新城悦陆港股 为何淡市浇不灭物业公司上市热情?

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　　11月6日，新城集团旗下物业公司新城悦（01755）在港股主板挂牌上市，拉开了新一轮物业公司上市潮的帷幕。据了解，金科物业、佳兆业物业、永升生活等物业公司都在筹备上市。

　　新城悦上市首日，开盘涨逾5%，此后涨幅虽有收窄，不过最终还是以涨3.79%收盘，成交额约9890万港元。

　　在震荡股市下，新城悦依然能放量上涨，资金对物业股的青睐不言而喻。与此同时，纵观近期陷入回调僵局的物业板块，其中几只个股如碧桂园服务（06098）、彩生活（01778）也“沾光”，在尾盘有小幅上涨。

　　今年以来，受中美贸易摩擦等多重因素影响，A股和港股走势疲弱。近期市场虽有反弹，但依然低迷。新城悦上市深得资金追捧，为何低迷的股市仍浇不灭物业公司的上市热情？

　　物业行业：处于高速增长期

　　在业界看来，房地产行业已经步入白银时代。但作为房地产链条下游的物业行业，它的黄金时代却刚刚开启，物业行业正处于前所未有的高速增长期。

　　海通证券曾对物业行业的增长空间进行过具体测算。根据研报显示，我国城镇化尚处于快速推进阶段，按照海外规律，城镇化率达到70%后增速会下降，由此可得，物业管理行业总规模的快速增长至少还有7-12年。短期来看，预计 2022年末物业行业总规模可达到10000亿元。

　　面对万亿级市场空间，一众实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场，通过资本之力开拓更大的业务版图。近两年，物业管理公司上市潮爆发。

　　数据显示，目前在A股上市的物业公司有1家，有62家公司在新三板挂牌。在港股市场上，物业股共9只。以2014年诞生的第一只物业股——彩生活来算，物业股的上市历史已有5年。另外，2018年以来登陆港股市场的除新城悦外，还有雅生活（03319）、碧桂园服务，占到整个港股物业股数量的三分之一。

　　优质物业公司进入上市加速期，有利于吸引更多资金进场布局，重新定价该板块，而已上市的物业股估值有望达到更合理的水平。

　　港股崇尚价值投资，物业股估值高低，归根结底还是要看企业的盈利情况。从港股物业股今年的业绩表现来看，盈利呈上升趋势。

　　根据安信证券数据显示，2018年中期，港股物业企业的营收和净利润呈现上移趋势，营收15亿元企业、净利润1千万以上企业数量相对增加，上移趋势及上移幅度明显。

　　另外，中型物业企业成为营收增长的驱动力量，而净利润增速提升是各体量企业共同作用的结果。

　　看社保新政：市场已过度焦虑

　　处于行业上升期，及有稳定的现金流等因素，物业股在2018上半年崛起，逆市暴涨。遗憾的是，下半年却风光不再，8月至今，物业股已经平均下跌了26%，有些个股跌幅甚至逾50%。

　　致使物业板块下跌的最主要原因，可以说是7月20日发布的社保缴费新政，它规定，从201年1月1日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。

　　值得注意的是，目前我国社保存在企业实际缴费率低于法定缴费率、申报社保缴费基数普遍偏低、少报缴纳社保人数等问题。所以，社保新政一旦执行，企业漏缴少缴社保等问题将得到改善。而这也意味着，企业的用人成本将大幅增加。

　　物业行业作为劳动密集型的行业，受到这一新政的冲击较大。

　　早在今年9月，智通财经已刊出相关文章，彼时，多家物业股的股价已经充分反映了社保新政将带来的负面影响。

　　短期而言，根据券商的测算，社保新政的执行，或令物业公司税前利润下降3%-8%。长期来看，这一政策的执行对于龙头物业公司而言，却算是利好。

　　相比于房地产，物业行业的集中度还是非常低。数据显示，目前全国物业公司超过10万家，截止2017年末，百强物业企业市场份额仅为32.42%，其中综合实力 TOP10 企业市场份额只有11.06%。

　　小的物业公司不仅在缴交社保规范性上与上市公司有较大差距，而且在公司人力物力、融资渠道、现金流等方面也远不及后者。社保新政执行或将加速小物业公司出局，提升行业集中度。

　　另外，今年9月的会议精神指出，在社保征收机构改革到位前，各地要一律保持现有征收政策不变，同时抓紧研究适当降低社保费率，确保总体上不增加企业负担，以激发市场活力，引导社会预期向好。

　　券商投资建议：首推彩生活

　　众多券商近期仍出具报告表示，看好物业行业的发展，建议抓住合适时机，布局优质个股。

　　建银国际在10月31日发布的报告中表示，更支持酬金制公司而非包干制公司，前者更容易实现成本转嫁。

　　排在建银国际投资选择第一位的是彩生活（优于大市），其次是中海物业（02669，优于大市）、雅生活（优于大市）、绿城服务（02869，中性）、碧桂园服务（中性）。

　　智通财经注意到，彩生活或受社保新政影响较小，公司每平米员工成本为业内最少：百万平方米只需要160人（收购万象美之前，该数据仅为132人），相当于人均在管面积超6250平方米。

　　目前彩生活的员工为53608人，其中，自管员工约1.3万人，外包员工约4.1万人。外包比例远高于同业公司，能有效降低刚性成本。同时，外包商业务竞争激烈，也会尽力去优化员工成本。

　　值得一提的是，彩生活经过16年的探索，目前正把传统物业管理互联网化，通过发展生态圈中的核心产品：“北斗七星”服务体系——E安全、E维修（含E电梯）、E清洁、E停车、E缴费、E能源、E投诉和“三彩产品”——彩惠人生、彩富人生、彩车位（彩住宅），不仅将基础物业管理当中的各类服务进行标准化、订单化处理，降低人工成本，同时也大幅提升增值服务板块的利润占比。

　　目前，彩生活各项物业进展迅猛，发展态势良好。数据显示，2015-2017年，彩生活的营业收入年均复合增速约40%，净利润年均复合增速约38%。2018年中期，公司权益拥有人应占溢利同比大幅增加74.1%至约1.75亿。但从价格上看，彩生活当前股价却处于历史底部。

责任编辑：张海营