老牌房企二次折戟 粤泰股份64亿甩卖资产“自救”

　　老牌房企二次折戟粤泰股份64亿甩卖资产“自救”

许永红

赵毅 继城启集团因造假事件沉寂之后，杨树坪的房地产新平台广州粤泰集团股份有限公司（600393.SH，以下简称“粤泰股份”）并未东山再起，眼下也面临着生存考验。

在流动性紧张、逾期借款风险的双重压力下，粤泰股份近日拟以64亿元的价格打包出售旗下多个项目资产。这场看似匆忙的变卖资产“自救”行动中，除了资产存在抵押担保、查封等情况外，粤泰股份仍需要满足收购余下股权等其他目前尚不明确的条件。

在接受《中国经营报》记者采访时，粤泰股份证券事务代表徐广晋称，相关出售事项正在按照计划推进，而未来是否继续出售资产以公告信息为准。对于其他问题，粤泰股份方面则并未回应。

　　从昔日顶着广州十大房企光环，到如今打包甩卖资产“续命”，广州本土房地产开发商杨树坪的房地产征途可谓波折不断。受访业内人士表示，造假事件后，杨树坪的房地产业务发展不尽如人意，品牌和市场地位已大不如前，旗下房地产平台业一直未能再度跨入大型房企的行列。

64亿打包出售资产

粤泰股份此次打包出售的资产分别为广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、恒升天鹅湾80%股权、粤泰天鹅湾20%股权以及中浩丰公司20%股权，价格分别为25亿元、27.8亿元、7.6亿元、8063万元以及2.8亿元。

上述拟出售股权的公司均为项目公司，恒升天鹅湾旗下拥有淮南公园天鹅湾项目，粤泰天鹅湾则拥有淮南洞山天鹅湾项目。中浩丰公司背后则是深圳贤合旧改项目，占地面积14.6万平方米，截至2018年底仍处于前期拆迁阶段。

粤泰股份坦承，出售资产是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。截至2018年底，粤泰股份逾期借款为29.52 亿元，逾期应付利息2.46亿元。

从相关协议来看，粤泰股份此次出售资产显得有些匆忙，出售资产抵押担保以及资产查封等问题依然存在，资产能否顺利打包出售仍有较大不确定性。

　　其中，广州嘉盛项目和广州天鹅湾二期项目均存在对外提供抵押担保的情况，担保所涉债务剩余本金余额分别为12亿元、16.2亿元。这两个项目还存在被司法查封及轮候查封的情况，涉及债务诉讼剩余本金余额合计分别为26亿元、19.2亿元。

此外，粤泰股份在粤泰天鹅湾、恒升天鹅湾的股权占比均达到90%。两个项目公司除了同样涉及抵押担保、查封等情况之外，粤泰股份目前也尚未取得其他股东对于本次交易放弃优先受让权的声明，也没有与其他股东就收购剩余股权事项签订实质性文件。按照交易协议，粤泰股份在这两方面的问题若得不到解决，都将有可能导致本次资产出售失败。

　　出售中浩丰公司20%股权的事项，粤泰股份同样也需要取得各方股东的同意，而粤泰股份至今仍没有取得股东会决议文件及股民大会决议。

近年来，行业竞争加剧，中小房企出售资产“输血”的现象日益增多。资深地产专家刘忠岭告诉记者，政府这几年加大楼市调控力度，市场热度现在平稳了下来，“行业集中度持续提升，加上宏观经济增速放缓等影响，目前中小房企面临着品牌较弱、融资不畅、资金链紧张等困难。”

　　广州项目开发迟缓

粤泰股份此次出售的资产包中，转让价格较高的两个广州项目备受关注。广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目的出售价格分别为25亿元、27.8亿元，在64亿元的总交易价格中占比达83%。

这两个项目的出售转让在未来也存在诸多变化。接下来，广州天鹅湾二期项目获政府批准的预售或现售备案均价如果未能超过9万元\/平方米，双方合作对价款最终由27.8亿元调整为26.4亿元。另外，完成转让后 2 个月内，粤泰股份也可以出资回购广州嘉盛项目49%股权，双方共同合作开发目标项目，而回购价按收购方投入及年化15%利息计算。

　　记者查阅相关报告了解到，粤泰股份的广州嘉盛项目、广州天鹅湾整体项目开发较为缓慢，两者的开发时间均有15年之久。徐广晋表示，广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目至今没有获得预售证。

　　2004年财报显示，广州嘉盛项目开工时间为2000年11月，彼时预计竣工时间为2002年5月，但因为与合作方信兴华公司发生争议，广州嘉盛项目的建设处于停滞状态，广州嘉盛项目的开发进展随后也未有较大改观。

　　广州嘉盛项目计容建筑面积为4.3万\/平方米，项目规划建筑层数为地上51层，地下4层，截至2019年5月22日，项目已完成地上36层结构建设。

　　近日，记者实地走访发现，正待出售的广州嘉盛项目现今处于停工状态。工地上并未看见施工人员，也没有听闻机械作业声，工地工作人员称项目已停工数日。

　　至于广州天鹅湾项目，土地是在2003年获得，一期项目已于 2007 年完工，并在2008 年陆续售出。二期项目在2013 年申请变更规划并获得了审批，预计于 2015 年竣工，但直至2018年才得以完工。

　　广州天鹅湾二期项目临近江边，总建筑面积7万平方米。记者日前走访现场时看到，项目主要建筑主体已经建好，目前施工人员正在建设小区的公共用地。不过，在销售中心，销售人员却对项目的户型、售价等情况三缄其口，仅称“什么也不知道”。而另一工作人员则表示：“项目都是毛坯房，可能在年底入市销售。”

在周边工作的房地产中介人士告诉记者，目前出售的广州天鹅湾一期物业的户型较多，包括了一居、二居和三居，每平方米售价在5.3万元到5.8万元之间。

　　对于广州天鹅湾二期项目售价能否突破9万元\/平方米，广东中原地产项目部总经理黄韬对记者表示：“那个地段卖9万元\/平方米，会有一定难度，如果没有面积赠送，很多购房者会选择广州其他更好地段的项目。除非有政策的变动。广州的房价将会继续稳定一段时间，政府方面也希望广州楼市保持平稳为主。”

经营困境凸显

粤泰股份陷入债务逾期危机，使得公司实际控制人杨树坪的房地产业务再次遭遇重大挫折。

2019年一季度报告显示，粤泰股份前两大股东依次分别为广州城启集团有限公司（以下简称“城启集团”）、广州粤泰控股集团有限公司（以下简称“粤泰集团”），占股比例分别为20.24%、20.05%，而粤泰股份的法定代表人以及实际控制人均为杨树坪。

相比粤泰股份，业内更为熟悉的是杨树坪的城启集团。在21世纪初，城启集团在广州房地产市场名声响亮。但2005年的造假事件爆发后，城启集团在市场的强劲发展势头便开始急转直下。

据相关报道，因伪造行政公文印章30宗，10年超建20万平方米，以及欠缴国家各项款额总计高达30亿元等问题，城启集团在2005年初遭到广州监管部门严查，并被罚款约7亿元。而在调查期间，广州城启集团的房地产业务也基本陷入停滞，房地产项目直到2006年才得以全部解封上市。

　　“杨树坪是铁路系统出身，实在不该出现伪造政府文件这样的事情。”一位不愿具名的广州房地产业内人士告诉记者，城启集团以前是广州十大房企之一，知名度较高，那时候的发展势头也十分强劲，“但自从造假事件发生后，城启集团接下来的发展不尽如人意，品牌和市场地位已经大不如前了，杨树坪旗下的相关房地产平台也一直未能再度跨入大型房企的行列。”

　　该业内人士认为，城启集团若没有发生造假事件，按照当时的势头，也许现在可以位列房企中的第一或第二梯队。

城启集团造假事件爆发前，杨树坪已通过粤泰集团在2004年控股上市房企平台东华实业（粤泰股份前身）。彼时，城启集团、杨树坪等均为粤泰集团的主要股东，其中城启集团持有45.1%股份，杨树坪持有46.48%股份，同时杨树坪持有城启集团股份84.67%。

　　城启集团陷入泥沼后，杨树坪欲把粤泰集团、城启集团等平台的旗下房地产项目注入上市平台东华实业，以实现城启集团的“重生”。2013年，东华实业开始启动收购粤泰集团、城启集团等项目资产包，最终历时两年在2015年完成。当年注入的资产包中，即包括了城启集团持有的广州天鹅湾二期项目以及淮南公园天鹅湾项目，这两个项目现今又将被粤泰股份打包出售。

　　当时，城启集团已渐显疲态，此前与粤泰集团的持股关系也发生转变，粤泰集团、杨树源分别持有城启集团 96.67%、3.33%的股权。2010年至2012年，城启集团主营业务收入分别为12亿元、2亿元、3484万元，净利润分别为1.06亿元、-152.49万元、-170.24万元。

眼下，粤泰股份的发展也并不顺遂。2018年，粤泰股份为营业收入32.7亿元，同比减少41.52%。，净利润同比减少75.17%至 2.9亿元。另外，截至2019年3月底，粤泰股份的货币资金不足4亿元，短期借款则是高达35亿元。

微信图片_20190613173349.jpg