保利物业：公共及其他业态两年新增1.3亿㎡，坚定实践“大物业战略”

原标题：保利物业：公共及其他业态两年新增1.3亿㎡，坚定实践“大物业战略” 来源：乐居财经

截至3月26日，股价涨幅41.68%，市值356亿元，仅次于碧桂园服务的801亿元与雅生活服务的466亿元，作为央企背景的龙头物企，保利物业上市后首度公开年报，在管面积增长50.61%、现金储备增长262%与深入发展“大物业战略”等方面，彰显头部物企的布局及格局。

保利物业于1996年在广州成立，截至2019年12月31日，已进入北京、上海、广州、成都、长春等170个城市，在管面积2.87亿㎡，覆盖业态包含住宅、写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等业态，致力于发展全业态管理，2019年提出“大物业战略”创新定义物业管理概念及范畴。

规模增长50.61%，抢滩公共治理领域

保利物业项目集中在东部沿海地带及以成渝为核心的中部地区，布局战略吻合中国人口流动趋势及集中区域，物业管理行业归根到底是以人为基本服务单位的行业，“服务+管理”是其本源价值，抢占人口资源，能够为保利物业未来发展提供广袤空间。

截至2019年12月31日，保利物业在管面积为2.87亿㎡，同比增长50.61%。另据招股书披露，在管面积主要分布在华东、华南、华中及西南，其中华南、华东及华中地区项目数量接近，但华东区域在管面积远超其他，据招股书披露，截至2019年6月30日，华东地区的在管面积为1.48亿㎡。

保利物业近年项目拓展效果显著，在管面积中来自外拓项目部分占比由2017年的13.94%快速增长至2019年的55.1%，增长部分主要为公共及其他业态，据招股书披露，2019H1的公共及其他类型项目在管面积为13219.4万㎡，为2017年同类型在管面积的17余倍。同时储备项目也源源不断，截至2019年12月31日，保利物业储备面积达2.11亿㎡。

保利物业2019年中发布的“大物业战略”很好的诠释了其规模的高速增长，其中以中国960万平方公里为服务空间的“全域物业”、以住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场的“全业态物业”、以社区业主+城乡居民+全国国民为服务对象的“全民物业”三重界定，凸显其发力公共及其他业态项目的战略布局。

由社区走向城市，进入到场景更复杂、服务能力要求更高的公共及其他业态，凭借保利物业的央企背景，由乡镇切入公共治理，率先抢滩公共治理领域，并在2018年发布“镇兴中国”品牌战略。

总体来看，保利物业创新定义物业内涵，打造独特的发展道路，在央企背景及深耕服务力的保障下，通过拓展公共及其他业态实现规模高速增长，通过乡镇公共治理实现服务边界的扩充，通过基础物业服务打下基础，在增值服务及非业主增值服务领域亦能更有建树。

增值服务营收提升85%，现金流充沛

2019年全年保利物业总营收59.67亿元，同比增长41.1%，基础物业服务、非业主增值服务与业主增值服务均呈现良好成长态势。营收稳定增长得益于服务体系的精益求精与优良品牌形象的打造宣传，基于客户定位、需求挖掘及资源配置，保利物业在原有住宅体系“亲情和院”之上推出高端住宅品牌“东方礼遇”并打造更精细化的服务体系。

公建业态带动规模高速增长，但该类业态普遍收费不高，为企业创造的营收有限。住宅业态营收仍旧是总营收的主要来源业态，占2019年营收74%。

保利物业起源于广州，深耕华南区域二十余年，也得益于珠三角经济圈的发展及近年来粤港澳大湾区战略对地方经济的带动，华南区域为保利物业创造最多营收，据招股书披露，2019H1华南地区营收占比32%；其次为华东区域，公共及其他业态为保利物业提供巨大管理面积，纵然该类业态物业费普遍不高，增值服务类型较少，但得益于其庞大的面积基数，总体营收同样不低。

据年报披露，基础物业服务营收38.4亿元，占比64.40%，毛利率为14.2%，保利物业基本采取包干制方式提供基础物业管理服务。

基础物业服务中住宅项目主要承接保利发展开发的物业项目，整体住宅平均物业费与保利发展集团开发物业平均物业费相近，但随着保利物业服务品质的提升及品牌升级，外拓项目的平均物业费亦呈稳定增长态势；

保利发展开发的商写项目主要位于一、二线核心城市中的甲级和超甲级写字楼，外拓项目主要为其他类别写字楼及商业楼宇，故平均物业费相差较大，同样得益于服务品质的提升，外拓项目平均物业费亦稳步增长。

2019年保利物业增值服务营收11.54亿元，同比增长85.2%，毛利率有所下降但始终维持在40%以上，为其利润带来强有力支撑。

增值服务主要包括为业主提供包含美居服务、社区零售、停车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、社区便民及其他服务等种类服务，其中占比最高的社区便民及其他服务，主要包括提供家庭保洁、家政维修、主题教育、租售经纪、垃圾清运等服务。

近年来，保利物业在增值服务领域持续发力，针对不同类型客户需求，打造了“和院健康”、“和乐教育”、“和加美居”、“和创中味”等一系列增值服务品牌。增值服务发展现阶段，重要课题是让用户产生使用粘性及消费习惯，不断提升产品渗透率，在用户稳定后逐渐提升毛利率，保利物业将迎来更大增值服务利润空间。

2019年保利物业非业主增值服务营收9.69亿元，同比增长39.1%，毛利率20.3%。主要提供案场协销服务及咨询等其他非非业主增值服务，案场协销服务始终占比八成。

物业服务企业重要特质之一为现金流稳定，在经历2020新冠肺炎疫情后，现金流的重要性愈发凸显，截至2019年12月31日，保利物业现金及现金等价物总额达65.09亿元，同比增长262.9%，充足现金流储备有利于进行规模拓展、服务升级、智慧物业建设等一系列提升，助推保利物业快速发展。

推进“大物业战略”，科技助力降本提效

基础物业服务是物业服务企业的基本盘，亦是成本投入的最主要方向，截止2019H1保利物业于物业管理服务成本投入占总服务成本69.2%，较2017年下降9.3%。2019H1保利物业的增值服务成本14.1%，较2017年提升7.7%，增值服务成本的投入提升，在品牌打造及营收方面得到良好回报。

各类服务成本中员工成本及分包成本始终是最主要两类成本，该两类成本占比始终在8成左右，且每年占比基本保持稳定。

保利物业目前首要的依旧是规模扩张，从“大物业战略”可窥出保利物业对于规模的“野心”，据年报披露，在公共服务领域，2019年保利物业已进入全国22个省、自治区和直辖市，在管项目266个，在管面积1.43亿㎡，保持行业领先的规模优势，将触角深入各类业态，打造多业态甚至全业态的业态布局，有助于在行业洗牌加剧的背景下向超级企业更进一步。

保利物业在增值服务的成本投入，体系搭建，品牌推出及营收回报形成良性循环，聚焦客户，深度挖掘客户潜在需求，率先于养老、美居、少儿教育、餐饮等需求特征明显的领域打造品牌提供服务，建立在良好服务体系及温度之上，保利物业在增值服务方向尚存巨大发展空间。

保利物业部分增值服务品牌

资料来源：企业官网，克而瑞物管整理

紧跟行业信息化发展趋势，保利物业开发综合智能管理系统将面向业主、住户及其他客户以及业务伙伴的服务平台及与物业管理运营及智能办公有关的内部系统相结合，打造客户、员工、企业为一个整体的信息化平台，截至20196月30日保利物业已于中国取得了3项专利及26项软件著作权。其中通过“和院通”APP，为业主提供基础物业服务及各类增值服务。

通过EPR管理系统及行云办公系统，保利物业在实现规模快速增长之时，有效维持人工服务成本的稳定。

保利物业数字化、信息化管理系统主要组成图

资料来源：招股书，克而瑞物管整理

小结：发挥央企背景优势，打造独特发展道路

从社区走向城市，率先进入乡镇治理，在服务范畴上实现巨大突破，企业基因决定保利物业在公建等业态及公共治理领域有着得天独厚的优势，这些领域中难有企业能同保利物业形成强有力竞争，走“大物业”道路的保利物业或将形成独具一格的发展道路，凭借着巨大的管理面积基数，营收空间同样可观。

此外，在住宅和商写两大类市场竞争较为激烈的领域，持续提升服务品质，紧密契合客户需求，夯实管理面积基本盘，同时继续加大增值服务的发力，亦将让营收及利润结构更加完善。