上市房企会否聪明反被聪明误

　　亦吾

　　近日广州地产界发生了两件奇闻。其一，天河东部某个以开发超级大盘著称的开发商，近日遭遇民工讨薪，于是开发商使用非正规手段逼退民工，受伤民工虽然接受了电视台的采访也提出了控诉，但事件仍不了了之。而令该发展商逼退民工的原因，只是由于一笔拖欠已数年之久的80万元欠薪，相当于这个楼盘一套小三房户型的总价。

　　另一件事则是某香港上市公司兼广州的老牌国企，在新港路某豪宅楼盘最近因煤气管道置换天然气，使数百户业主在长达一周的时间内无法用上煤气，连煮饭都成了问题。其原因是开发商当时的装修套餐中的煤气炉是当年的即将淘汰的老型号，而不是按有关部门的要求配送管道煤气及天然气都能适用的煤气炉。开发商节省下来的成本，大概相当于这个楼盘中买一套物业的总价。

　　这些企业都是近年来业界的后起之秀，无论是买地、建物流型的商业地产，还是为了塑造企业公民形象进行公益捐款，都出手大方之极。然而商人逐利天性终究难改，在人前慷慨解囊，在人后依然会为了相当于企业流动资金九牛一毛的款项，用小聪明做手脚。

　　为了省小钱动用小聪明的房企很多，而为了挣大钱运用“大聪明”的房企也比比皆是。如以10余万元单价“称雄”内地

豪宅市场的汤臣一品，虽然至今只卖出三套，还遭上海有关部门审查，怀疑该公司涉嫌捂盘抬价、制造虚假销售数据，但这并不妨碍它将汤臣一品的估价增值收入年年计入业绩报表。又如某知名上市房企，除了在大本营广州屡屡领涨所在板块，拉高全市楼价之外，在北京也因土地收购、捂盘抬价等违规行为受到有关部门警告，但这并不妨碍它的股价仍然维持一路上涨趋势。而上述“小聪明”、“大聪明”的行径，在过去数十年已形成规范地产游戏规则的香港地产界中却较为少见。

　　近年来，由于

人民币升值以及内地楼价不断上涨，这类中型企业成为外国投行的新猎物，一方面出资给他们囤地，一方面则积极运作其境外IPO上市套现。而投行包装这些公司的卖点不外两种，一是庞大土地储备所带来的良好成长性，二是商业地产带来的增值前景。以将于近期上市的某企业为例，虽然该公司的土地储备相比其他广州

开发商来说较少，而且商业地产大部分尚未交付使用。这一企业虽然年盈利只有每股0.4港元不到，市盈率接近19倍，上行空间不大。但根据投行报告，该开发商还有物业升值盈利每股超过1港元，市盈率立即降低至7倍左右，成长性因此大为加强。

　　即使是一些土地储备庞大的大型公司，他们虽然有着投行所看好的廉价土地储备，但其实不少土地尚未办妥用地手续，而面临越来越严厉的国内宏观调控，他们未来将面临庞大土地增值税支出，数十个大型项目必须同时运作的资金紧缺隐患，以及某些违法成本的代价，这些在投行的研究报告中，往往只是一笔带过甚至绝口不提。

　　俗话说，聪明反被聪明误。在“聪明”的房企懂得借投行之力获得进一步发展的平台，在“聪明”的投行懂得将这些聪明有余规范不足的房企包装后上市套现，那么“聪明”的懂得去追捧这类高成长性公司的消费者，又会不会在将来要为不规范运作的上市公司陆续引爆的“地雷”埋单？