中国恒大：史上最“硬核”促销 背后的财务解读

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　　来源： 基本面力场

　　中国恒大集团的史上力度最大的优惠促销，现在已经刷屏了：2月18日至2月29日期间，全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）期间可享受七五折优惠；3月1日至3月31日可享受七八折优惠。单栋楼去化率80%~90%的，可再享受额外九七折优惠；单栋楼去化率90%以上的，可再额外享受九四折优惠。

　　毫无疑问，中国恒大的此次“硬核”促销，将给房地产行业带来极大震动，甚至可能是引发房地产行业的一次变革。对于中国恒大优惠促销的影响，已经有不少文章对此做出了详解，力场君（微信公号：基本面力场）想从财务指标的角度，做一些分析，与大家探讨交流。

　　1、毛利率将趋于下滑

　　此次恒大提出的七五折优惠，力度不可谓不大，这就相当于，此前每平米6万元的楼盘，现在只卖4.5万元；假设按照100平米的房屋面积，这一次就能节省下150万元巨款。如果要是原价每平米10万元，100平米的房子就能节省下250万元。

　　对于购房者的影响巨大，对于房地产商的影响其实更大，每平米少卖的价格，都是房地产开发商实实在在的利润；这部分差价是无法通过成本转嫁出去的。所以，降价促销，降的全部都是房地产开发商的利润。

　　以中国恒大为例，自2017年之后，毛利率就稳定在34%至36%之间，大体就是三分之一的水平线吧。这就意味着，每平米卖6万的房子，成本就在4万元。

　　如果这个房子，现在促销只卖到4.5万元每平米，留给开发商的利润就只剩下0.5万元，毛利率就只剩下10%多一点。不难想象，这个影响会有多大？

　　进而，力场君判断，如此大力度的价格促销，一定是短期的，长期保持这样的降价幅度，房地产开发商够呛能够撑得住。另外还提示一点：房地产开发公司的收入利润结算，大致会落后于房屋预售两年左右，所以这样的盈利能力降低，大体会体现在2022年。

　　2、密切关注存货周转天数的变化

　　前文提到，恒大这样的降价促销，大概率是短期行为，同时恒大的此次促销方案，也与去化率紧密挂钩。可见，恒大此次降价促销的根本目的，还是在于去库存。

　　为什么急着去库存呢？原因无非有两点：要么是资金压力迫使公司需要加速回款，要么就是判断未来新房销售难度将会越来越大，与其坐等、不如提前“亮剑”，通过降价促销来与其他房地产公司“争抢”越来越紧俏的居民住房购买力。

　　财务数据显示，中国恒大在2019上半年的存货周转天数为1369.68天，这项数据背后透露出来的意思，就是按照中国恒大现有销售规模测算，大概需要将近4年时间，才能把现有的存货全部出售出去。

　　当然，这只是财务指标的理论意义，但也不难从中看出，在这样的存货周转天数背景下，中国恒大就面临着很大的去库存压力。那么其他主要房地产公司呢？

　　力场君简单查阅了几家有代表性的公司：万科1561.14天，金地集团1585.9天、保利地产2112.68天、泰禾集团2893.89天。

　　不比不知道，一比才发现，中国恒大的存货周转天数，在行业内还不算是高的。如果恒大的去库存压力都如此大，那么其他公司呢？

　　3、新房网上销售将成为主流

　　另据恒大管理层透露，恒大实施全面“网上购房”仅3天，各项销售数据呈现爆发式增长，其中客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。照此预测，未来几天网上认购可能累计突破10万套。恒大的网上售房平台近三天新增用户300多万人，累计用户数超过1000万人。

　　早先马云曾经说，要用互联网颠覆房地产行业。中国恒大现在正在做的网销新房，尚不能说是对房地产行业经营模式的颠覆，而只是一个销售渠道的变化，但是带来的影响同样不容忽视。

　　力场君（微信公号：基本面力场）大体判断，网销的成本，会比搭建实体售楼处的成本低，最起码在销售人员占用方面会减少，能节省不少的人力成本，这在一定程度上能够挽回一些降价带来的利润损失。但是以恒大为例，目前的销售费用率也就是在4%到5%之间，可供节省的支出也并不很大，带来的利润损失补偿也是很有限的。

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责任编辑：马婕