保利物业、时代邻里挂牌上市 依赖母公司"输血"难解

　　原标题：保利物业、时代邻里挂牌上市 依赖母公司“输血”症结难解

　　财联社（北京，记者 李洁）讯，在递交招股书四个月后，保利物业（06049.HK）于12月19日在港交所正式挂牌上市，与其同日上市的还有时代邻里（09928.HK）。

　　虽在同日挂牌上市，但两只股票的走势却差别较大。保利物业股价开盘大涨，报收45.35港元/股，涨幅达29.2%，市值242亿港元；时代邻里开盘即出现破发，报收4.88港元/股，较发行价5.15港元下跌5.24%，市值44.34亿港元。

　　“资本市场对于企业的预期是从经营的独立性、运营的稳定性、企业的成长性以及盈利能力等方面来进行综合判断的，时代邻里股价破发说明投资者对其不太认可。”一位机构资深分析师告诉财联社记者。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，主要是两者的规模、业务结构、财务结构以及所背靠的母公司实力不同，导致了两公司股价走势和估值存在较大差异。

　　尽管两公司在上市首日股价表现“冰火两重天”，但从企业发展现状来看，保利物业与时代邻里却面临一些相似的问题。

　　营收高度依赖母公司

　　开发商旗下的物业公司对母公司的业务依赖，一直是上市物业公司的“通病”，保利物业和时代邻里也不例外。

　　招股书显示，2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，由保利地产开发的物业，分别占保利物业管理所得收入的95.9%和88.6%及82.8%；由时代中国开发的物业，分别占时代邻里物业管理服务收入的约77.1%、73.2%及64.9%。

　　“从管理面积的扩张渠道来看，物业企业主要依靠集团地产销售带来的物业项目以及第三方物管项目的获取，而集团地产销售带来的管理面积具备新项目收费高以及项目获取方便、成本低的优点。”国盛证券分析师夏天表示。

　　中信证券研究员陈聪曾指出，开发企业虽然可以在前期给予其下属的物业管理公司帮助，但物业管理公司也可能会面临开发企业的掣肘。

　　上述机构分析师告诉记者，过于依赖母公司提供的开发物业，母公司开发新物业的能力及经营的任何不利发展，或会影响物业公司获得相关新物业管理合同的能力。

　　不过，保利物业和时代邻里已经采取措施，逐渐减少对母公司的依赖。

　　时代邻里执行董事兼行政总裁王萌在时代邻里挂牌上市时表示，未来除了来自时代中国的物业之外，时代邻里也会逐步向第三方企业寻求发展，来自时代中国的物业以及第三方物业未来的比例会保持均衡比例，实现持续增长。

　　“总体上看，未来物业公司对于其地产关联企业的依赖度会减少，预计会向60%的比例调整，在扩大规模方面未来物业公司更多会选择收并购的模式进行。”易居研究院智库中心总监严跃进告诉财联社记者。

　　“通过收并购来扩大规模是必须的，此次IPO之后将有一部分资金用于收并购，时代邻里会加快收并购步伐。”时代邻里董事会主席白锡洪说。

　　据了解，时代邻里本次上市的募集资金将有65%会用于未来战略投资和收并购。保利物业本次上市的融资也将有一部分用于发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。

　　人工成本居高不下

　　“保利物业背靠的保利地产的是一线综合性开发商，每年可以为保利物业提供大量的新增各类物业管理面积，而时代地产的规模无法与保利地产相比较，给予资本市场的对未来企业的成长性预期差异较大。”柏文喜表示。

　　财务数据显示，2019年上半年，保利物业实现营业收入28.2亿元，归母净利润3.2亿元；时代邻里营收为4.6亿元，净利润为0.41亿元。

　　然而，物业管理行业属于劳动力密集型行业，保利物业与时代邻里营收虽呈上升趋势，但其人工成本也一直维持在高位，甚至时代邻里在人工成本方面的费用还出现大幅增加。

　　招股书显示，2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，时代邻里人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。

　　对于大幅上升的人工成本，王萌表示，未来时代邻里会致力于多元化发展，不单依靠物业管理费收入，而多元化收入一定会覆盖相关人力成本的增加。同时希望通过不断改进信息化管理系统以及智能化设施设备，以信息化手段逐步取代部分人工，进一步降低人力成本。

　　同样，保利物业近几年在人工成本方面的投入也处于高位。2016年、2017年 、2018年及截至2019年6月30日止六个月，保利物业员工成本分别占总服务成本的54.2%、59.1%、55.6%及55.4%。

　　“物业管理行业整体经营业绩向好，但随着人力成本的不断提高，未来企业必须创新性地寻求更多营利途径以缓解成本上行带来的压力。”前瞻产业研究院在报告中称。

　　保利物业方面表示，控制及减少人工及分包成本以及其他经营成本十分关键，如未能控制成本，可能会遭受亏损，且利润率可能会下降。

　　事实上，保利物业虽然是国内排行TOP 5的物业公司，但其毛利率却低于行业平均水平。

　　国盛证券研究报告指出，保利物业细分业务毛利率均处于行业偏低水平。从细分业务来看，2019 年上半年公司基础物管、非业主增值、社区增值服务的毛利率分别为 18.1%、21.3%、44.1%。

　　“对比其他主要上市物管企业，保利物业基础物管的毛利率仅高于中海物业及绿城服务。而非业主增值服务的毛利率是可比公司中最低水平，这也意味着非业主增值服务的关联交易定价相对较低，社区增值服务毛利率仅高于蓝光嘉宝服务及绿城服务。”国盛证券分析师郑泽滨表示。

　　物业公司争相上市背后

　　据财联社不完全统计，截至2019年12月20日，内地赴香港上市的物业管理公司数量已达17家。仅2019年，便有8家物业公司登陆香港资本市场，其中多家物业公司由地产开发集团分拆上市。

　　“目前物业公司的地产母公司融资条件较差，融资渠道狭窄，不得不尽量减少对于附属物业公司的输血，甚至想从物业公司抽血来支持母公司的发展，所以推动物业公司上市以构建融资平台的内在动力更强。至少在附属的物业公司上市融资以后，可以立即减轻对其继续输血的压力，甚至还可以在一定程度上回哺母体。”柏文喜如是说。

　　中原地产首席分析师张大伟则表示，轻资产的物业公司估值相对开发企业而言较高。从发展角度看，房企规模扩张将逐渐面临瓶颈，下面就是存量时间，目前不少房企都在试图在物业市场上有所作为。

　　根据中国指数研究院数据，2018年我国物业管理面积达到 211亿平米规模，较2011年增长77亿平米。近年来房屋竣工面积每年均保持在9-10亿平米量级，这为物业管理行业持续贡献新增规模。

　　国盛证券研究报告指出，预计到2020年基础物管市场规模将达到6610亿元，其中住宅物业为3736亿元，非住宅物业为2882亿元。

　　“物管企业多数起源于大型地产开发集团，房地产行业集中度提升、物业品牌效应逐渐增强、以及上市企业并购提速，驱动行业集中度快速提升。”上述机构分析师表示。

　　根据中国指数研究院数据，2018年百强企业市场份额由2014年的19.5%提升至38.9%，TOP10物业企业市占率则由6.2%提升至11.4%。 但相比上游地产行业，物管行业集中度仍有较大的提升空间。

　　“当前非住宅物业竞争格局分散，不同细分领域有较专业的物业企业覆盖，但集中度低，未来具备整合空间。相比住宅物业较为成熟的市场格局，非住宅物业格局较为分散，尤其是产业园区物业、医院物业及学校物业，尚未有特别突出的企业，仍有发展空间。”郑泽滨表示。

责任编辑：王帅