保利地产(600048)优质土储释放业绩弹性，两翼新业务渐成熟

原标题：保利地产(600048)优质土储释放业绩弹性，两翼新业务渐成熟 来源：中信证券

核心观点

公司传统开发业务资源储备丰厚，业绩进入释放期，资金实力雄厚，信用记录上佳，在新的时代具备很强的竞争力。公司新业务，尤其是保利物业、保利商业和房地产基金，都能跻身其所处行业的第一集团，发展空间广阔。

公司管理考核激励体系告别艰难时刻。2015年之前，公司通过感情留人、薪酬留人、事业留人，人才队伍稳定，执行力强。但2015年-2017年，公司遇到业内前所未有的挑战，国有企业薪酬待遇较低的弱点有所暴露。到了2018年，强力跟投机制的缺点终于显露。公司在文化、发展空间、平衡激励方面的优势再次展现，团队凝聚力大大增强。

拿地节奏有待优化，但核心竞争力在新时代更加突出。公司并没有能实现逆周期抄底。但是，在房住不炒的时代，融资成本、产品性价比、费用控制等因素更加重要，决策速度、薪酬水平等因素重要性相对下降。公司的核心竞争力显露。

优质土地仍然丰富，销售和业绩弹性可期。我们估计，公司仍有一半以上，即接近1亿平米建面的可结资源，为2016年之前所获得，具备成本优势。公司在建面积相比销售面积而言很大，新开工近期放量，这都意味着公司可销售资源十分充裕。而且，公司近期竣工远落后于销售，结算价格远落后于销售价格，这都意味着公司高含金量的可结资源会推动短期业绩释放。

充分发展，借力资本，具备强大竞争力的两翼新产业。公司不动产金融和综合服务两翼新产业，近几年发展较快，其中房地产基金、物业管理、商业管理和经营、酒店管理等，已具备独立发展能力。公司公告，保利物业将独立登陆资本市场。我们认为，假以时日，公司两翼新业务可以展望千亿总市值(并非现在)。

看好进取的行业龙头。公司传统开发业务资源储备丰厚，业绩进入释放期，资金实力雄厚，信用记录上佳，在新的时代具备很强的竞争力。公司新业务，尤其是保利物业、保利商业和房地产基金，都能跻身其所处行业的第一集团，发展空间广阔。我们维持公司2019/2020/2021年2.05/2.66/3.19元/股的盈利预测，维持19.43元/股的NAV，给予公司18.41元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。

保利地产(600048)优质土储释放业绩弹性，两翼新业务渐成熟