6年赚6倍 躺赚收租新思路

原标题：6年赚6倍 躺赚收租新思路

大家早上好，我是日日夜夜带你们潜心“搞”基的菜基！

　　最近，公司有位同事因为父亲要来广州长住疗养，所以必须换个大一点的房子。

　　精挑细选之后，同事找了个市中心的房子，楼下100米就是公园，离家不远就有中医院，方便又宜居。

一线城市、中心地段、生活便利，房租肯定便宜不到哪去。

　　大概50平的一室一厅，每月3400元，而这一片的房价在4万以上，菜基默默算了下（房价按4万算）：

　　房租收益率=年租金/房价=3400×12/（40000×50）=2.04%，和很多机构给出的一线城市平均房租收益率的水准基本一致。

　　这还是在房价稍微还够得着的广州，要放在均价已经逆天的深圳，这平均房租收益率能不能超过1%都是个问题。

　　在“房住不炒”的大背景下，一线城市的房产有点像高分红的蓝筹股，房租对应的是上市公司每年的分红。

预期未来房价的上涨，对应的就是蓝筹股未来股价的上涨。

那上市公司里面有没有收租的好生意，可以实现稳健的盈利呢？

还真有！

写到这里，大家不妨先猜下，中国内地租金最贵的地方是哪里呢？

答案是上海浦东的机场免税店。

　　根据上海机场（600009）披露的公告，中国国旅（601888）2019年一季度租用上海浦东机场的T2航站楼免税店的租金如下：

　　每平方米一个季度租金22.1万元，是租金哦，不是售价，还有比这更贵的租金吗？

简直是一本万利的绝佳生意啊！

一、机场盈利模式

说到这里，大家是不是瞬间对机场感兴趣了？

菜基今天就来给大家好好聊一下机场行业到底是怎么赚钱的。

机场盈利主要来自两个方面：

1、航空性收入，也就是机场中转旅客、货物、飞机收取的过路费。

　　2、非航空性收入，如果把机场的航站楼理解为一个商场，那么这个商场带来的收入就是机场的非航空收入，主要是广告、餐饮、免税等。

1、航空性收入

　　航空性收入指的是和民航飞行相关的业务，如飞机起降费、停场费、旅客服务费等，这些费用是由政府指导定价的，市场化程度不高。

　　所以，这块收入增长空间有限，利润比较低，增速也比较慢，机场纯粹赚个辛苦钱。

　　菜基这么说也不是没根据的，大家可以看下白云机场（600004）、上海机场2019年上半年航空性收入情况：

　　可以看到，两个机场的航空性收入占比都不到一半，上海机场占比更低一些，只有三分之一多一点。

航空性收入的增速也比较低，两家机场都不到5%。

　　也就是说，如果只把机场看做单纯的公共基础设施的话，投资价值有限，机场之所以能赚钱，值得我们关注，主要是看它的非航空性收入。

2、非航空性收入

　　去过机场的都知道，稍微像样一点的机场航站楼，本身就是一个大型商场，吃喝玩乐一应俱全。

　　而如果你的城市有国际机场，那就可以开设免税店，而免税店给机场带来的收入占据了机场非航空性收入的大头。

　　继续用数据说话，我们来看下白云机场、上海机场2019年上半年非航空性收入情况：

　　可以看到，这两家机场非航空性收入占比均超过一半，同时非航空性收入还处于高速增长的状态。

　　从这个角度上来看，你甚至可以把机场看做是消费股。

　　前面我们提到免税店付给机场的租金很贵，但是未来还会更贵，这又该怎么理解呢？

　　其实也不是机场乱要价，也不是人家国旅爱当冤大头。

　　因为免税店付给机场的租金是和店面的销售额挂钩的，也就是说，租金收多收少，都是看单店的销售业绩来看的。

这里菜基也请大家注意，这里不是按利润分成，而是按销售额分成哦！

菜基看了下免税店给白云机场和上海机场的分成比例，都在40%左右。

　　这是啥概念？免税店每卖100块的东西，就要上交给机场40块，这不就是现代版的地主和佃农嘛！免税店卖的商品越多，上交给机场的分成也越多。

既然机场的非航空性收入主要来自免税店，那免税店未来的发展如何呢？

　　贝恩咨询数据显示，2018年中国人在境外奢饰品消费达到接近5000亿元人民币，其中通过免税渠道购买约1800亿元人民币，而中国境内免税销售额只有395亿元，未来免税渠道消费回归境内的空间超过千亿。

二、我们怎么投资机场？

　　好了好了，既然是个这么赚钱的好生意，接下来你一定要问，怎样才能分一杯羹呢？

　　在A股上市公司中，有三只机场股，分别是上海机场、白云机场和深圳机场（000089）。

　　深圳机场投资价值低一些，因为深圳机场营业收入目前主要还是以航空性收入为主，航空性收入占比达到了84%，赚的还是辛苦钱。

(深圳机场）

　　机场龙头上海机场在最近6年的时间涨了6倍多，未来依然有较高的投资价值。

至于白云机场，前面已经提到了，它的免税店收入也处于高速发展当中。

　　说这么多，不是让大家直接去买机场股，因为直接去买股票的风险是比较高的。

　　比如白云机场在2019年10月11日股价达到今年最高的23.69元/股，截止12月16日，两个月左右的时间，下跌了23.85%。

　　菜基建议大家通过基金间接投资机场股，比如易方达中小盘（110011）就长期持有较高比例的上海机场（基金占比8.03%）、白云机场（基金占比6.46%），易方达中小盘基金也是上海机场、白云机场的前10大流通股东。

　　只看机场也还不够，毕竟还要靠总体的历史业绩说话。

在这一点上，易方达中小盘基金也是非常优秀的：

至于怎么投比较合适？

菜基之前说过，应该重点看一下基金持仓股的估值情况。

　　在计算了易方达中小盘的前10大持仓股的估值以后，菜基得出的结论也很简单，这些股票的估值目前不算便宜，大家还是用定投的方式投资比较稳妥。