雅居乐集团副总裁潘智勇：只有地产业务的房企难做百年老店

　　雅居乐集团副总裁潘智勇：只有地产业务的房企难做百年老店

　　翁榕涛，赵毅

　　2019年，迎来了新中国成立70周年，对于走过了27载的雅居乐集团控股有限公司（03383.HK，下称“雅居乐”）而言，也是不平凡的一年。

　　雅居乐成立于1992年，那一年邓小平在南方并发表了一系列重要讲话，同年党的十四大召开，要求“努力推进城镇住房制度改革”；1994年7月18日，国务院颁布执行《关于深化城镇住房制度改革的决定》，拉开了房改大潮的序幕，也成为地产行业的转折点。

　　雅居乐应时而生，成长于中国经济腾飞的阶段，在见证着祖国日益强大的同时，受益于政策和发展红利，逐步成长为年销售额超过千亿，员工人数达2.4万人的大型多元化产业集团。在《财富》中国500强排行榜地产分行业榜单中，雅居乐位列第16位，在内房股上市公司中排名第9位。

　　在“房住不炒”的基调下，产业开发、多元化成为愈演愈烈的趋势，雅居乐作为先驱者，在多元化发展的领域中走在地产行业前列。

　　雅居乐集团副总裁潘智勇在接受《中国经营报》记者专访时坦言，“我们翻阅了很多材料，就全世界范围而言，能做到百年老店的世界500强公司中，不存在只有地产开发业务的房地产企业。”

　　“慢扩张”与“早布局”的发展逻辑

　　“这是我入职以来第二次接受专访。”潘智勇告诉记者，银行系统出身的他对集团的财务数据信手拈来，从2017年加入雅居乐以来，目前主要负责集团财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理，也被外界誉为“雅居乐财务和投资的操盘者”。

　　雅居乐是一家典型粤系房企，不急于规模扩张。

　　潘智勇告诉记者：“雅居乐是乘着改革开放的东风发展起来的，成立之初抓住了房改大潮的机遇，从广东中山发家，伴随着国家经济20多年来的飞跃式发展，雅居乐逐步走向全国，已经成长为一家总资产超过2500亿元的标杆房企。”

　　在去年销售额高速增长到千亿规模后，雅居乐的风格开始趋于谨慎。据最新公告显示，2019年前8个月，雅居乐预售金额合计为758亿元，同比增长25.7%，若按照目标1130亿元计算，已经达标67%。

　　“今年上半年的业绩算是不错了”，雅居乐集团董事会主席、总裁陈卓林在中期业绩会上肯定了雅居乐上半年的表现，“去年我们说今年要实现10%的销售增幅，大家说保守，现在看保守就对了。”

　　回顾过往可以发现，雅居乐的发展紧跟国家战略步伐，“慢扩张”成为一个显著的特点，而其在战略布局上又常有超前之举。

　　复盘中国旅游地产的发展历程，雅居乐海南清水湾是不可绕过的典型项目。

　　2007年，在旅游地产方兴未艾之际，雅居乐耗资10亿元拿下海南省陵水县清水湾一期12个地块。2009年，清水湾项目正式开盘销售，在之后的10年里书写“旅游产业地产”的高毛利传奇。

　　海南清水湾项目54.8%的高毛利一度是行业标杆。今年上半年财报显示，雅居乐整体毛利率较去年同期下降 19.3%，但仍达到了30.3%。据了解，毛利下跌的根本原因是海南高毛利地产项目受到限购令影响销售遇阻。

　　“海南项目的不利影响已消化，在2020~2022年销售情况将会回升，也会带动毛利率提升，因此我们很有信心把毛利率保持在30%以上这个行业较高水平。”潘智勇进一步指出，以前海南项目的销售收入占据集团总收入的30%～40%，现在只占4%～5%，另外则是雅居乐也在走向全国，从以前布局的40多个城市扩展到现在的72个城市。

　　在当前“房住不炒”的大背景下，不少房企将自身的角色进行转变，从纯地产开发转型综合服务商，开辟新的赛道。

　　而早在2015年，先知先觉的雅居乐就已经开启了多元化发展战略和布局，业务架构调整为“以地产为主，多元业务并行”的运营模式，目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

　　多元化业务对冲行业周期

　　2016年雅居乐就已经完成了更名，并发布了“1+N”的多元化发展战略，塑造成集地产、雅生活、环保、教育、建设为一体的大型多元化产业集团。

　　潘智勇认为，雅居乐当年依靠房改机遇逐步发展，和现在抓住政府政策导向发展环保、教育等新产业，是有异曲同工之妙的。

　　地产主业的稳健发展为雅居乐未来扩张和加强多元化布局提供了“弹药”。今年上半年，雅居乐共投资约90亿元，新增30个非地产项目。财报显示，上半年雅居乐物业管理及环保业务分别录得营业收入22.41亿元、4.74亿元，分别较去年同期增长59.4%、68.9%，多元化战略效果显著。

　　潘智勇向记者介绍：“近几年，国家大力推动各项事业的发展，在经济领域也提出了有质量的增长，在这个过程中我们也把握住机遇，推进产业多元化，提出了‘1+N’的发展战略，以雅居乐现在的环保、教育等产业来说，也是国家目前大力提倡发展的产业领域。”

　　雅居乐希望打造成百年老店，以地产为核心的相关多元化布局则是其开出的“药方”。

　　“我们的多元化产业是稳步推进，每年都用真金白银投入进去发展的。”潘智勇给记者列出数据，“雅居乐集团2017～2019年的年平均总投资额在500亿元左右，分摊到业务上的话，大概是400亿元投资到地产业务上，100亿元投资到非地产业务上。”据了解，目前雅居乐已在多元化业务上投入超过225亿元。

　　对于部分媒体认为雅居乐可能布局新能源汽车领域的报道，潘智勇给予了否认，“我们和力世纪的合作，不会涉及造车方面的事情，可能未来会做工业园、产业园相关的事情。”他进一步指出，“雅居乐不会天马行空去直接跨界，做离地产比较遥远的事情，有些产业像造车是需要长时间的技术和人才积累的，因此我们选择先做好地产板块延伸出来的八大产业。”

　　此次中期业绩会上，陈卓林提出今年多元化业务收入占比可以提升至15%，到了2022～2023年的时候，多元化业务收入占比可以达到50%。

　　“只有开发业务的房地产公司，会发现盖完房子，卖完之后就没剩下什么东西了，那样做不成百年老店，打造百年老店就需要布局可持续性发展的产业，比如物业管理等业务，是能够长期获得收益的，进而对冲房地产政策带来的周期性波动。”潘智勇分析道。

　　虚实结合的“雅居乐模式”

　　在加入雅居乐之前，潘智勇曾担任中国农业银行肇庆市分行行长，具有深厚金融背景的他，亦持有高级经济师资格，对当前房企融资趋紧的现状也有自己的看法。

　　潘智勇认为，“房企融资的秘诀最核心的还是要按照风险可控，杠杆适中，借款不要太多，够用就行。就全行业来看，大企业在融资上有优势，而且企业本身的素质很重要。”

　　具体到雅居乐而言，目前85%的产品是刚需产品，12%是旅游产品，包括产业小镇等，剩下的3%才是高端住宅。潘志勇指出，“融资工具有二三十种，雅居乐也会根据政策导向、市场需求来调整产品线，境内以双边贷款为主，在香港以再融资为主，通过银团贷款，适当时候发债，也是可以考虑的。”

　　雅居乐企业风格呈现出低调务实的特点，这与其“虚实结合”的企业文化密不可分。

　　从2014年之后，雅居乐的理念愿景逐渐清晰。潘智勇表示，首先是要稳健经营，打造百年老店；第二个是以人为本的“一生乐活”理念；第三个则是希望在践行公益时传递出“同理心”理念。

　　从雅居乐的品牌标识可以看出：三片绿色花瓣组合成一个“人”字——代表一切从人开始、以人为本、重视人的需求，追求“一生乐活”。据介绍，为了将乐活的文化理念落到实处，雅居乐创造性地打造了乐家、乐动、乐创等文化品牌。

　　如何理解“同理心”公益理念？潘智勇认为，“简单说就是换位思考，将心比心，谁都有困难的时候，所以能帮就帮，回馈社会。”截至2018年，在兴教助学、扶贫济困和可持续发展等公益慈善领域，雅居乐累计捐款17亿元。

　　对企业来说，企业文化决定了一家企业能走多远。潘智勇指出，雅居乐的发展离不开多年来国家政策的支持，希望围绕人的一生乐活相关的产业来进行多元化布局，在企业稳健运营的同时回馈社会，打造百年老店，是雅居乐全体员工及公司股东的愿望。

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责任编辑：张国帅