大悦城3年前236%溢价拿地 如今禧瑞祥云盈利“难”

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

　　房地产生意模式的核心在于土地，土地不仅决定了房企进入一个城市或者一个项目的门槛，也决定了房地产开发这一商业模式的成本，更是根本地决定了销售结算的利润情况。因此土地是房地产开发这门生意的根基，正如融创中国孙宏斌所言，拿地能力是一个房企核心竞争力，拿地成功与否几乎关系到房企的一切。

　　大悦城高溢价竞得的中粮首创禧瑞祥云项目开盘半年去化率仅为19%，销售均价明显高于周边二手房均价或是该项目去化缓慢的原因，即使该项目能够完全按照4.3万元预售价销售出去，相对于3.57万元/平米的土地成本来看，靠着8000元/平米的差价获取的最终受益，要想覆盖在上海开发项目的工程建设费用、安装费用及财务、管理和销售费用吗？

　　2016年高溢价拿地 三年来房价涨幅却不大

　　房企拿地的方式主要包括公开市场拿地、收并购拿地、旧改拿地以及产业新城拿地等等，通常来说，房企在公开市场拿地的成本是最高的，也是最容易统计的。万得数据显示，近几年房企在公开市场拿地楼面价及溢价率呈现出两个高峰，其一是2016年，正值上一轮楼市走牛的顶峰，2016年9月100个中大城市土地成交的溢价率达到77.59%的历史高峰，甚至超过了4万亿背景下的2009年。

　　第二个高峰就是2009年，当年投资需求，包括房地产投资需求，在资金的带动下出现了井喷式的增长。但是与2009年房企高溢价拿地之后，得益于后续房价持续上涨的环境，风险得到了缓解的大环境不同的是，2016年的高溢价拿地后，考虑到不少房企的土地储备达到4年左右，即使囤地排队等待房价上涨后陆续开发，2019、2020年左右也都将陆续开放开发预售了。而过去三年，百城住宅价格指数同比涨幅一路下滑，在政策调控持续收紧之下，后续是否可以还能不能如以往周期一样重新回回复到高增速结算存在较大不确定性。

　　房价增速趋势性放缓极大地压缩了房企的利润预期，同时，房价预期的改变以及融资环境的收紧也减弱了房企囤地捂盘的意愿，部分高溢价拿地项目如果要快速出手甚至可能面临亏损的风险。

　　大悦城中粮首创禧瑞祥云项目恐难盈利

　　Wind数据显示，2016年全年在统计的62家房企在公开市场拿地数据差异较大，就楼面地价而言，大悦城控股、首创置业、信达地产、滨江集团、世茂房地产等房企以平均拿地成本超过20000元/平米而排名靠前。而一些土储主要布局于一二线的龙头房企，如融创中国、龙湖集团、华润置地、万科、旭辉集团、佳兆业等，2016年的拿地楼面价却要更低，均未能超过10000元的水平。

　　Wind数据统计，2016年大悦城竞得住宅类项目为4个，除成都金牛区西华街道项目外，其余三个项目均有不小幅度的溢价。其中，浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块的溢价率高达236%。

　　安居客信息显示，大悦城竞得的“浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块”项目的规划建筑面积为6.83万平方米，楼面价3.57万元/平米，该项目已于2018年12月25日开盘，楼盘名称为“中粮首创禧瑞祥云”，中粮的权益比例为50%，项目预计2020年6月份交房。

　　根据中粮2019年半年报数据显示，该项目的总可售建筑面积为6.58万平方米，比规划建筑面积6.83万平方米稍小，上半年签约1.25万平方米，签约金额为5.49亿元，合计4.39万元/平方米的售价，半年销售的去化率仅为19%。

　　去化率较低的原因或是因为楼盘定价较高的缘故，链家信息显示，在该项目周免的二手房均价约为3万/平米，尽管该项目为新房，但4.39万元/平米的价格或许明显超出购房者预期。即使该项目能够完全按照这一价格销售出去，相对于3.57万元/平米的土地成本来看，8000元/平米的差价真的能覆盖工程建设费用、安装费用、财务费用业绩管理和销售费用吗？

责任编辑：公司观察