孙宏斌、任泽平等地产大咖 对2020年楼市作出8个判断

　　来源：明源地产研究院

　　年关将至，又快到地产人做总结定计划的时间了。但这两年的年底，地产人都很焦虑，因为调控一直看不到松绑的迹象，未来市场到底怎么走，看不清方向。

　　这个时候，不妨看看地产大佬们的做法，听听他们的想法，从中获得启发。

　　近日明源君在北京应邀出席了民生银行主办的“2019年中国不动产金融年会”。现场，融创集团董事长孙宏斌、恒大集团研究院院长任泽平、著名经济学家钟伟、国家统计局原总经济师姚景源等10多位大咖，发表了对2020年楼市及未来趋势的判断，明源君梳理出8条，下面分享给大家。

　　判断一

　　不要幻想调控松绑

　　也不用过于悲观

　　政府对房地产行业的定位，对行业影响很大。

　　经济是否还依赖房地产？这是一个国家战略。

　　为什么？地产行业太重要了，这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%；卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。这个行业贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。

　　大家一定要理解这一点。很多人幻想着调控什么时候松绑，不太可能。很多2017年、2018年买地的房企，都错判了形势，以为调控短期内就会松动，结果第四年了还没有放开。所以不能有侥幸心理，这一轮调控基本上会持续很长时间。

　　总结这次调控，主要是三句话，一是房价不能涨，二是钱不能去房地产，三是房地产不能作为经济刺激的工具。这一轮加上上一轮的限价，这是一个长期的行为。

　　限价对地产行业是好事，最起码风险小。而且调控把地方政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，地方政府地价不降，随便出来的地价起价算一下账，都亏钱。现在地方政府慢慢把期望值也降下来了。未来限价把风险控住，限负债总额是把杠杆率降下来，这个行业发展会更加健康。

　　所以房企明年拿地做项目，也要遵守一个判断，即房价不怎么涨，有了这样的底线，风险会小很多。

　　大家也不需要过度悲观，很多人说，今年1-9月，房企拿地和去年同比下降了20.2%，看起来很糟糕，但实际上，去年年底今年年初下降了34%，也即现在拿地比年初又回升了14%。

　　判断二

　　如果房地产供给继续下降

　　一年半后房价可能又会上涨

　　今年中国房地产销售面积是负0.1%，但是全国房地产销售额同比增长7.1%，这俩数放在一起，就是告诉你，房价实际是上涨了。

　　我国目前经济下行压力比较大，而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。据我们的预测，房地产对GDP的贡献率2016年曾经达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本，房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右，而美国是14.5%。

　　今年1-9月份，我国房地产开发投资同比增长了10.5，但是我们要看到一点，尽管保持了10.5，但已经是连续5个月持续下降。

　　很多学者、企业家担心经济下滑，未来房价会下跌。恰恰相反。一年半以后中国房价很可能又会上涨，为什么？

　　因为房价调控的有效方法是供需相结合，保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。

　　房地产投资在下降，说明供给在减少。今年9月末，中国商品住宅库存已经回落到2012年水平，库存实际上已经大幅下降。如果未来供给持续地下降，那未来房价上涨就是大概率事件。

　　当然，房价在短期内大幅上涨并不符合房地产企业利益。房价短期大幅向上涨了，肯定会迎来更严格调控，又会迎来房价的下跌。

　　判断三

　　总盘子维持在15亿

　　前5名能占30%

　　房地产行业规模今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。

　　一个是城市化的需求。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%，远远低于发达国家80%的平均水平，根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》，2030年我国城镇化率将达到70%，按照这个数字估计，未来12年城镇人口还要增加1.46亿的，这需要大量住房。

　　另一个是改善性需求。每个人10个朋友当中，肯定有5个人要改善换房，你不换也能活着，但是都想换。所以这个行业规模估计还会保持很多年。

　　地产行业另外一个变化，当行业规模达到15万亿量级时，地产从增量市场往存量市场转变了，这是个特别大的变化。以前开发商一直抢增量市场，增量从2007年3万亿到现在15万亿，增了5倍，这个时候大家日子都好过。但以后就是存量市场了，这个时候就难做了。

　　估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%。地产行业前五名是18%，再过五年，30%问题不大。

　　判断四

　　城市集中度还将上升

　　一二线和强三线没问题，四五线压力很大

　　从城市来看，分化越来越严重。

　　今年前50个城市，占了中国城市人口的32%左右，但是占了整个中国房地产开发投资的62%，占了整个中国房地产销售金额的64%，而且这个集中度还在上升。今年城市集中度上升的速度非常快，和前几年房企集中度上升有一比。未来城市集中度上升还会延续。

　　具体来看，现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。

　　前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了，但2016年10月份限价政策，限制的是一二线和强三线城市，现在这些城市基本没什么库存，但需求比较大，导致二手房和二手房价格倒挂。一二线城市新项目只要出来，之后都摇号卖掉了，基本不存在风险。

　　下面四五线城市、五六线城市房价翻了一番，供应量增加很多，需求相对没有那么强劲，所以销售压力会非常大。

　　判断五

　　房企想多融资很难

　　最好有3、4家主力贷款银行

　　金融对地产的作用越来越重要。以后在负债总量管理情况下，想增加负债几乎不可能。

　　从融资的成本来说，财报上看到的融资成本是7%左右，但实际百强房企融资成本比这还要高几个点。

　　未来房企要跟银行深度合作，一家银行可能不够，要有两三个备胎。金融能够给你提供的融资变得极其重要，缺乏金融背景的房企，财务状况将更加脆弱。如果有3-4家主力贷款银行，以及有贷款银行所控制的多元化、多样化的金融机构能够支持你，你才能够慢慢走向成功。

　　现在整体融资环境，大家要按照最最谨慎的态度去对待，至少目前没有看到任何的金融机构表态会放松，甚至还在继续查资金进入到房地产的相关情况。但是也得到一些信息，现在政府的一些部门在调研目前企业的金融状况，如果企业调研下来的情况不特别乐观的话，有可能在现在的基础上面略微放松。

　　判断六

　　货地比决定能否穿越周期

　　2.5以下的地块都不够安全

　　在房价暴涨时期，地王频出，但只要房价涨上来，是可以覆盖拿地成本的。但未来地产市场本身是一个高位平台，甚至略有下行，原来的拿地逻辑就要改变了。

　　如果看一下中国整个地产供应，在过去20年，总销售面积大概在169亿平米，销售金额大概99.2万亿，其中土地出让金42-43万亿，加上涉房税费，大概平均货地比2：1。在2015年之前，开发商能够获得的货地比可能更好一些，比如4：1、5：1。但凡在2016年、2017年高价抢了地的，尤其抢了四五线城市地的，货地比绝对都不好，能做到2：1就已经很困难了。

　　为什么要强调货地比呢？只有比较高的货地比，比如3以上，才能够穿越未来的周期，只有有比较高的货地比，才能忍受比较慢的去化，才能有比较安全的利润边界。而且还得忍受建安、财务等成本的上升。

　　所以货地比这个指标有可能在未来会和周转率一样重要，甚至变得更重要。2.5以下的货地比都不够安全。

　　判断七

　　要坚定布局消费升级，完成房地产+

　　什么样的房企未来会活得更好？一定是综合竞争力很强的。综合竞争力是什么？

　　第一，先是有没有库存问题。库存有问题，说不上综合竞争力。因为房地产库存很麻烦，如果库存有问题，土地储备布局不对，拿地贵了，那就是能不能活着的问题了。

　　第二是品牌、产品、服务。要提高综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了，做什么产品都亏钱。所以布局和土储很重要，然后是看产品和服务，这些都很难。

　　然后要持续降低负债率。现在你想增加负债率也增加不了，但融创有一个综合的负债率目标。

　　第三，融创坚定布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，融创这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。

　　判断八

　　明年重点关注这4类客户群体

　　在过去的若干年当中，很多地方买房的50%以上都是投资客，但2016年之后，买了房子的财富效应还有没有？算下来，大多数都没赚到钱。从这个角度来说，目前以居住为目的的才是购房核心。未来客户研究要重点针对以下几个点：

　　第一，90后客户群体与70后、80后客户群体差异很大，特别是95后客户群体的需求变化。

　　第二，刚需购买力回归了。

　　第三，改善型客户也在发生变化。目前改善型客户当中最核心的是中产阶级当中的二孩家庭。过去三年基本上每年800万个二孩出生，扣掉一半，剩下至少400万个二孩家庭，有非常巨大改善需求。这些今天还敢生二孩的客户，购买力很强，否则也不会生二孩。特别是生完一孩之后，基本已经搞清楚生孩子代价有多大，还生二孩，肯定是家里有矿能够买房。

　　最后，还有一部分客户群体被忽略了，那就是一二线城市的旧改。以上海为例，今年上海旧改差不多10多万平方米，2.9万户，平均每户补偿费大概500多万，明年差不多也是这个数。这些客户群体未来几年可能是改善型客户最核心的支柱。

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责任编辑：张海营