富途点评 | 年至今涨超100%，永升生活服务还会继续牛下去吗？

原标题：富途点评 | 年至今涨超100%，永升生活服务还会继续牛下去吗？ 来源：富途资讯

8月14日晚间，永升生活服务发布最新2019上半年业绩，营收7.08亿元，同比增长61.4%；净利润0.91亿元，同比增长119.7%，比7月9日盈喜公告的涨幅。

自2018年12月上市以来，永升生活的营收和净利一直在高速增长。

随着业绩水涨船高的是永升生活的股价，自2018年12月上市以来，永升生活服务涨幅已超过120%，而同期恒指不仅没涨反而跌接近4%。（截至8月15日收盘）

下面具体来看永升生活强势增长的驱动因素：

一、管理规模迅速提升

管理规模是物业管理公司的核心基本盘。最近几年，永升生活的在管面积及储备合约面积都在快速增长。

2017年年末，永升生活的在管面积是2648万平方米，2018年实现52%增长至4024万平方米。最新的2019年上半年，永升生活的在管面积较年初增长21.8%至4902万平方米。与此同时，代表储备规模的合约面积从2017年的3337万平方米增长至2019年6月30日的8623万平方米。目前永升生活的合约面积是在管面积的1.76倍，未来的规模和业绩弹性较大。

从规模增长驱动来源看，永升生活受益于三大方面的增长。首先是来自关联公司旭辉的合同销售注入。一方面，旭辉集团为永升生活输送稳定的管理面积来源；另一方面，得益于旭辉集团的品牌效应，其输送物业的月均物业管理费远高于第三方物业来源。

截至2019年6月30日，旭辉集团输送的累积在管面积为1593万平方米，较去年底增家129万平方米。来自旭辉的在管面积占比32.5%，贡献收入2.5亿元，占物业管理收入58.5%。2019年上半年，旭辉集团合同销售额884亿元、合同销售面积510万平方米，同比增长33.9%及17.5%。永升生活有望持续受益于旭辉的增长。

其次，永升生活亦积极参与第三方独立物业竞标，2018年以來其来自的第三方物业规模增长迅速，且规模和收入占比都在不断提高。2019年上半年，永升生活通过竞标、合作等方式获得新加坡、无锡、上海等多个物业项目，总拓展在管面积749万平方米，增长规模数倍于旭辉输送之水平。

此外，收并购也是永升生活扩大管理规模的手段之一。不过，旭辉对于收并购的态度较为谨慎和保守，其董事会主席在最新的业绩会中表示，永升生活对于收并购要求战略并购，而不是为了规模并购。并提出了具体的四点要求：有利于提升竞争力、有利于区域布局、有利于拓展新业务以及能不能形成规模竞争优势。

2019年上半年，永升生活仅宣布关于青岛雅园物业管理有限公司55%的股权并购，代价4.62亿元，主要业态为溢利较高的非住宅物业（商业地产为主），核心地段建筑面积超过180万平方米。值得一提的是，此次收购还有一个长达四年的溢利保证，青岛雅园承诺2019-2022年，净利不低于2.79亿元。由于该并购并未完全完成，因此半年报还没有并表。预计年报并表后将带来较大业绩增长。

二、社区增值服务占比提升

物业管理规模是基本盘，支撑起的除了物业管理收入以外，还有基于社区生态发展而来的1）对非业主的增值服务；2）社区增值服务。永升生活目前约40%的收入来源于相关的增值服务，这是规模及运营水平达到一定程度之后的溢出。与物业管理服务的人力成本高占比不同，增值服务特别是社区增值服务的毛利率超过60% 。

2019年上半年，永升生活毛利率为29.7%，较2018年上升0.9%，主要原因就是高毛利的社区增值服务收入占比提升。永升管理层指出，社区增值服务是未来价值的想象空间。但在规模和粘性还未完全建立之前，不会贸然进入社区金融、教育等领域。

而半年报净利同比增长接近120%，远高于收入和毛利的增长幅度的原因有二：1）行政收入占营收比率下降，管理效率有所提高。2）2019年上半年其他收入及其他净收入1780万元，同比增长161.6%，主要源于政府补助和银行存款增加所致的银行利息收入增加。

总结

综合来看，物业管理较高的安全边际、稳定的现金流决定了行业公司享受的估值高于平均水平。在此基础上，永升生活通过多元化拓展管理面积，实现业绩高速增长，同时还有大量的储备合约面积提供增长弹性。因此，永升生活的股价也在上市以来获得高速增长。

不过，在这个」富二代「云集的行业里，永升生活面临的竞争并不算小。未来的走势还是更加依赖规模的扩张，一方面，旭辉集团的高杠杆增长模式在融资趋近背景之下，或许会面临较大挑战。另一方面，第三方公开招标和收并购的竞争也会越来越激烈。