上海本土地产商悄然撤退 土地惜供造成强者恒强

　　作者：王其明

　　宏观调控无论在资金还是在土地方面，都对大企业有利。银行为了资金安全，自然投向那些有实力的企业，政府也希望土地被有实力的企业拿走，尤其是外资企业。

　　“上海民营或者股份制房地产企业50强中，土地储备超过3年的没几家。” 凯迪欣九 联集团投资营销副总经理张义鸿对记者说：“土地储备不足，企业拿地难是一个很普遍的现象。”而一个营销公司的老总则告诉记者，原来合作过的不少开发商，因为拿不到地，已经不做房地产了。

　　土地储备成了上海开发商门心中的一个坎。在目前上海有限的土地招标中，外资、大企业成了绝对的主角，并且相比之下，外资胜出的机率更高。与此同时，一些上海本地知名的开发商，如上海绿地、大华、复地等已经开始走出上海，转战他乡。还有一部分中小开发商，正准备将手头项目结束后悄然撤退。

　　另据可靠消息，上海继2003年7月以来全面开始土地招标、挂牌之后，将于今年8月左右，试行土地拍卖，届时将把新江湾城和浦东的部分熟地拿出来拍卖。土地拍卖，意味着价高者得。这样一来，也许上海的地价会再次上涨，并将加剧土地向资金密集的大企业、外资企业集中，从而加速行业洗牌。

　　遭遇地荒

　　复地集团总裁范伟告诉记者：“复地有足够4年开发的土地储备。”但是，更多企业并没有这样的底气。在拿到新江湾城土地之前，合生在上海就有断顿之忧。

　　从去年开始，土地就是政府对房地产进行调控的一个非常重要的手段。去年五月，有文件要求“半年内停止农业用地转成非农业用地”，这样一来，房地产开发中一个最重要的用地渠道就被封死了。同时，动拆迁的政策日益保护弱势群体，动拆迁进程大大放慢，限制了中心城区的土地供应。复旦大学房地产研究中心副主任华伟对记者说：“停止‘农转非’，动拆迁政策的不明确，直接导致了土地供给不足。”

　　根据上海市房地局公布的《上海市经营性土地供应计划情况 》，2004年，上海预计出让经营性土地2500公顷(合2500万平方米)，超过2003年的2000公顷。而实际上，2004年，上海只成功转让400公顷(合400万平方米)经营性土地，远远没有完成全年计划。

　　房价的高涨，让企业加大了开发速度。去年，上海新增住宅供应面积达到2700万平方米。这意味着，总体上看，企业消耗土地的速度远远高于增加的速度。张义鸿对记者说：“获得土地的办法无外乎从政府出让及从二手土地市场转让得到。去年，政府土地推出的土地过少，市场形势好，企业也没有必要转让土地。这样，企业没有可以获得土地的渠道。我知道一个大企业的投资部经理，用了一年半时间都没有从二手土地市场找到地。”

　　突围方向

　　“一个月后，我们将宣布合作伙伴。”顺驰集团董事局主席汪浩对记者说：“在天津我们和中远合作，在北京我们和首钢合作，而上海的合作伙伴正在洽谈中，一个月后我们将宣布合作对象的名单。”分析人士指出，顺驰此举也是为了增加在上海地区的土地储备。顺驰在上海有四个开发项目，土地储备不算充足。而上海市场，拿地一直很难，所以，顺驰再次选择了寻找合作伙伴的方式。

　　张义鸿说：“为了增加土地储备，企业有两种选择，一是寻找合作、收购的企业，尤其是同土地储备较多的国有企业，或者同拥有土地的非房地产企业合作；二是走出上海，向二三线城市转移，寻找机会。”

　　事实也印证了张的说法。比如，万科通过收购南都合作招商；顺驰与中远、首钢的合作；嘉华合资宝钢；金地联手上海云湖等等，其利益点大多在对方的土地储备上。但是，寻找合作企业需要实力和机缘，因此直接去二三线城市拿地，则更为方便。比如，复地相继进入武汉、无锡、南京圈地；大华进军马鞍山、南京、武汉、沈阳、长春等城市；绿地则开拓了10多个省会城市等等，相比之下，这些企业近年在上海拿地寥寥。而一些已经在上海站稳脚跟的外资企业，也开始将目光移出了上海，投向其他城市。不久前，凯德置地以10亿多的巨资从宁波购地；李嘉诚旗下的和黄也大举进军成都、武汉等城市。

　　对此，中国指数研究院华东分院副院长陈晟评价道：“这些大企业，并不是完全没有资源在上海拿地，更多是为了分散风险。通过组合运用资金，以收到更大效用。”事实上，作为上市公司的复地，就是在巩固华东的基础上，战略进入华中、华北。显然，这有助于业绩的稳定。

　　洗牌加速

　　正在紧张举行的上海1号土地公告的挂牌中，最为黄金地段的是浦江两岸开发的重点地块——浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块。起拍价23.5亿元，仅保证金就高达数亿元。高昂的保证金将绝大多数竞争者排在门外，因此，此次招标的入围者都是巨头企业。其中包括李嘉诚旗下的长实、和黄两大集团联手，郭炳湘的新鸿基集团，以及国有性质的保利集团。在同一公告的另一黄金地块，浦东新区上粮八库地块，入围企业则是保利集团、陆家嘴、古北，以及金丰投资等实力企业。而在上一次新江湾城的土地招标中，角逐者也是合生、招商、瑞安等巨头企业。拿地已经成为大企业的资本游戏。

　　张义鸿对记者说：“宏观调控，无论在资金还是在土地方面，都对大企业有利。银行为了资金安全，自然投向那些有实力的企业。政府也希望土地被有实力的企业拿走，尤其外资企业。”万科集团副总经理丁长峰也认为，宏观调控对万科这样优秀企业来说，能显示出品牌和实力的优势，是很好的机会。

　　在国内企业紧张面对宏观调控时，外资企业却不为所动，反而凭借雄厚的资金实力趁机到处拿地。李嘉诚和郭炳湘正在上海酣战，东方海外刚在上海衡山路拿下一块黄金地块；嘉华假道宝钢地产获得大量土地储备；凯德置地耗资10亿多元，在宁波拿下了近10万平方米土地；和黄在成都、武汉都收获丰厚；瑞安、九龙仓圈地重庆。近期，香港的几大地产商在内地都收获不小。东方海外房产集团市场营销部总经理张永顺对记者说：“现在拿地的确有点困难，不过我们还在积极寻找机会。”

　　外资也是企业选择合作和政府重点引进的合作对象。一位正在转让土地的企业老总告诉记者，正在和韩国财团谈判，希望能将地最终转给外资企业。他告诉记者：“不光企业，政府也希望把地转让给外资企业。在上海的外资，真正的欧美企业很少，大都是港资和海外的华人公司，最近韩国资本在上海很积极。”