地产商博鳌共识：房价必涨

　　本报记者 阴 雪

　　海南博鳌报道

　　房价还在疯涨。一季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨9.8％，有8个城市的同比涨幅超过10％。

　　3月底，国办下发的有“国八条”之称的通知掷地有声。随后，身处漩涡中心的上海房地产市场拐点初现。

　　但来自北方的房地产商们似乎没有丝毫的恐惧感。

　　刘晓光、任志强、冯仑、潘石屹、孙宏斌，这几位长期活跃在北京、天津房地产市场的重量级人物4月23日齐聚美景如画的博鳌小镇，重弹“房价只升不跌”的老调。

　　地产商的“博鳌共识”

　　“房地产和汽车是目前我国最受关注的两个行业，因为它们将是今后20年中国经济发展的重要推动力量。”博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说，让一个高层次的论坛走到老百姓当中，去探讨他们关心的问题，是本届博鳌亚洲论坛新加入房地产和汽车分论坛的原因。

　　然而，令人不无遗憾的是，事先据传将要到场的中国人民银行行长周小川以及参会嘉宾名单中明列出来的国土资源部部长孙文盛不约而同地缺席了这场名为“博鳌亚洲论坛中国房地产发展前景”的分论坛。政府官员的缺席，使得这场论坛在变得轻松活跃的同时，一边倒地变成了地产商们的“天堂”。

　　与去年8月本报在博鳌举行的“21世纪房地产论坛”的激烈交锋不同，在“总导演”龙永图和“副导演”SOHO中国有限公司董事长潘石屹的指挥协调下，刘晓光、任志强、冯仑和孙宏斌四位“男主演”在座无虚席的会场里上演了一出和谐共处的“好戏”。

　　“房价还会涨吗？肯定会涨。原因就是供不应求，这些真实的需求决定了房价的不断向上攀升。”演讲嘉宾中打头炮的融创集团董事长孙宏斌就这样开始了他的发言。孙宏斌一手开创的顺驰在全国21个城市有900家置业连锁店，“我们天天都看到需求、分析需求，我知道那些需求都是真的。”他以天津为例：今年天津所有老百姓的需求加起来至少有1300万平方米，而今年的有效供应仅有800万平方米。“你说房价可能降吗？”

　　没有任何异议地，孙宏斌的观点已然成为在座“男主演”们的共识。

　　在龙永图眼中言辞“满怀激情”的任志强强调，在未来的二三十年，房地产就是中国经济发展的引擎，“如果引擎没有了，飞机就会掉下来。”任志强认为，成本决定的不是房价而是购买对象即需求。正是高成本带来的高端需求，使得开发商要建造高标准的产品，以求“卖出高价钱”。

　　在座的几位“男主演”听到这里，不住地点头。显然，“需求决定房价高企”成为了他们的又一共识。

　　就连自嘲“他们敢说、我不敢说”的国企首创置业股份有限公司董事长刘晓光也表达了同样的观点：住房的消费需求是最实实在在的需求，如果破坏这个需求的话，将来会造成非常大的问题。

　　而万通董事局主席冯仑的分析更加深入，他认为，房地产是一种具有唯一性和市场集中度非常低的行业。在这种情况下，只要宏观经济、居民可支配收入、土地规划的成本等因素有所增长，抑或城市化、家庭结构的不断进步，普通住宅的价格肯定会缓慢地上升，“大起大落的可能性比较小”。

　　理解地产商的难处？

　　“房价必然上升”究竟是不是开发商的美好愿望？面对个别城市房价的非理性疯狂上涨和国务院“切实稳定住房价格”的“政治任务”，上述观点恐怕除了身处利益漩涡的开发商，没人敢如此信誓旦旦，尤其是相关政府部门。

　　“思想家”冯仑就流露出了这样的担心：“在目前房地产行业逐渐理性健康增长的环境之下，一个最大的问题，就是政府部门扮演的角色。”冯仑担心的就是，如果政府部门现在对房地产行业微观层面的游戏规则过多干预，最后变成过分的作为，将难免重蹈证券行业的覆辙。

　　即便是在这样的情形之下，大多数房地产大腕们依然相信(抑或希望)政府部门是他们的“同盟军”。

　　因为“富人买房论”而招来网上骂声如潮的任志强，再次顽固地谈起了穷人与富人的问题。他说，18号文件、23号文件，这两个国务院涉及房地产的文件，都非常清楚的写明“低收入者用经济适用房解决住房问题”。因此，应该将穷人的住房问题和中等收入以上富人的住房问题分开。“我们不盖经济适用房，因为我们是开发商，我们盖的是‘上面一截’(富人的住房)。(消费者)不要想让所有的开发商都盖下面一截(穷人的住房)，那样中国的房子就没法要了。”

　　孙宏斌还提出，现在一部分人对中央政策有误解。“中央从来没有说让房价降下来，要降的是涨幅，而不是房价。中央也知道房价肯定是要涨的，因此只是说涨幅不要太高了。”孙宏斌甚至还表态说，“我们承诺我们的房子涨幅每年都控制在两位数以内。”当然，全国的房价再涨恐怕也不会涨到三位数上去。

　　冯仑则将外界对房地产的意见视作从左到右分成四段的“光谱”：最左边的是学者、舆论和民众，他们的观点基本上都是从社会公平角度看待住房问题、泡沫问题。“这里面经济学家扮演的角色是最滑稽的”，他们从来都是预测未来，往往是越远的未来预测得越对，越近的未来预测得越错。如果按照他们的说法我们(开发商)今天就不存在了，早已经灭亡了，所以按照经济学家的判断没有对的。往右边就是央行的政策，央行的政策着眼于货币供应量的技术性调控，它只控制货币供应量和金融风险。再右边是高层的决策，基本上根据各种各样的意见来选择。最右边的意见就是商业行业机构、房地产商会以及大公司等的意见，这些意见一直是高度冷静的，而且是非常乐观的，另外对于泡沫尤其感觉到不以为然。

　　看来，除了想与政府结成同盟，开发商对于总和他们“唱反调”的经济学家们似乎有着切肤之恨。

　　孙宏斌谈到这一问题时也是言辞激烈。他表示，“学者基本上是胡扯，他们根本不知道需求是怎么回事儿。”同时，“因为专家话说完了不用负责任，所以怎么与众不同他就怎么说。而开发商则要真金白银地投入买地建房，因此他对一个市场的判断才是最为正确的。”

　　而刘晓光的看法则颇有些冷眼旁观的味道，他认为开发商有这样的说法和做法是由于一段时期以内，整个房地产市场的变化非常大：资金政策变了，土地政策变了，舆论导向变了……在各种各样的变化当中，房地产商要如何适应是一个非常难的问题。因此，“大家现在应该理解房地产商的难处。”

　　胡祖六的质疑

　　还真有人赞同刘晓光的观点，场下就有观众感慨到，“其实这些房地产商们也是无辜的”，从这样的语气中可以明显感觉到他们对于台上大腕们“泄愤”式言语的理解。但不可避免地，还是有人对他们的论断提出了质疑，质疑的声音就来自高盛(亚洲)公司董事总经理胡祖六，一个自称对房地产“一窍不通”的经济学家。

　　“从中长期来看，我愿意分享你们乐观的预测，因为确实工业化、城市化以及中产阶级的兴起肯定逐步会使物业、土地、不动产尤其是地产越来越增值，这是肯定的。”

　　但是胡祖六也相对温和地提出，在很多已经走过工业化、走过城市化的国家里，房地产价格都经历过几次大起大落：“美国从1929年到二战之前的30年时间内房地产的价格都在下降，1970年代末到1980年代中期也是如此；日本从1993年以后房价也是下降的，最近才刚刚止跌，并且还没有完全回升；香港的房地产在1991年到1997年期间，每个人都认为绝对不会有泡沫、绝对不会下跌，但是1997年之后还是掉下来了。

　　一系列的实例让胡祖六不得不提出一个问题：开发商们在抱着乐观态度的同时，到底有没有看到风险？

　　孙宏斌坦言：“其实这个行业的风险还是挺大。”除了政策、体制的不确定性的风险以外，孙宏斌认为应该警惕大资金投资的风险。“中国房地产在高位运行的时候是风险最高的时候”，换言之，“那些大资金认为没有风险而大举投资中国房地产市场的时候是风险最大的时候。”

　　冯仑也注意到了这种周期性风险的存在，“房地产周期研究有一个特别有意思的是大经济周期和小周期的重叠。”他认为，由于房地产这种商品的不可流动性，某一区域的局部需求就能够主导的市场，因此全国各地的小周期非常不同。“我们做房地产投资就要在大周期比较乐观的时候慎重地看待小周期，因为小周期的风险无时无刻都存在。”另外，冯仑还注意到来自房地产企业自身的风险，他认为，一个企业必须在高速成长的时候保持自己健康、安全、稳定、持续的增长。

　　开发商们的辩解依然有着看似充足的理由。

　　“城市的市场容量不一样，我们是一个拥有13亿人口的国家，这是世界上任何一个国家都不能比的。我们的市场容量非常大，而且刚刚开始。”刘晓光说。

　　任志强还进一步谈到，日本在金融危机泡沫最厉害的时候住宅对GDP的贡献率仍然在12％以上，我们现在离那个水平还差得很远。另外，由于这些发达地区的城市化速度比我们快得多，因此他们从农村补充的这股力量是很弱的。而我们现在处在农村高速发展的时期，有钱人越来越多，他们都想挤进城市里去。“这种趋势是任何城市替代不了的，尤其是香港替代不了。”

　　但是经验丰富的胡祖六最后还是给满腔热情的开发商们泼了一瓢冷水。“房地产跟任何资产以及股市一样，都是有泡沫倾向的。跟其他国家相比，我们有非常好的空间，但也并不能排除中国的房地产存在产生泡沫的可能性，因此目前来看还不能盲目的乐观。”