正荣地产销售均价下跌一线市场减少 高杠杆率高企

　　跑步冲进千亿大门 正荣地产 面临成长的烦恼

　　孙梦凡

　　要规模不要高负债的正荣地产（06158.HK）交出上市后首份成绩单。3月24日，正荣地产公布2018年年度业绩。财报显示，期内公司实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%；股东应占利润21.21亿元，同比增长50.5%；股东应占核心利润19.52亿元，同比增长70.7%。

　　对房企而言，利润的向好首先源于规模增长。2018年，正荣地产合同销售额1080.17亿，同比增长54.0%，完成全年1000亿元销售目标，跻身房企千亿阵营；合同销售面积644万平方米，同比增长69.8%。

　　具体到各项盈利指标，正荣地产毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%，股东应占核心利润率由去年同期5.7%提升至7.4%。财报内容显示，毛利率的提升，主要受益于2018年结转均价同比增长33%达到17445元。

　　从2015年到2018年，正荣地产用四年时间完成从230亿到千亿的跨越。2015~2018年其合约销售额、合约销售面积复合增长率分别为67.3%、61.0%。

　　在这千亿销售金额中，一线城市占3.8%、二线城市占84.8%、三线城市占11.4%，苏州、南京、南昌三座城市占据前三。长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

　　然而，将自身定位为“改善大师”的正荣地产，过去一年的合约平均售价却有所下降。2018年这一数字为16765元/平方米，而2017年同期为18484元/平方米。

　　对此，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健称：“销售均价下跌不是问题，主要因为2018年公司在二线城市销售占比大幅提升，如上海等一线城市销售占比减少。”

　　相较价格端反映出的市场认可度变化，正荣地产的核心问题一直是高杠杆率。

　　自上市以来，其较高的负债率一直备受关注。去年业绩会上，正荣管理层承诺：2018年计划将净负债比率降至100%以下。而2017年，这一数字高达183.2%。从财报数据看，计划已然达成，截至年末，正荣地产净债务与权益比率下降至74%。

　　实际上，自去年IPO以来，正荣地产通过多元化融资，于年内先后发行优先票据7.6亿美元、公司债券人民币20亿元及资产支持证券人民币35.04亿元。在实现降负债的基础上，提升长债占比。

　　从偿债指标来看，其流动比率也由2017年的1.3增加至2018年的1.4。通常来说，流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。比率越高，企业资产的变现能力越强。财报称，流动比率增加系流动资产增加所致。

　　纵然各项指标向好，但正荣地产目前负债率仍处于较高水平。2018年，其总资产为1413.99亿元，总负债1169.20亿元，负债率82.69%。此前2015~2017年，其负债率分别为89.40%、89.64%、88.51%。

　　目前，正荣地产一年内需要偿还的短期有息负债中包括优先票据10.9亿元，公司债券11.2亿元，以及计息银行贷款及其他借款216.3亿元，合计238.4亿元。而期末在手现金及现金等价物为225.4亿元，低于一年内偿债总额。

　　规模与债务仍需平衡的情况下，正荣地产将2019年销售目标定为1300亿元，目标增长仅20%。显然，跨过千亿后的正荣地产，正在调整自己的发展节奏。目前，其土地储备共计2456万平方米，平均成本4491元/平方米，货值约人民币4200亿元。

责任编辑：李锋