两大首席隔空PK 姜超和高善文这次你站谁？

　　菏泽市欲取消限售的动向强势刷屏，被市场认为具有风向标意义。

　　今日A股地产板块早盘也一度应声冲高，山东本地的地产股鲁商置业直封涨停。虽然午后有所震荡回落，但房地产板块在28个申万一级行业中仍然涨幅最前。

　　房地产的走势一直牵动着万千股民和投资者的心，本月就有两位重量级券商首席观点相左。安信证券高善文看好房地产库存低，海通证券姜超则认为是假象，这次你站谁呢？

　　安信高善文：房地产进入存货重建阶段

　　安信证券首席经济学家高善文被认为是坚定看多中国房地产的一面旗帜。

　　在本月初他最新的观点中，认为过去三年里中国房地产领域去存货取得了完全和彻底的胜利，将未来进入库存重建的过程，叠加中国城市化进程的发展，未来房地产的总体需求仍然有支撑。

　　他分析说，三年前的结构性改革，三去之中的去存货，很重要的是去房地产领域的存货。发布去存货任务的时候，房地产领域的存货异常高，的确给经济带来一定风险，现在这个去存货政策取得了圆满完成。去存货的强力政策聚焦在三四线城市，因为过去两年的去存货集中在三四线城市，当前他们的房地产存货也处于一个较低水平。

　　“我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。”高善文说：我认为需求一旦恢复，价格反映太强，给政府带来很大困扰（舆论），如果房地产在需求方面没有问题，那么去存货政策会转向扩大房地产市场的供应，要引导适当地积极地扩大房地产市场的供应，特别是要考虑到，结合房地产长效机制的考虑，在库存低的情况下，去增加供应是政策要考虑的一个方面。

　　高善文指出，每一次房地产价格上升都伴随着销售的显著放量，但今年销售加速轻微，而全国二手房价格上涨幅度很大，这一压力主要集中在三四线城市。

　　原因在于去库存后，市场的存货量达到了历史低点，同时也造成供求关系的绷紧，需求端的轻微增量也会带来价格的大幅上涨。

　　此外，通过对比城市化率以及非农就业人口占全部劳动力人口比率的国际数据，高善文认为，中国还没有处在城市化进程结束的时候。“过去二十年房地产蓬勃发展的重要推动力是城市化，但从各类指标来看，中国未来完全可能继续城市化。”

　　他建议，未来政策的重心应转向扩大供应，房地产市场将进入存货重建阶段，同时应增加保障性住房供应。
 
高善文提醒，从需求端看，居民户的杠杆率还没有进入危险区间，但上升速度过快，需要作修正性调整，如银行放贷标准是否有不恰当的放松，或允许不合格贷款人进场，对这些情况要警惕。

　　海通姜超：

　　预测房地产平均跌幅极限在20%-30%

　　海通证券的首席经济学家姜超则是看空派，甚至调侃自己因为老是看空，路演都不受欢迎了。

　　但是情况在变化之中 ，他认为，过去在货币超发的时代，房地产是最大的赢家，房价涨幅远超其他资产。但是如果未来货币不再超发，货币增速降至8%甚至以下水平，那么考虑到折旧以后，房地产就基本失去了投资的价值。

　　如果买房是为了住，其实影响不大。但如果买房是为了卖，以后可能找不到接盘侠，因为钱不够用了！
 

　　姜超认为，一方面房子低库存其实是假象，另一方面，房子作为投资品的价格不是由新增供给决定，决定中国房价的核心是举债、是货币增速。去杠杆收货币，举债下滑是房价最大的挑战，不看好疯狂举债下的房地产泡沫。
 

　　姜超在2019年度策略会上直言：“中国的经济结构跟美国不太一样，他们是创新驱动，我们过去是房地产驱动，大家很担心房价下跌以后的影响。”

　　通过类比加拿大房地产市场，姜超认为国内房地产市场的跌幅极限在20%-30%左右，并且一二线城市的跌幅远小于三四线城市。

　　姜超表示加拿大和国内房地产市场比较类似：金融危机以后加拿大的房价涨了一倍，居民债务率比中国高一倍。当地政府去年出了很多房地产税收政策，调控房价，“而这个下跌过程非常值得我们借鉴”。

　　虽然过去加拿大的房价涨了一倍，但出政策以后房价并没有跌回原点，而是最多跌20%-30%就止跌了。对比国内房地产市场，15年开始的这一波房地产牛市使得全国很多地方的房价涨幅超过一倍。

　　“短期房价暴涨明显不合理，但考虑到我们每年的名义经济增速也有10%左右，四年下来我国GDP总量增长了40%多，这部分经济增长对应的房价上涨应该是合理的。所以我们的房价哪怕下跌，也不会跌回原点，平均跌20%-30%应该是个极限。”姜超说道。

　　其次，姜超指出加拿大并不是房价全线下跌，投机性很强的别墅跌了不少，但是刚需的公寓房价格并没有怎么跌。

　　所以对应到中国，三四五线城市因为棚改货币化房价暴涨，未来货币化退出以后，房价有回落风险。但是一二线城市有人口流入和产业支撑，未来行政化的限购取消，只要有刚需的支持，其房价跌幅就相对有限。所以中国的房价回落应该是有序的模式。

责任编辑：史考