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本报记者 阴雪
北京报道
如果说近期全国房地产市场有两大热点，其中之一必然是央行上调房贷利率，而另一个则非房地产税莫属。
近日，有媒体从某财经大学教授处得到消息：“目前房地产税已经在北京、深圳、重庆等6个城市‘空转’试行。”
但从本报记者了解到的情况来看，目前尚无足够证据证明上述消息的真实可信性。
在北京试点？无法证实
对房地产税的关注，始于今年2月26日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层共同对国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开的一场研讨会。
会上，各部委有关负责人的发言传递出一个明确的信号：开征统一规范的房地产税势在必行。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻同时表示，2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税(房地产税)提供决策基础。
在随后的两会期间，“开征房地产税”成为代表委员们讨论得十分热烈的一个话题。
而两会之后的3月20日，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上明确表示，今后一段时期我国将重点推进房地产税改革，开征房地产税已成定局。
一些房地产业内人士认为，房地产税的征收，对于房价上涨将有明显的抑制作用。甚至有人认为，一旦开征房地产税，房地产业将极有可能转入买方市场。
尚在酝酿研究之中的房地产税真能有如此神效？
据国务院发展研究中心《中国房地产税收政策研究》报告的撰写人之一王晓明透露“我们对房地产税研究的初衷，并不是从抑制房价的角度，而是以长期的完善税制为目的。”
正如王晓明所分析的，一年之前，国务院发展研究中心开始做这一课题时，尽管房价处于上涨较快的过程中，但在当时并没有成为一个社会关注的热点问题，而是从今年初尤其是两会中温总理的政府工作报告之后才逐渐被人们重视起来。因此，“从时间上就可以看出来，抑制房价上涨和我们做这个研究的出发点不是一回事。”
对于媒体热炒的试点城市，王晓明表示，国研没有提出那么明确的说法；而在他的印象中，目前在指定城市进行的试点研究也并没有开始。“下一步的试点研究我们还没有最后确定，当然这个问题也不一定是由我们来确定的。”
尽管如此，本报记者还是致电北京市财政局、北京市地税局等相关单位，得到的结论大多是明确表示：“房地产税”目前并没有在北京试点。
其中不乏某个信息流露出了些许蛛丝马迹：有相关部门工作人员表示，房地产税确实是选定了几个城市正在试点，而具体到北京，则是在亦庄进行实际操作。
而亦庄地税分局的工作人员证实，不久之前市局的确在该地进行了一次包括所有与房地产有关企业在内的普查调研。但他表示，这项调研仅仅是为今年4月份即将展开的房产税征期作正常准备，对相关企业的土地等数据进行收集。这似乎与房地产税的试点运行并无关联。
“由流转环节向使用环节转移”
在目前房地产业内投机盛行、房价上涨过猛、房地产税费征收混乱的情况下，房地产税制的改革和完善已经在人们心中成为了解决上述问题为数不多的几根救命稻草之一。
本报记者获得的一份《中国房地产税收政策研究》报告，将“正税、明租、清费”明确为房地产税制改革的方向。其具体解释是：与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确，此为“明租”；在充分借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向上靠拢，此为“正税”；对收费项目进行严格清理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消，或者合并为某一个固定的税种，此为“清费”。
王晓明分析说，目前与房地产有关的税费主要是在流转环节及房屋买卖交易环节中征收，本应在使用环节征的一些税，由于尚未建立起规范的房地产税制体系，所以都在流转环节征收了。而目前出现的越来越多的对房地产市场有害的投机行为，就是由于投机者看到土地在使用过程中没有征费，导致持有住房的成本很低，因而助长了这种不良行为的滋生。
“我们的研究结果就是把流转环节征收的不合理的税费归并，减少它的数量，同时降低这部分的比重，应该在使用环节征收的就在使用环节征收。”王晓明认为，在使用环节的税收比重上升，可以使额外住房在持有的时候成本提高，应该说在一定程度上能减少这种投机行为对房地产市场的不良影响。“这也是我们研究的出发点之一。”
而将房屋交易过程中的税收转移到使用过程中征收，就难免使人产生疑虑：这样岂非房地产开发商负担减轻而个人消费者负担加重？
“这只不过是一个转移。”王晓明表示，“在现在的税制之下，对开发商征的税，其实也是完全转移到消费者的头上了。”开发商们当然不会承担这个税收，而是把提高的成本，转移为售价的提高，最终还是“羊毛出在羊身上”。
“减少交易环节的税费的话，实际上相当于把这部分税转移到使用环节来征收，另外从一次性征收分摊到多年来征收，实际上肯定是降低了开始的一次性征收的整体税费的水平。”王晓明认为，这样做从整体上来说，并不存在开发商负担减轻的问题，也没有增加消费者的负担。
另外，从政府角度看，现行政府从土地中的收益大体上可以分为三类，第一类是政府作为土地所有者的租金收益，目前主要表现为土地出让金，政府一次性将未来数十年的土地租金收益以出让金的形式取得；第二类是政府从土地上取得的税收收入，目前土地税种类繁杂，且大多集中于土地流转环节，既不利于提高土地资源的利用率，又不利于政府分享土地增值带来的收益，而且对财政的贡献也不高；第三类是政府提供某些公共服务而收取的专项费，目前与土地相关的收费种类多、不规范，城际间差异很大。
王晓明认为，采用新的税制之后，政府从房屋使用环节也可以得到税收收入，可以将这些收入用于公共投资，基础环境的改善。而这种环境投资的改善又会反过来提高房地产的整体价值，使得政府在升值的房地产价值中能够得到更多的税收。这一相互依附的过程“可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象，还可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源。”
实施日期尚未确定
国研的课题报告还明确指出，由于房地产税制改革涉及多方面的复杂因素，新型税制的设计很难做到一步到位，很多问题可能只有到了实施阶段才会显现出来。因此，建议在税制改革方案出台之后不是马上付诸实施，而是选择若干具有代表性的城市进行试点。试点的方式采用“真实数据，空转运行”，以对设计出的方案进行尽可能接近实战的检验。
尽管目前还没有明确的说法证明试点工作正在有关城市展开，但这显然只是时间的问题。
王晓明介绍说，国研肯定会派人到试点城市跟踪研究。经过一段适当时间的试点之后，国研课题组还将对此再次进行讨论，并提出最终的合理方案，这一方案将成为最终出台的房地产税制体系的决策基础。
“国研的任务就算到此为止，而具体什么时候执行、怎么执行，那还需要相关的政府职能部门来最终确定。”
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