观点地产网

近几个月来，香港的房地产市场被一股不安的氛围所笼罩。

香港金管局总裁陈德霖11月表示，香港楼价自8月开始回落，成交量明显减少，至11月初，一二手楼成交量合计已下跌近50%。

“拐点论”被众多人提起，有声音担心，香港楼价会重演1997年“断崖式”的下跌。

但第一太平戴维斯投资管理有限公司副董事谢殿盛认为，长远来看仍是很看好香港的楼市，“往下大跌的几率很低”。他认为，住宅是比较敏感的话题，毕竟它涉及到民生，但是香港在不同年代有不同的刺激和增长点。

现在香港有什么刺激和增长点呢？谢殿盛说：“现在香港是大湾区内一个重要的城市。不同的基建的建设，如港珠澳大桥等，这些都是能把香港带动起来的新的活力和动力。”

“同时现在香港有更重要的角色，它给中资企业提供融资、品牌宣传等方面的需求。我觉得以前的香港都没有比现在香港重要。”谢殿盛称。

“香港是和国际接轨的，毕竟香港的人民币和国内的人民币是不一样的，在岸和离岸。同时香港也是港币和美元对标的地方。”其续称，这一点吸引了很多中资，所以很多中资都需要在香港设点，这带来了巨大需求：“中资高层、中层，甚至刚刚大学毕业的港漂一族他们都想在香港工作，住宅市场怎么会不行？”

但是，如果从香港本地人的角度来看，现在香港的楼市确实是存在泡沫的。对此，谢殿盛则表示：“泡沫没以前那么大了。香港监管局推出了很多不同行政的措施，已经把很多纯炒房的投资人踢了出去。”

谢殿盛指出，现在香港楼价已经从最高位下调了10%到15%。“（泡沫）在个别物业上是有的，但是我觉得毕竟这种泡沫比较小。而且香港有那么多动力，我觉得再往下大跌的几率很低。住宅投资有很多不同的因素，包括但不限于：地理位置、细分市场、供应需求、客户群体、旧区重建、交通基建、相对价格、持货成本、小区成交、学区范围、租金回报、市场情绪等。”

至于商业地产方面，谢殿盛表示有注意到目前有很多外资企业都迁出了中环的写字楼，而代替它们的是中资。

“香港写字楼之前被很多中资机构租下来了，因为他们都要在香港设公司。以前是以金融机构为主，险资、银行等为主。最近很多企业，包括开发商、医疗、科技行业的公司都进来了。”

谢殿盛说：“它们把香港作为融资平台，很多公司来香港已经是上市的阶段，或者是拟上市、拟设立私募股权基金等，它们都需要在中上环有一个办公点……很多国际投资人都集中在中环那一带，企业自然而言租在那里，去见投资人开会就会非常便捷。”

谈到中资开发商与港资开发商的区别，谢殿盛表示很多香港房企都注重重资产运营。“若拿香港上市的港资和在香港上市的中资开发商进行对比，我发现香港开发商股价折让非常大，普普通通的折让50%-60%都非常常见。”

但他指出，国内的开发商，像中海、万科、碧桂园，不仅股价没有折让，有时候还有一些溢价，比如说1.1倍、1.2倍。同时，港资开发商有几十年的沉淀。它们手上已经持有非常成熟、非常好的资产，而这部分资产其实是非常适合放在上市平台里面。

谢殿盛阐述：“我参考了新加坡上市的开发商和新加坡上市的REITs，做了一个比较深入的研究，它们的溢价比香港高出很多。原因是新加坡的开发商很愿意把手里一些好的资产剥离上市公司，打包做REITs证券化上市，即可保留资产控制权和管理权的同时，又可以收取永续的资产管理费用。另一方面，公开市场的股东可以分成优质资产物业所带来的租金收益和资产增值，受到交易所所制定的REITs Code监管，租金收益受到一定的保障，管理人和股东达至利益捆绑、风险共担。”

而另一方面，谢殿盛表示，商业地产正进入“并购时代”，特别是在内地市场。“我觉得并购一定是个大趋势，而且是不会逆转的趋势。”

“商业是个沉淀物业，不像卖住宅一样短平快，商业需要时间沉淀。我们做商业最起码要过一轮，甚至两轮的租户调整，才能把这个商业养起来。”

谢殿盛分析称，二、三线开发商资金实力不强，这种运营模式他们就可能受不了。“在这样的环境下他们只能把好的资产卖掉，甚至经营比较吃力的时候会被大的开发商收购，所以我觉得并购是时代的大趋势。”

（本文来自于界面）