大唐地产二度冲击IPO：销售金额明升暗降 偿债压力大

　　原标题：大唐地产二度冲击IPO：销售金额明升暗降 偿债压力大

　　本报记者 刘颂辉 上海报道

　　日前，总部位于福建厦门的大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）在香港联交所网站“披露易”公布了上市招股书。

　　招股书显示，大唐地产拟上市募集的资金，一部分将用于现有项目的资金需求，主要包括天津、长沙两地的4个项目的建筑成本；另一部分将用于偿还两笔高利率银行贷款以及营运资金。

　　尽管从行业面来看，大唐地产跨入了全国房企百强俱乐部，近3年里营收和净利润在逐步提升，但是公司的业绩对海西、北部湾等区域的依赖度较高，净负债率高达行业平均水平的4倍还多，偿债压力较大。

　　与很多公司在房地产主业之外进行跨界布局一样，大唐地产实行“地产+体育”战略。不过从目前来看，体育产业所带来的收益占比甚微。

　　以京剧脸谱为logo的大唐地产下一步将如何应对业绩发展等问题，2月12日，《中国经营报》记者致电致函大唐地产方面，然而其相关负责人表示：“近期在忙于抗击疫情方面的工作，目前公司暂未正式复工。”截至记者发稿，其未作出正面回应。

　　拟募资救急

　　自1994年在厦门开启征途的大唐地产，25年里，其在泉州、漳州、福州、南宁、天津、长沙、贵阳等城市，以大唐果系、世家系及印象系的产品面向市场。

　　据招股书披露，报告期内（2016~2018年和2019年上半年），大唐地产的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元人民币，净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及3.69亿元人民币，毛利率分别是18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。

　　随着项目规模扩大，大唐地产的总负债也水涨船高。报告期内，公司的总负债分别为186.69亿元、257.78亿元、297.51亿元、312.86亿元，对应的总资产分别是190.57亿元、264.26亿元、311.56亿元、335.77亿元。资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.49%、93.17%，远高于房企资产负债率80%的同行业水平。

　　根据克而瑞发布的2019年中国房地产企业销售榜top200榜单，大唐地产的全口径金额为339.5亿元，排名第81位；权益销售金额为187.8亿元，排名第100位。2016年~2018年，大唐地产的流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元，权益销售金额分别为86.1亿元、447.7亿元、289.6亿元。虽然2019年公司全口径销售金额同比上升约10%，但是被认为能更客观衡量房企销售业绩、资金运用、战略把控水平的权益销售金额同比下滑约35%，排名下降26名。

　　与此同时，公开数据显示，报告期内，大唐地产未偿还的借款达到75.98亿元，一年内偿还借款17.30亿元，1~2年偿还借款31.69亿元。然而，截至2019年6月底，公司的账面现金及现金等价物只有19.42亿元。除去债务上的还款后，大唐地产资金层面尤为紧张。

　　大唐地产方面表示，公司的经营活动现金流增加的主要原因是利用合约负债进行调节，而合约负债增加了31.78亿元是由于收取客户的预售垫款增加。

　　一家房企业内人士指出，收了签合同的预付款致使地产公司现金流增加其实不能说明现金流转好，合约负债增加的原因还有偿还银行借款等。

　　在融资渠道上，大唐地产主要依赖经营产生的现金，包括预售物业产生的所得款项、银行贷款及信托。招股书中披露的11笔信托融资里，多数是以项目公司的全部股份作为抵押，利率为8.8%~14%之间。由此来看，公司整体的融资成本较高。

　　对此，大唐地产方面坦陈，利率变动还会影响客户的按揭利率和公司的融资成本。紧随金融危机之后，银行自2012年6月开始降低基准利率，而任何加息均可能增加客户的按揭利率以及公司的融资成本。按揭利率如若大幅上升可能减缓房地产市场的增长，而融资成本增加可能对公司的经营业绩构成重大不利影响。

　　“去年以来，房地产公司在A股上市基本没有可能性，大多数企业只能通过港股走向资本市场，拓宽融资渠道。”一家总部在苏州的商业地产集团高管向记者介绍。

　　试水跨界体育

　　事实上，第二次冲击上市的大唐地产，此前曾受金融危机影响，搁浅上市计划而且面临资金链断裂的境况，直到2009年被福信集团收购。

　　不过，令人不解的是，在搜索引擎点击大唐地产和福信集团的官网，一直都显示“网站升级中”，无法看到任何公司信息。

　　“公司进入上市辅导备案登记，投行、会计师和律师进场之后，会把披露各类公开信息及敏感信息的官网关闭，说明公司是受到律师或者会计师和投行做出的指引，在做规范化处理。”一家保荐机构的分析师表示，公司在上市之前发布的很多信息，要么是为了招揽客户，要么是有不当措辞的形象宣传信息，都会被清理掉、规范化，然后与招股书披露的信息保持一致。“现在他们公司内部肯定还有很多整改，都是合规化调整。”

　　2020年2月12日，记者翻阅“大唐地产”公众号最新的信息看到，公司在采购防护服等物资支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。此外，还冠名各类拳击和羽毛球等体育赛事。

　　作为福信集团地产品牌，大唐地产通过与集团体育产业的合作，近年大力发展体育产业，积极探索“地产+体育”的发展思路。

　　与恒大、绿城等房地产公司跨界体育时聚焦于足球项目不一样的是，大唐地产选择了一条全新的赛道——拳击，一个在中国相对小众、尚且没有大型企业投资赞助的运动项目。据了解，自2017年冠名中国拳王赛开始，大唐地产已持续赞助顶级拳击赛事。

　　对于选择拳击赛事的理由，大唐地产集团副董事长唐国钟曾表示，大唐地产的企业精神概括为“诚、和、勤、毅、创”5个字，不断拼搏、基业长青的坚持和追求，正是“毅”“创”两点的体现，而拳击展现出来的顽强拼搏精神，与大唐地产企业精神高度一致。大唐地产的标志，是一张京剧脸谱，脸谱的原型是中国的罗宾汉、著名京剧人物、民间的民族英雄——蓝脸的窦尔敦。

　　记者同时注意到，通过体育冠名提高品牌知名度的同时，并没有在收益上带来直接体现。据招股书披露，报告期内，公司于其他业务中产生小部分收益，主要包括向第三方物业开发商提供管理服务所得收益以及少部分经营体育馆收入及自公司的租户收取的水电费。每年在其他业务方面所得收益均不及同期总收益的1%。

　　针对项目布局策略及业绩增长等问题，记者多次向大唐地产方面提出采访请求，但截至发稿，未获回复。

　　（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

责任编辑：陈悠然 SF104