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本报记者 阴雪
北京报道
2004年我国房价上升幅度达到15.2%，较之1998年到2003年六年间年增长3.5%的平均水平，房价上涨迅速的势头可见一斑。房价再次成为全社会共同关心的问题。
本报记者获悉，在全国“两会”结束之后不久，全国人大常委会在分析研究全国一季度经济形势的时候，也表示出了对房地产市场的极大关心。近日，应全国人大财经委员会要求，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌专门就当前的房地产市场运行状况作了汇报。
本报记者在第一时间对顾云昌进行了专访。
房价为何上涨？
找出房价为何连续快速上涨的原因，是了解当前房地产市场的一个关键因素。
为什么2004年房价有了突然的爆发性上涨？“主要是由于需求很旺盛，供应相对于旺盛的需求而言显得有些不足，也就是我们常说的供不应求。”顾云昌说。
顾云昌分析，统计资料显示，2004年商品房的竣工面积与商品房的销售面积之比大概为1.02∶1，竣工面积比销售面积多出一点点，但是2003年和2002年的这一比例分别是1.13∶1和1.2∶1。2002年以前空置房面积每年都在增加，2003年则下降了5%，而2004年的下降幅度更是超过了15%。尽管从表面上看去年的商品房供给(商品房的竣工面积)略大于需求(商品房的销售面积)，但同时存量房在减少。这说明老百姓不仅买了新房，把过去积压的房子都买了。从数字上已经明显看出来供不应求的情况，这是房价上升的主要因素。
又是什么导致了供不应求？“我认为主要是需求的拉动”，顾云昌说，自住性需求、投资性需求还有转基因需求，这些需求仍然比较旺盛。相对需求而言，去年的宏观政策基本上都是从供应量和控制投资性需求的角度进行调控的，一定程度上控制了供应和投资性需求的规模。其结果就是，供应增加速度的回落快于需求增加速度的回落。2003年以前竣工面积的增幅都在18%到20%，甚至超过20%，但2004年供应量突然减小，竣工面积增幅仅为2.1%。而需求方面，商品房销售面积的增幅略有下降，但还是维持在百分之十几。这些数据很能说明问题：供应在增加，需求也在增加，但是供应的增幅回落速度快，需求的速度慢。这就是供不应求的根本的原因。
值得注意的是，去年的土地供应量和新开发土地面积的增加量又远远低于2003年和2002年，这对今年、明年、后年的开发量又会造成了很大威胁，再加上资金的政策趋紧，因此，今后一段时间房价仍然面临着很大的上升压力。
土地价格上升、原材料涨价、房屋品质提升，再加上2004年的一些金融政策使得开发商的融资成本加大，都拉大了成本，这些也构成了房价上涨的因素。还有一个因素就是心理预期、市场预期。买卖双方都知道土地供应紧张、资源供应紧张，都有一种心理预期，觉得供应量要紧张，所以买涨不买落。再加上局部的少数的开发商趁机炒作一把，所以整个楼价就出现了这种快速上升的局面。顾云昌特别强调，应注意房价攀升的“场外”因素，即整个金融投资环境，如负利率、股票熊市，债券基金缺失，也是造成今天房地产投资增多的原因。房地产市场出现问题，不光是房地产市场本身的原因，要跳出房地产市场来看这个问题。
关注上海 向广州学习
全国房价固然呈现一片“普涨”之势，但一些热点城市显得格外触目。
“我特别要强调的是上海问题的严重性，”顾云昌加重语气说，“上海这两年的房价现在涨得没谱，这个问题现在引起了当地及中央领导的关注。”在西部地区，房价只涨了7%左右，主要是自住为主，是成本在拉动房价上涨。而东部地区尤其是上海，除了自住以外投资者占了一定的比重而且在不断加大，所以造成房价的迅速上升。
而广州是个例外，广州房价一直都比较稳定。这是什么原因？这位房协秘书长认为，广州不是上海，它的周边城市像珠海、深圳的人不一定要到广州去置业，因此购买力没有那么集中。另外，前几年广州的供应量很大，楼盘供应量、土地供应量都很大。所以他供求关系很宽松，价格也就上不去。广州的楼市是老百姓得利最大的、开发商最艰苦的。但正是在这样的环境下，开发商锻炼出来了，房子的品质做好了。因此广州的开发商打到哪里都能打胜仗，因为它练就硬功夫了，“所以我认为大家都应该向广州学习”。
抑制房价的对策
顾云昌认为，调控房价必须是供应和需求两手都要抓。
从供应角度来讲，一定要保障足够的供应，同时保持适当的增长速度。增长速度最好在10%以上，因为去年只有2%。为了保证增长速度，土地供应要充分，要区别工业用地和住宅用地。尤其是住宅用地的供应量，应该相对充分、充足，并且应该适当提前一两年供应。造成一种供略大于求的市场氛围，这才是一个好市场。如果搞成紧紧巴巴的、饥饿性的土地供应，表面上看是为了节约土地，实际上不是那么回事。
在需求方面，自住性需求还是要保证，主要是控制被动性需求(如拆迁需求)，特别是在热点地区要控制投资性需求。顾秘书长认为，控制投资性需求的方法，应充分利用金融杠杆，简单、方便。发达国家金融杠杆用得比较多，经济冷的时候降息，经济热的时候升息。我们也可以使用，当然要把握节奏。但任何事情就像吃药肯定是有副作用的，可能把投资需求打压了的同时，也把自住需求也打压下去了。但是总的来说现在需求太旺，压抑一下，对整个供求关系的平衡会有好处的。但他同时提出，住房建设从投资角度讲应该是紧缩的，然而住宅还是经济增长点和消费热点，所以不应该控制商品住宅的投资建设规模，不能说房地产全面都是泡沫，因为存在地区差异。
“我有个观点要特别强调”，顾云昌说，“城市化是节约土地的有效途径之一”，如果能把土地所有制问题、产权问题解决了，农民高高兴兴进城了，真正把农村的土地腾出来了，这才是节约用地最好的途径。如果说每年土地都卡得死死的，饥饿性供应土地，饥饿性地造成供求关系的紧张，房价就会不断提升。
顾云昌建议，为了限制房地产超速发展，可以相应提高契税。现在上海就提出来契税可能要恢复到3%(现在是1.5%，最低时为0.75%)。但是必须指出的是，税收杠杆不像金融杠杆那样简单。它的体系比较庞大，另外税收的作用和反作用难以预料，必须要经过试点才能做出最终的决策。
他还有一个建议是股民乐意听到的，“要想真正让房地产市场健康发展，一个具体的好办法就是把股市搞活，股市搞活人们就到股市投资去了。股市低迷肯定房市火，房市低迷股市肯定火。”如果房市股市都热那更好，投资渠道就会更多，所以加快资本市场的发育对房地产市场的健康也是有利的。
顾云昌说，他的以上主要观点，已反映在向全国人大财经委的汇报中。
据了解，近日与顾云昌一起向全国人大财经委进行汇报的，还有国家发改委投资研究所、国土资源部的有关专家。
业内人士分析说，顾云昌作为中国房地产协会负责人，他关于当前中国房地产市场运行情况的汇报，将成为全国人大财经委对包括房价在内的房地产市场的重要判断依据之一。而全国人大财经委对房地产市场的调查、分析和判断，则可能构成下一步国家决策部门对包括房价在内的房地产市场进行宏观调控的重要依据之一。
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