吕永怀换名吕鸣港龙地产负债百亿IPO官网竟关闭_新浪财经

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　　吕永怀换名吕鸣，港龙地产负债百亿IPO官网竟关闭

　　最近，中小房企频频赴港IPO。

　　10月22日，起家于江苏常州的港龙地产向港交所提交上市申请，意欲募集资金开拓全国布局。

　　港龙地产2007年在常州注册成立，今年7月总部刚迁入上海，8月份就释出拟赴港上市的传闻。当时有报道说，港龙地产与合作机构已准备较长一段时间，最快在九月份递交招股书。但港龙地产很快澄清，称上市还没到火候。

　　楼市资本论注意到，这家堪称地产圈最爱换名董事长领导的港龙集团全年营收仅16亿，而目前负债总额高达116亿，无论经营业绩、业务布局还是财务状况，确实火候不足（官网都还在建，打不开）。但公司仍匆匆提交招股书，突显当前楼市态势下，这家中小房企面对生死存亡的经营压力，不得不借力资本市场以纾困突围。

　　2007年，吕永怀三兄弟成立港龙地产公司，并在常州拿下两块土地。次年即推出首个住宅项目港龙华庭和首个商业项目港龙尚层，开局良好。不过此后10年，港龙致力于深耕本土，没有及时向对拓展，多次错过迅速扩张的市场机会。

　　2017年，公司更名为江苏港龙地产集团有限公司，加快向周边城市拓展，先后进入长三角近20座城市、布局50多个项目。

　　楼市资本论发现，除了公司更名，吕永怀的名字也时常换来换去，很是神秘。

　　2012年作为港龙地产掌门人，吕鸣接受记者采访。

　　到了2017年初，吕永怀（吕鸣）当选常州政协委员。

　　2018年3月，吕永怀代表港龙地产领奖常州市星级企业。

　　今年5月，吕鸣（吕永怀）作为港龙董事长与其他房企合作签署协议。吕永怀在公司对外宣传中，多次使用不同名字，并且毫无规律可言，如此不拘小节惹人遐想。

　　此外，值得一提的是，港龙地产还有个不注重细节的“硬伤”，作为即将上市的公众公司，其官网竟然关闭，无法打开。楼市资本论就此致电投行朋友，他惊讶表示，虽然对上市企业的官网运行情况没有强制性要求，但是像港龙地产网站这种情况十分罕见。

　　说回正题，今年7月，港龙总部从常州迁至上海，试图以此推进“深耕长三角、布局全中国”。显然，紧接总部搬迁之后的香港上市，也是公司战略升级、开展全国布局的既定动作。

　　楼市资本论查阅工商资料显示，作为上市平台的港龙（中国）地产集团，今年1月才注册成立，注册资本10亿元，法人代表和董事长均为吕永怀。从股权构成来看，公司由吕氏家族吕永怀和吕文伟、吕永南和吕志聪、吕永茂和吕进亮等三对父子100%持股。

　　去年11月，这6名控股股东签立一致行动确认书，他们在公司董事会9个席位（含3名独董）中，分占6个席位；公司高管层中，执行总裁谢剑青系“吕一代”的表兄弟，“吕二代”也有多人进入管理核心，家族色彩非常明显。

　　尽管浸淫房地产行业长达12年，吕氏家族行事却十分低调，鲜有他们的公开报道。楼市资本论注意到，今年2月，常州市委、市政府公开表彰49位房地产和建筑业明星企业家，受奖名单由新城控股原董事长王振华领衔，吕永怀也赫然在列。可见港龙地产作为本土房企，在常州影响力不小。

　　尽管与王振华同为常州明星企业家，但吕永怀操盘的港龙地产，与同样起家常州、现已挺进行业前十的新城控股相比，根本不在一个数量级上。

　　港龙地产在业内名不见经传，近两年才开始引人注意。去年克而瑞发布的中国房企TOP100销售榜，港龙地产以143.6亿元名列全口径销售第89位，首次跻身百强之列；今年1-9月，又以操盘金额129.3亿元退到第112位，可见业绩波动很不稳定。

　　楼市资本论发现，招股书披露，港龙地产目前在20个城市拥有56个开发项目，与碧桂园、万科、融创等房企均有业务合作；公司总土地储备仅471.54万平方米，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中，而且以三四线城市为主，隐含风险不小，全国布局急待展开。

　　营收方面，港龙地产的主要收入来源于物业开发和销售收益，2016-2018年分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元，期间复合年增长率为87.5%；经营利润分别为7160万元、9380万元、4.36亿元，复合年增长率为146.6%。

　　业务快速扩张的同时，港龙地产债务急剧提升。招股书显示，2016-今年上半年，港龙地产的资产负债率分别为17%、98.8%、122.1%及153.9%，三年半时间，激增近8倍。负债总额从2017年末49.45亿元大幅升至2018年末的87.4亿元，今年上半年又进一步增至116.62亿元。这对一家操盘金额仅129亿元的中小房企来说，压力着实不小。

　　具体到债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，其中2年以下借款占比达72.8%，短期偿债压力很大。截至2019年8月底，公司未偿还借款总额为19.39亿元，而现金及现金等价物仅10.78亿元，不足以覆盖到期债务。

　　在高负债情况下，港龙地产流动性吃紧。2018年底港龙地产的经营性现金流为-6.3亿元，由正转负；投资性现金流为-5.2亿元，连续三年为负；只有融资活动现金流为16.1亿元。也就是说，公司整体现金流全靠融资来支撑。

　　楼市资本论观察到，目前未上市房企的融资方式主要为信托及银行贷款，方式相对单一。随着近年来楼市调控和融资不断收紧，港龙地产融资成本激增，由2017年的431.7万元猛增至2018年的3463万元，一年间增长了8倍。目前，港龙地产借款加权平均利率高达8.9%，如果不通过上市另辟融资渠道，势难长久支撑。

　　高度集中的土储风险、高额负债的财务风险、高息融资的成本压力……这“三高”窘境并不是港龙地产的独家难题，而是当前众多中小型房企的共同困境。

　　今年以来，房企规模分化和行业竞争持续加剧。TOP100房企去年底集中度为67%，今年上半年75%，半年时间上升了八个百分点，留给中小房企的生存空间愈发狭窄。

　　楼市资本论据不完全统计，今年以来，国内已有378家中小型房企破产，其中大部分是规模较小的房企。由于业务规模小，中小房企在经营中遭遇融资成本高、产品竞争力不强、项目去化难等一系列难题，已经逼入墙角，被迫背水一战，绝地求生。

　　“上市自救”，成为中小房企的年度关键词。楼市资本论发现，今年已有多家小型房企向港股IPO发起了冲刺。其中，徽派房企三巽集团去年营收仅7.24 亿元，净利润不足5000万元；近日通过港交所聆讯的河北环京房企天保集团，2018年总收益为16.02亿元；去年物业销售17.8亿元的奥山控股，年内两度冲击IPO……

　　港龙地产和这些房企业务规模相仿，面临的问题也相似，都希冀通过赴港上市，实现融资补血，度过楼市寒冬。不过，香港资本市场以机构投资者为主，对公司规模、运营、风险有一定要求，内房股、特别是中小盘股吸引力不足，市值往往被严重低估，难以如愿。