老龄地产：郊区VS市区

　　老龄地产：郊区VS市区

　　李佳

　　老龄群体在数量上日益增多和对适老化居住环境的切实需求，催生了企业对老龄地产的关注和投资热情。群雄逐鹿者中，既有万科、绿城、保利、远洋等房地产开发商，也有中国人寿、中国平安、泰康人寿等保险机构，还有中信国安、同仁堂、北控集团等综合性集团。同时，一些国外机构也看好中国市场，纷纷在国内投棋布子，如欧洲最大的养老康复集团——法国欧葆庭集团在南京落地的欧葆庭仙林国际颐养中心，澳大利亚养老社区领域最大业主、运营方和开发商——联实集团在上海落地的逸浦荟养老社区项目。

　　观察这些企业所布局的老龄地产项目，有一个比较普遍的现象，就是郊区选址、规模建设。

　　先说郊区选址。与市区相比，郊区一方面相对地价较低，还可以成百上千亩地征地；另一方面环境更好，空气清新、自然环境优美，具有天然的健康养老概念。因此，老龄地产更多地落地郊区，是非常容易理解的。

　　再说规模建设。与市区相比，郊区周边配套较差，医疗、购物资源缺乏，更别提城市里遍布的文化教育资源了。为此，企业往往就会选择规模化运作，自主或联合建设相应的配套设施，特别是针对老龄群体最为关心的看病、购物、运动休闲等日常需求，自建或引入医院、商超、文化体育场馆等。

　　理论上，老龄地产项目的这种选择是一种多赢的做法。对地方来说，项目的规模化可以带动当地整体发展。对企业来说，项目的投入成本降低、盈利模式增多。对个人来说，以交通不便和等待项目成熟为代价，可以换取更加低廉的费用。并且，国外这样的老龄地产项目也非常多。

　　但在国内的实践中，这样的项目模式带来了种种问题。对地方来说，企业不是政府，难以有中长期的系统规划能力和持续建设能力。对企业来说，项目的投入成本减少了，总体成本却大幅提高了；企业盈利模式增多，要求具备多种运营能力。市场上成功的模式确实很多，可失败的教训更多。尤其是中国当前正处于边备边老、边富边老的阶段，老龄服务等相关产业还都处于刚刚起步的阶段，对需求、供给的研究还在摸索当中，并没有形成清晰的产业模式。对个人来说，企业的风险无疑加剧了个人的风险。企业一旦发生问题，个人将遇到一系列生活困难。并且，郊区交通不便的天然劣势还将放大这种困难。

　　面对这些问题，大企业凭借雄厚的资金实力，还可以维持和推动项目的向前进展。而中小企业甚至是已经有一定规模的企业因为前期投入较少、后期产出预期较高，极易入“坑”，遭遇融资难、运营难等各种困境。

　　那么，老龄地产的出路在哪里呢？市区，是不是比郊区更好呢？

　　第一，市区虽然拿地较难，拿到手的面积往往有限，但市区交通便利、设施齐会、配套成熟。虽然投入成本较高，但总体成本有效。

　　第二，与郊区项目规模化相比，市区项目相对小型化可以让企业有更强的控制力，可以更好地发挥出自己的专业优势。

　　第三，与郊区创造新生活相比，老龄地产更需要的是融入市区生活。居家养老、就近养老，既是生活传统，也确实是生活需要。

　　第四，与郊区相比，在市区建设老龄地产项目，对各类企业的吸引力更大。各个专业领域企业的积极加入，能够更好地形成服务平台，推动各类盈利模式快速成型。

　　荷兰鹿特丹生命公寓，就是一个鲜活的例子。这里身处成熟社区，饭店、超市等生活设施齐全，更像是Shopping Mall的老龄升级版。附近的人会到这里的超市和跳蚤市场购物，约朋友聚会吃饭，带孩子嬉戏玩耍。这种良性互动，让生命公寓与周边社区很好地联动在一起。各种社会福利和商业机构都愿意到这里来举办各种活动，荷兰女王和各级政府官员也经常到这里参观。良好的社会效益和开发资金的快速回笼流动，让生命公寓得以迅速推广开来。

　　我们还可以大胆设想一下，如果把养老地产与购物中心结合在一起，会产生怎样的场景呢？年轻人周末带孩子上课时，可以先将孩子送进教室，然后到楼上去看望老人。老人需要的各种餐饮和购物需求，可以真正做到足不出户。培训机构还可以在工作日开设老人教育课程。这样的话，商场可以得到更多的客流，各类企业可以凭借更专业、更全面的服务获取更多的利润。

　　今天，我们可能还很难想象这样的场景。这就好比我们以往很难想象把饭店、教育机构开进商场。不过，随着老龄化程度的不断加深，相信这种场景一定会出现。

　　郊区VS市区，是做“大而全”，还是做“小而美”？老龄地产的发展，正需要我们重新思考和深耕。

　　作者为盘古智库老龄社会研究中心副主任、研究员

责任编辑：张国帅