房市囤货居奇应如何整治

　　吴其伦

　　目前房产市场开发商“捂盘惜售”现象频现，欲改变这样的状况，须从如下方面入手：

　　首先，政府应明确房产调控就是要平抑房价的态度。政府在前期历次调控中的态度都是稳定房价，直到今天仍然如此，这种态度对地方政府的执行及新闻媒体的导向都产生不利于房产调控的影响。因而，开发商得到了这样的信号：政府不希望房价下跌，房子肯定不愁卖，故其屡提房价，并捂盘惜售以图获取更高利润。

　　其次，出台预售款监管政策。在

开发商的资金链上，预售款是其比较重要的一环。若政府能出台预售款监管政策，如实行第三方监管、降低预售款比例(10%或更低)、以合同约定的方式确认客户的购买行为(预售款放在客户与房产公司共同开立的账户处，如客户违约则按合同承担赔偿责任)等，则开发商将尽可能早地推盘以图盘活资金。

　　第三，严格控制房产开发期间的贷款投放。开发商使用的应该是中长期资金，任何一个楼盘的建设都不是在一年内所能完成的，从获得土地开始，用银行贷款对开发商来说是极为不合适的。所以应该改变它的结构，从这一点上应该发展，开发商应该发债，以公司证券、

房地产资金、

资产证券化、股权投资、发股上市等改变开发商的资金来源结构。若能有效控制其在开发期间的贷款投放，则开发商不会再“捂盘惜售”。

　　第四，明确“捂盘惜售”行为的定性标准，制定相应的从严处罚措施。对“捂盘惜售”行为要制定明确的界定标准，并制定对该行为的从严处罚措施，则开发商将不敢再“捂盘惜售”。

　　第五，规定开发商的放盘进度。为了制造供不应求的局面(或曰假象)，开发商在放盘过程中往往采取销售控制策略。若政府能出台相关政策，令其按规定的进度放盘，违者重罚，则开发商将不敢再“捂盘惜售”。

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