价很有可能突破4000元/平方米。

　　现在，随着红角洲板块的日益成熟，红谷滩整体的房价从3000多元/平方米已经调整到4000多元/平方米。而政府还在继续推进该板块的发展。今年，世茂集团确定进入南昌红谷滩，项目面积达40多万平方米。

　　圈地的“常态”与“非常态”

　　然而巨资投入获取土地仅是开发商获取项目的手段之一，事实上，对于早期全国扩张的全国性地产开发商来说，还可以遵循政府的推进脚步，同步获取土地，这样，开发商可以具有更大的灵活性。

　　郑州的郑东新区，是郑州一个150万平方公里再造新城的项目。

　　据了解，为了引进国内知名开发商，郑东新区管委会曾提出要求，就是要在郑东新区其他区域拿地，必须同时拿一块CBD内的地。而初始进入该区域的地产商几乎都同意了政府这一条件。与红角洲不同的是，郑东新区从一开始就希望可以将商业导入新区，这样的企业比较容易获得政府的好感。但是本地很多开发商因为并不看好当初郑东新区的写字楼发展前景，所以鲜有进入。这也就间接丧失了在郑东新区开发住宅

　　郑州市物价局价格监控中心的数据显示：2006年6月，郑州市商品房住宅均价突破3000元/平方米，其中，郑东新区均价已经达到3627元/平方米，成为郑州市住宅价格最高的区域。

　　同期，在CBD区域启动初期，这一板块的土地价格为70万元/亩，但是现在很多地块的出让价格已经接近300万/亩。

　　现在可以确定的是，以CBD投资为基础，之后间接获取住宅地块的地产商并没有“失策”。贵阳市新的行政中心，距贵阳市城区12公里，已经成为房地产开发商趋之若鹜的“热土”。在最近的一次土地拍卖会上，该区地价最高已超过每亩600万元。

　　而在贵阳城区，像国内其他很多省会城市一样，房价也开始水涨船高。最新统计该市住宅均价为每平方米2377元与成都、西安等城市新区开发“概念预热、房企先行”的套路不同，贵阳市一开始就把行政中心搬过去，再进行招商引资。

　　和南昌的红谷滩一样，市委市政府的榜样作用十分明显。自2000年金阳新区开发热兴起，至今已有20多家房企进驻。根据新区建委统计的消息：2005年该区招拍挂出让土地七宗，总面积约927亩，总成交价6.14亿元。而今年初，一宗200多亩的地块引来14家房企争夺，最终由一家名为金龙的本地公司拿下，成交价1.3亿元，高出底价4000多万元。

　　“二线”好感

　　从2006年开始，大鳄圈地似乎已经成为一种“常态”。

　　越来越多的开发商转战二线城市。万科正在推销天津东丽湖和水晶城项目，同时又以6亿元摘得厦门一块住宅用地；富力地产在重庆购得70万平方米土地；中海地产竞得苏州工业园区20万平方米居住用地……

　　戴德梁行研究认为，从去年开始，中国内地成为投资新焦点，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海延伸至成都及武汉等二线城市。从去年下半年开始，戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿就开始接获很多国际客户的查询，都是有关投资内地二线城市的机会。

　　和记黄埔、凯德置地、中海、万科、富力、世茂这样的境内外一线的开发企业都已经进入全国一二十个项目。在这些地方，开发商可以获取的利润未必会低于一线城市。任何一个全国扩展的开发商都声称不可能放弃一线市场的开发，例如李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业，从2004年开始进入二线城市，到2006年达到高峰，但其上海、广州、北京等一线城市的项目却远远多于二线城市，计算来看，可能其在上海十几个的项目，就可以成为其所进入所有二线城市项目的总和。

　　“单纯就利润而言，一线城市的利润大于二线城市。但是如果选择区域升值空间大，二线城市的利润率可能远高于一线城市。同时，这种分散的项目十分有利于开发商规避政策风险。”一位业内人士表示。

　　据英联国际不动产研究分析，目前几大主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率达7%~8%左右。

　　就在5月份，上海一家大型房地产企业在昆山一个项目销售回收资金高达2.4亿元，2个月销售800套住宅。这是目前在上海房地产市场很难达到的销售速度。