柏文喜：谈谈花样年控股向重资产的转型问题

原标题：柏文喜：谈谈花样年控股向重资产的转型问题 来源：乐居财经

房企的转型是近来行业探讨较多的问题，一个是向非房业务转型，另一个是向细分领域如康养、文旅、产业地产转型，再有一个就是从高周转、重资产、全能型的开发商向轻资产、专业化的资源整合商与资产管理平台转型。

而花样年控股却提出了重归重资产赛道的企业转型方向，被潘军称作是花样年控股的“二次创业”。就此问题，有关媒体今日对本人进行了采访。主要问题如下：

1、在房企纷纷分拆物业公司上市的节点，花样年控股却重回重资产赛道，潘军将其称为“二次创业”。您怎样看待花样年控股现阶段的重资产布局？

2、市场有声音认为花样年重启重资产布局，是为了给彩生活的规模赋能。您是否认同这一说法？

3、今年以来，花样年先后与旭辉、平安不动产等签署合作协议，近期又与大唐地产达成合作协议。您觉得其与其他公司签订合作协议的目的是什么？

4、在2019年半年度业绩会上，潘军曾提出要对标TOP20房企。您觉得花样年对标TOP20房企的底气何在？

5、花样年控股提出了2020年千亿的目标，但截至目前，其销售规模仅305.1亿元。您觉得其发展的最大阻力是什么？

物业管理公司属于管理运营类的轻资产公司，轻资产公司的净资产收利率更高，但是经营稳健性、可持续发展能力不足，尤其是在当前行业环境不太乐观的情况下更是如此。在目前房地产行业转型，高周转模式优势暂失和不受资本市场青睐的情况下，重回重资产赛道也是因应行业变化与资本市场取向的必要之举。这也就是潘军所说的花样年控股的“二次创业”吧。

其实高周转的开发商本身也是重资产模式。因为它虽然使用了大量的开发贷款、预售款以及供应商和承建商的垫资，但是还是以自身信用作为此类负债行为的前提的。也就是说，高周转房企所使用的各类外部资金与资产，实际上是形成了房企自身负债，是进入了资产负债表的，无非是有些属于有息负债比如银行贷款，有些是属于无息负债比如预售款。而彩生活作为开发商旗下的物业管理公司，其业务来源依托于母公司花样年控股是其典型特征。轻资产发展模式之下花样年控股对于资源的控制能力较差，给子公司进行业务输血的能力不足。花样年控股的规模化、重资产型的成长必然会给彩生活带来更强的业务输血能力，也就是说花样年的重资产型规模化，是能够为彩生活赋能的。

通过对外合作的方式来获取各类资源，是开发商更高效、更廉价获取资源的重要方式。比如相比于招拍挂，通过合作开发可以获取更为便宜的土地资源来快速增加土储、提升毛利空间进而降低市场风险，而通过和资产管理公司的合作来解决资产证券化、投资性物业的溢价变现和出表问题，可以改善和提升公司自身的流动性和财务业绩。花样年先后与旭辉、平安不动产等签署合作协议，近期又与大唐地产达成合作协议，就是如此。

在企业战略目标上，提出一些较高的对标对象也是必要的，就如同常言所说的“行百里而半九十”、“取乎其高，得乎其中”。在2019年半年度业绩会上，潘军曾提出要对标TOP20房企就是如此。花样年对标TOP20房企的底气在于，房地产是个可以使用较高财务杠杆并且可以实现高周转的行业，在市场允许且有足够资源支持的情况下迅速作大规模是十分有可能的。

柏老师：您说花样年重回重资产，算是对自己的一种纠错吗?因为它2012年转型轻资产的时候是房地产发展的野蛮时期，当时同规模的企业 ，现在规模都很大。而他加码重资产其实在2017年的时候就已经有苗头，当时行业不是也还行嘛，能这么理解吗?

那个时候资本市场对于轻资产、高ROE的企业更为青睐和追捧，花样年控股作为上市公司，市值管理需要其迎合资本市场的偏好，所以那时候转向轻资产发展是必要的。而现在高周转的房企估值较低，市场形势不容乐观，轻资产模式经营稳健性不足，转向重资产模式也是因应资本市场取向变化和企业市值管理之需。

柏老师：但是在当时能做出如此大的决心应该也挺不容易的吧？

应该说是形势所需，也是明智之举。

来源：柏文喜Kevin