华润置地或成业内首家！拟分拆保租房REITs于上交所上市

　　继招商蛇口后，又一家央企拟分拆基础设施REIT上市。

　　9月22日，华润置地(01109.HK)宣布，华夏基金及中信证券向中国证监会及上海证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产。

　　基础设施REIT的相关资产为(i)位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房，即泗泾项目，由泗泾项目公司拥有；及(ii)位于上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房，即东经济区项目，由东经济区项目公司拥有。于公告日期，公司间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。

　　就建议分拆而言，华夏基金(作为公募基金管理人)将设立公募基金作为公开上市的基础设施证券投资基金。目前预计公募基金将募集人民币11.2亿元。

　　于建议上市时，公司将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。就建议分拆而言及根据适用中国法律及法规的规定，资产支持专项计划将由资产支持专项计划管理人设立。

　　于建议上市完成后，公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益，其后，资产支持专项计划将动用认购款项向集团收购该等项目公司的全部权益。

　　于有关收购完成后，该等项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，并将不再为公司的附属公司。因此，基础设施REIT将不会成为公司的附属公司，亦将不会并入公司的财务账目。

　　公募基金管理人、该等项目公司及有巢深圳将订立营运管理服务协议，据此，有巢深圳将作为项目顾问向该等项目提供营运及管理服务，包括行政支援。基础设施REIT将就此等服务支付管理费。

　　官方信息显示，“有巢”为华润置地旗下长租公寓业务平台。2021年，“有巢公寓”年内长租业务实现营业额人民币3.13亿元，在营项目30个，房间数2万间，储备项目16个，房间数3.25万间。

　　华润置业方面表示，REITs将为公司提供另一种以股权为基础的融资方式，使公司的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。且能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响，增强公司的滚动投资能力及可持续营运能力。

　　此外，华润置业方面还表示，本次申报的公募REITs若能够上市，将为华润及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台。

　　上市完成后，该笔基础设施REIT将于中国拥有一个个别及独立的上市平台，使其可直接进入中国资本市场，并增强其探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。

　　内地市场现存的三只保障性租赁住房REITs的原始权益人，都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水租赁住房REITs市场的典型房企。

　　很多圈内的朋友也发现，不少城市的房地产操盘规则一直在探索改进中，也在更多的“绑定”保障性功能。

　　去年集中供地实施以来，部分城市多宗地块的出让条件中都含有配建公租房、竞政府持有份额等条件。

　　因而，今后，租赁住房的建设和运营能力，将成为房企们开展业务的必修课，是不得不回答的问题。

　　租赁住房的筹建目前有两种途径。一是改建，包括非居住存量房屋改建和将存量住房改造、转化为租赁住房；另一种是新建，包括利用集体经营性建设用地、利用产业园区配套用地、利用企事业单位自有土地、利用新供应国有建设用地等来进行保障性租赁住房的建设。

　　值得一提的是，国家政策目前还在审批流程、土地、税费、金融等政策方面明确了对租赁住房的支持。有如此多的供应量，且在资金、建设等方面有制度上的保障，“租赁时代”离我们还会远吗？

　　同时也必须意识到，租赁住房所涉及的各种土地性质以及从投资到退出过程中的实际操作问题，未来都将考验房企们的操盘能力。

　　除了国企央企房企、金融机构、大型民企之外，中小房企、项目公司等在租赁住房领域其实依然有大量的机会可待挖掘。

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