跑步冲进千亿大门 正荣地产 面临成长的烦恼
孙梦凡
要规模不要高负债的正荣地产(06158.HK)交出上市后首份成绩单。3月24日,正荣地产公布2018年年度业绩。财报显示,期内公司实现营业收入264.53亿元,同比增长32.3%;股东应占利润21.21亿元,同比增长50.5%;股东应占核心利润19.52亿元,同比增长70.7%。
对房企而言,利润的向好首先源于规模增长。2018年,正荣地产合同销售额1080.17亿,同比增长54.0%,完成全年1000亿元销售目标,跻身房企千亿阵营;合同销售面积644万平方米,同比增长69.8%。
具体到各项盈利指标,正荣地产毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%,股东应占核心利润率由去年同期5.7%提升至7.4%。财报内容显示,毛利率的提升,主要受益于2018年结转均价同比增长33%达到17445元。
从2015年到2018年,正荣地产用四年时间完成从230亿到千亿的跨越。2015~2018年其合约销售额、合约销售面积复合增长率分别为67.3%、61.0%。
在这千亿销售金额中,一线城市占3.8%、二线城市占84.8%、三线城市占11.4%,苏州、南京、南昌三座城市占据前三。长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。
然而,将自身定位为“改善大师”的正荣地产,过去一年的合约平均售价却有所下降。2018年这一数字为16765元/平方米,而2017年同期为18484元/平方米。
对此,正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健称:“销售均价下跌不是问题,主要因为2018年公司在二线城市销售占比大幅提升,如上海等一线城市销售占比减少。”
相较价格端反映出的市场认可度变化,正荣地产的核心问题一直是高杠杆率。
自上市以来,其较高的负债率一直备受关注。去年业绩会上,正荣管理层承诺:2018年计划将净负债比率降至100%以下。而2017年,这一数字高达183.2%。从财报数据看,计划已然达成,截至年末,正荣地产净债务与权益比率下降至74%。
实际上,自去年IPO以来,正荣地产通过多元化融资,于年内先后发行优先票据7.6亿美元、公司债券人民币20亿元及资产支持证券人民币35.04亿元。在实现降负债的基础上,提升长债占比。
从偿债指标来看,其流动比率也由2017年的1.3增加至2018年的1.4。通常来说,流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。比率越高,企业资产的变现能力越强。财报称,流动比率增加系流动资产增加所致。
纵然各项指标向好,但正荣地产目前负债率仍处于较高水平。2018年,其总资产为1413.99亿元,总负债1169.20亿元,负债率82.69%。此前2015~2017年,其负债率分别为89.40%、89.64%、88.51%。
目前,正荣地产一年内需要偿还的短期有息负债中包括优先票据10.9亿元,公司债券11.2亿元,以及计息银行贷款及其他借款216.3亿元,合计238.4亿元。而期末在手现金及现金等价物为225.4亿元,低于一年内偿债总额。
规模与债务仍需平衡的情况下,正荣地产将2019年销售目标定为1300亿元,目标增长仅20%。显然,跨过千亿后的正荣地产,正在调整自己的发展节奏。目前,其土地储备共计2456万平方米,平均成本4491元/平方米,货值约人民币4200亿元。
责任编辑:李锋
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股市直播
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北京红竹今天 07:59:28
3、1.9万亿成交额一直保持1.5万亿以上,有卖也有买,成交额很讲课。上涨1537家,下跌3735家,涨停65家,跌停7家。涨跌数据属于调整的一天,这两天我给大家的策略也是周一二注意洗盘,把仓位控制一下。这里给个标准吧,即便出现调整开始信号,也没必要空仓。半仓以下比较舒服,品种首先滞涨品种,高位品种一律出掉,这两天没有降低仓位的,也可以逐步降低一下,没必要等客观跌破防守线。等日线一笔下跌出现在帮仓位提高到7成以上。 -
北京红竹今天 07:59:24
2、主线也有标准了DS和人形机器人(sz300024)同时都有标准了。早盘低开人形机器人(sz300024)也构造了五分钟级别三买,也就是说今天早上的低点就是人形机器人(sz300024)波段反弹的防守线。看明天或者后天了,跌破反弹结束,迎接洗盘,不跌破还能继续上。同样DS,大方向依然没问题,也不谈大风险,只是跟大家说一下节奏的问题。图片这是DS三十分钟级别走势图,横线这里不跌破反弹还可以继续,跌破反弹结束。交易上,目前高位品种要规避,那些滞涨的品种还无所谓,继续持有问题不大。如果板块指数出现调整,首先洗盘的就是这些高位品种,滞涨品种还不一定。 -
北京红竹今天 07:59:18
1、标准有了没有标准的时候都是主观的感觉,从上周我就感觉是反弹末端,然后市场一路反弹,赚钱效应越来越好。客观上一直都没有出现反弹结束信号,而今天有了。恒生科技指数这个先行者,很早就有防守线了,今天早盘低开差一丢丢没跌破。跌破那就反弹可以继续,跌破再回落开始。恒生科技指数的防守线在5466点,还没变化。今天有标准的是科创50指数,早盘低开之后出现五分钟级别三买而后过高,那么防守线就在1079点,跌破调整开始,不跌破反弹还可以继续。沪指今天早盘刚构造五分钟级别三买还没确立下午又跌破了,防守线还没有。目前我们先以恒生科技指数和科创50为标准吧。 -
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【VIP教室】今天市场个股普跌,近期我们VIP教学个股抗跌,今天一涨一跌表现持平,回踩支撑静待启动,速戳抢购查阅〉〉【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
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【特朗普政府施压主要盟友寻求加大对华芯片产业限制 外交部回应】2月25日,外交部发言人林剑2月25日主持例行记者会。有记者提问,特朗普政府正在草拟更严格的半导体限制措施,并向关键盟友施压,要求他们升级对中国芯片产业的限制。中方对此有何评论?林剑表示,中方已多次就美国恶意封锁打压中国的半导体产业表明严正立场。美方将经贸科技问题政治化、泛安全化、工具化,不断加码对华芯片的出口管制,胁迫别国打压中国的半导体产业,这种行径阻碍了全球半导体产业的发展,最终将反噬自身,损人害己。 -
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