华夏幸福2019年中报：净利增22.4% 390页公告锁定变化与未来

原标题：华夏幸福2019年中报：净利增22.4% 390页公告锁定变化与未来 来源：时代周报

文/刘娟

“重整装，再出发”后的华夏幸福（600340.SH），重新迎来高光时刻。这份长达390页的半年报，锁定了华夏幸福的两个关键词：变化与未来。

这是一张漂亮的成绩单—2019年上半年，华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

过去五年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%，充分展现了华夏幸福产业新城模式的强劲生命力。

他们要做房地产里的长跑者，但这本身就是一场磨练心与智的漫长征程。历史正走到充满变革的关键路口，房地产市场总量已到顶部区域，趋势性机会在渐渐远去，华夏幸福要怎样的思考和努力，才能跟周期共舞，吃到周期红利？

手握穿越新周期的号码牌，华夏幸福以越来越成熟的产业新城业务和越来越轻的资产结构为依据，以与平安合作的首个新业务为契机，向业界正式亮明了“综合性资产管理平台”的新身份。

事实上，综观全球不动产领先者，无一例外都是覆盖开发经营全周期。通过轻资产和重资产模式并重，华夏幸福从根本上搭建了一个正循环体系，实现收入结构的多元化，同时增强了自身抵御风险和穿越周期的能力。

资本微笑曲线

过去的2018年，华夏幸福脚踩荆棘，从不确定性中寻找确定性。他们和中国平安定了个三年赌局，来测试这一轮引资逻辑。

一年多的时间里，在历经股东、董事会、业务和战略等多层面的调整后，华夏幸福彻底脱胎换骨，重新进入良性、正常的经营逻辑上，标志性事件就是他们重新回到了土拍竞标桌前。

东方证券研报指出，今年上半年，华夏幸福累计新增土储395万平方米，同比增长47%；投资强度（拿地金额/销售金额）达26%，较去年同期上升9个百分点；新增土地平均楼面均价为3148元/平方米。

走入“人到位、钱到位、地到位、投资到位”的良好局面后，华夏幸福已重新回到资本微笑曲线上。

数据显示，今年上半年，华夏幸福经营数据总体稳中向好，多项业绩指标均有突破。报告期内，华夏幸福实现销售额645.31亿元，其中产业新城业务园区结算收入额143.83亿元；预收款项1402.85亿元，锁定了未来两三年内的营业收入与利润；综合毛利率和整体净利率分别为48.7%、21.1%，分别同比提升2.9个百分点和2.1个百分点；加权平均净资产收益率为21.3%，同比增长4.8个百分点，持续为股东创造价值。

今年上半年，华夏幸福还加大了回款力度，回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。截至今年6月底，华夏幸福手持货币资金 551.85 亿元，经营性现金流入持续增长达407.9亿元。

在收入、回款同比稳健增长的基础上，华夏幸福的降费增效措施不断深化，取得了较大成果，其中公司管理费用同比降幅为16.96%，持续提升公司经营质量。

复盘半年报数据后不难发现，华夏控股的资金紧迫感已大大纾解。通过增加长期债务替换短期债务，华夏幸福优化了债务结构，将公司偿债风险降低。从2018年第四季度开始，华夏幸福的融资性净现金流就已经转正。从最新数据来看，华夏幸福今年上半年的筹资性现金流量净额已由上年同期的-97.2亿元，提升为317.4亿元。

此外，上半年华夏幸福非房地产融资贡献表现突出，报告期内新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比高达84%。

今年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿，发行利率6%-7.3%，该项目是自2018年以来唯一单园区类PPP项目资产支持专项计划。换而言之，这一单非房融资，为华夏幸福的融资之路打开了更大的空间。

在外界看来，华夏幸福战略引入中国平安，构筑起不动产和金融深度融合的强大护城河。金融“长钱”与不动产结合必将催生更强大的资本和更卓越的不动产企业。而致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。

打通复制障碍

过去一年，华夏幸福默默“减肥”瘦身，却并没有放慢拳头产品产业新城的扩张脚步。2018年，华夏幸福新增产业新城有18座之多，今年上半年，华夏幸福同样新增5个入库PPP项目。

“我们也曾被业绩压力压得喘不过气来，但是对产业新城模式和逻辑的坚守，一刻不曾放松。”今年上半年，华夏幸福在《致股东信》内坦露心迹，“都市圈战略早已成为华夏幸福的核心战略，产业新城逻辑已成为业务的基本遵循。起伏涨落间，如何选择？我们的回答非常明确：坚持产业新城模式和经营逻辑不动摇！”

这家大胆吃螃蟹的企业，17年前以河北省固安县为起点，探索出了产业新城开发模式，还开辟出了一条异地复制之路。以南京溧水产业新城为例，相较于花费10多年时间才渐趋完善的固安模式，溧水产业新城仅用了三年多时间，就从一片荒地，成为以智能网联汽车为主、智能制造装备和生产性服务业为辅的产业园。

在河北大厂、浙江嘉善、四川彭山、广东江门等地，同样的故事也不断上演。截至今年上半年，华夏幸福在全国范围内布局了 15 个核心都市圈，形成了“3+3+X”的战略格局，累计布局近 80 座产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。

在异地复制方面，华夏幸福用“超过预期”四个字来总结—无论是从布局而言，还是从销售增量、收入利润的持续占比来说，环北京以外区域的确承担起了2017―2019年非常重头戏的角色。2018年至今华夏幸福新增的23个产业新城，全部为环京以外区域。

数据显示，今年上半年，华夏幸福非环京区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务营收比例从上年同期的21.69%提升至38.47%。非环京区域销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，这证明了异地复制的可行性。

双轮驱动启航

华夏幸福判断，未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化、运营精益化、地产金融化。

除了抓住核心都市圈的机会，继续围绕产业新城开展核心生意经外，华夏幸福接下来的工作重点还包括新三大主张，即开拓新模式、新领域、新地域，发展写字楼、商场、康养、长租公寓等新业务组合。

这其中，华夏幸福将重点布局城市商办物业开发，这项业务也是两者牵手后，对外界释放出来的首个合作投资计划。

在2019年年中报发布的同时，华夏幸福亦公告，将下属全资子公司北京物盛科技有限公司100%股权及4.42亿元债权，一并转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。

此项目成为华夏幸福与中国平安首个合作落地项目，将项目公司的股权及债权作价58.28亿元转让给平安人寿，预示着华夏幸福将以轻资产模式开启全新发展。之后，华夏幸福将代为开发建设项目并从中收取代建管理费。

业内分析人士认为，华夏幸福可以借助中国平安强大的资管能力，为自己的新身份“综合性资产管理平台”提供有力的业务支撑。

据了解，这项业务主要由华夏幸福南方总部操刀，这也是华夏幸福联席董事长吴向东等原华润置地高管加盟后重点发展的业务范畴。前期业务开展采取轻资产的管理输出模式，不会对华夏幸福的现金流产生影响。

一直以来，华夏幸福以产业新城开发见长，吴向东的到来，使得这一模式有了新的方向性转变，华夏幸福正试图从产业新城运营上，转变为综合性资产管理平台，其中包括产业新城复制、PPP模式、非房融资以及新业务落地轻资产输出等业务的成型。