来源:北京商报
在完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制之时就曾被央行提及的新版个人住房贷款利率政策终于落地。8月25日,央行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。新机制下,央行对于房贷利率机制设定了下限,以8月20日发布的LPR计算,首套房贷利率不低于4.85%,二套房贷利率加60个基点,不得低于5.45%。个人住房贷款利率改革对于购房者、房地产市场会产生哪些影响?
存量房贷客户不受影响
随着LPR新机制出炉,利率市场化改革再进一步,未来房贷利率走向如何备受关注。根据央行公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
另外,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。这就意味着,新规只对10月8日之后的新增住房贷款有效。
定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
值得一提的是,在央行发布LPR机制之际,便对未来房贷利率进行了表态。8月20日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。
房贷利率降与否?
在此前定价机制下,各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一。中原地产首席分析师张大伟指出,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。这符合新政策要求。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。
张大伟表示,对于当下房地产贷款市场,首套房贷利率过高,大部分执行的利率都在5.39%以上,这从政策预期看,后续有降低的可能性。此外,如果说二套房贷款利率涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷过款的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。
张大伟对北京商报记者表示,此次调整属于中性政策,之前同类型的政策要求房贷利率不得低于基准利率的70%。“如果解读可以理解为利好,因为LPR肯定会下调,这种情况下,避免刺激房地产,只能稳定房地产利率,不存在打压房地产的可能性,因为如果全社会利率下调,单独房贷上涨,最后的结果只能是资金绕道进入房地产。”
融360大数据研究院分析师李万赋认为,如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。从短期的实际利率水平来看,仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说影响不大。
后期,如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调,但是需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
东北证券(8.020, 0.07, 0.88%)研究总监付立春表示,房贷利率的形成机制将发生变化,新增的房贷会面临一定的磨合成本。二套房60个基点的增加貌似不大,但结合因城施策这一原则,预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。基于部分城市二手房房贷暂停这样的背景,未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战,房地产投机难度大幅提高。房地产市场可能更加平稳,成交量可能会有下行压力,价格可能会因此下降。
新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼则表示,以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%——首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点,目测加点可能性高;二套房贷加60个基点后为5.45%,约为基准利率上浮11%。这是全国统一的最低要求。
打折房贷利率或一去不返
值得一提的是,此前,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍。多位分析人士对北京商报记者指出,此前商业银行有9.5折房贷或8折房贷,在新机制下,原本的“打折房贷利率”或将一去不返,未来LPR就是最低的下限。
在此前的定价机制下,各城市、银行对于发放的房贷利率水准不一,比如首套房贷,有的是基准利率,有的是上浮5%或10%,有些小商业银行则还能有折扣。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,类似政策在实际过程中,或会倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的地方,所以不排除近期部分在看房的群体或加快交易。当然从稳定房地产交易秩序的角度看,近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如说通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。而相关购房者应该理性科学看待央行此次政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向,相关购房行为也应该保持稳定。
缓解银行息差下降趋势
房贷利率形成机制发生变化的同时,也明确银行能够根据借款人的资质等条件设定更为灵活的定价规则。央行表示,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
天风证券(4.740, 0.05, 1.07%)银行业分析师廖志明分析指出,全国要求首套房房贷利率不能低于LPR,比如,地方要求加点幅度不能低于30个基点,那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30个基点。倘若借款人资质一般,银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50个基点。对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。
在规范房地产贷款市场方面,央行明确表示,银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务。在分析人士看来,这实际上是为了规范后续的贷款业务,有助于形成更为明确的贷款秩序规范。
在严跃进看来,此次房贷利率政策调整进一步体现了央行对于房地产市场的关注,尤其是对于房贷领域的风险管控和市场引导的积极信号,对于今年下半年的房地产贷款工作等有较为清晰的指导意义。
事实上,下半年来,监管层动作密集,从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。李万斌认为,结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。
北京商报记者 孟凡霞 马嫡 吴限
房贷利率 央行 利率 房贷 贷款利率
责任编辑:杨希 1904183207
![](http://img.t.sinajs.cn/t5/style/images/face/male_180.png)
![](http://img.t.sinajs.cn/t5/style/images/face/male_180.png)
热门推荐
特朗普批评泽连斯基:三年前就该结束这一切 收起特朗普批评泽连斯基:三年前就该结束这一切
- 2025年02月19日
- 00:27
- APP专享
- 扒圈小记
11,206
明查|德国防长称对美副总统万斯的讲话“感到恶心”?假
- 2025年02月18日
- 23:16
- APP专享
- 扒圈小记
3,265
一场四个半小时的俄美会谈为何震惊乌欧?泽连斯基推迟对沙特访问,特朗普最新发声......
- 2025年02月18日
- 23:45
- APP专享
- 北京时间
1,946
![新浪财经公众号 新浪财经公众号](http://n.sinaimg.cn/finance/72219a70/20180103/_thumb_23666.png)
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)
投资研报 扫码订阅
股市直播
-
趋势领涨今天 07:54:37
【今日投资舆情热点】1)算力相关:DeepSeek作为开源AI大模型,各大厂商纷纷宣布接入,将直接拉动对于云服务的需求。2)芯片:上海证券指出,电子半导体2025年或正在迎来全面复苏,产业竞争格局有望加速出清修复。3)机器人(sz300024):宇树科技王兴兴表示,在今年年底之前,整个AI的人形机器人(sz300024)会达到一个新的量级。4)SSD:机构称,AI需求超预期,AI端侧持续提升对存算需求,数据中心加速从传统硬盘向SSD过渡。 -
趋势领涨今天 07:53:03
【今日投资舆情热点】1)算力相关:DeepSeek作为开源AI大模型,各大厂商纷纷宣布接入,将直接拉动对于云服务的需求。2)芯片:上海证券指出,电子半导体2025年或正在迎来全面复苏,产业竞争格局有望加速出清修复。3)机器人(sz300024):宇树科技王兴兴表示,在今年年底之前,整个AI的人形机器人(sz300024)会达到一个新的量级。4)SSD:机构称,AI需求超预期,AI端侧持续提升对存算需求,数据中心加速从传统硬盘向SSD过渡。 -
趋势领涨今天 07:28:56
=加入潜伏擒牛VIP,享四大顶级服务=【1】购买VIP自动加入私密小直播间!【2】每周3-5只超短金股调入调出服务,适合实时看盘的投资者!【3】每周一份高端内部绝密文章:包含近期布局、热点版块、指数预判!【4】每月2~3只高端中线金股服务!(VIP超短、中线个股均有涉足,让上班族也能跟上VIP节奏!)现月课7.5折,1288元!季课6.9折,3558元,续费季度更划算!新朋友可先月课体验!点网址,直接买,订购地址:【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
宋谈股经今天 07:24:46
【VIP直播间】教学个股继续上涨,今天组合最新教学个股,已到支撑!想了解布局逻辑的,跟上节奏的!速戳抢购查阅〉〉【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
徐小明今天 07:05:49
【盘中直播】语音课见 -
巨丰投资张翠霞今天 07:05:09
4小时运行结束,总结全天市场运行,1)昨日银行新高市场普跌调整,年后首次强分歧,今日强修复,机器人(sz300024)、deepseek、半导体强势做多,明确科技主线,指数报收光头阳,下半周有望震荡攀升,继续聚焦主线科技方向;2)量能,沪深两市今日成交额17492亿元,较上个交易日18263亿元减少771亿元;3)行业板块方面,以加权涨幅来看56家行业47家红盘,电器仪表、通用机械、矿物制品等板块涨幅居前;煤炭、石油、银行等板块跌幅居前;4)市场延续结构型行情,题材热点快速轮动。详细解盘,可关注《翠霞首席课》的“热点直击”和“操盘指南”~~~ -
趋势领涨今天 07:05:02
今天走势最强的就是人形机器人(sz300024)概念,板块指数大涨超过8%,双林股份(sz300100)、丰立智能(sz301368)、平治信息(sz300571)等多股出现20CM涨停,新时达(sz002527)、弘讯科技(sh603015)等多股涨停。消息面上,苹果和Meta的较量从头显领域扩大到人形机器人(sz300024)。有消息称,宇树科技正与Meta接洽,探讨就家务机器人(sz300024)进行合作的可能。后续,Meta将开发软件、传感器和人工智能,并提供给宇树科技等公司进行生产。与此同时,苹果正在探索开发一款能够展示其AI技术和紧密集成能力的人形机器人(sz300024)。都对这个板块构成利好。近期热点主要就是在人形机器人(sz300024)和DeepSeek等相关概念上。deepseek完成机器人(sz300024)的大脑,其他产业链完成机器人(sz300024)的身体。机构预测,2025年人形机器人(sz300024)出货将会突破1万台。到2030年,预计人形机器人(sz300024)出货量将达到500万台左右,市场需求会升至约7500亿元。所以人工智能+人形机器人(sz300024)+deepsee概念的行情远远没有结束。技术上,今天大盘反弹没有放量,明天主要关注大盘的量能,能放量就看高一线,不能放量就等待再次回踩 -
宋谈股经今天 07:04:59
2月19日收评:创业板指反弹涨超2%,机器人(sz300024)概念股掀涨停潮1、市场全天震荡反弹,创业板指涨超2%。机器人(sz300024)概念股掀涨停潮,三丰智能(sz300276)、长盛轴承(sz300718)、双林股份(sz300100)、中大力德(sz002896)、巨轮智能(sz002031)、新时达(sz002527)等近60股涨停或涨超10%。半导体芯片股集体爆发,韦尔股份(sh603501)、帝奥微(sh688381)、路维光电(sh688401)、大为股份(sz002213)等封板,华虹公司(sh688347)涨超17%创新高。DeepSeek、算力等方向迎来修复,平治信息(sz300571)、盛通股份(sz002599)、禾盛新材(sz002290)、东港股份(sz002117)等多股涨停。个股呈现普涨态势,沪深京三市超4500股飘红,今日成交1.75万亿。截止收盘沪指涨0.81%,深成指涨1.46%,创业板指涨2.03%。2、板块概念方面,机器人(sz300024)、半导体芯片、新能源车、算力等板块涨幅居前,银行、电力、煤炭等板块逆势下跌。3、两市共4388只个股上涨,118只个股涨停,586只个股下跌,4只个股跌停,12只股票炸板,炸板率11%。 -
趋势领涨今天 07:04:53
反弹有点不足 明天见分晓昨天大盘大跌以后,今天出现高开高走,大盘虽然涨幅不大,但两市个股全线大涨,人形机器人(sz300024)、PEEK材料、减速器、工业母机、存储芯片、机器人(sz300024)概念、一体压铸、工业软件等板块涨幅靠前;煤炭、石油、银行、供气供热、电力等少数板块下跌,两市近180只个股涨停,2只个股跌停,创业板大涨近2%,走势强于主板。昨天大盘大跌,我们发布文章《缩量下跌 调整一步到位吗》提示,“大盘下跌没有放量,说明筹码锁定还是良好的,下个支撑在60日线3314点附近,今天已经到了,再下方就是20日线和30日线附近,这个点位都在3270点附近,所以,你想大盘有很大的下跌空间,这点也不现实”。今天大盘就是高开高走,说明我们分析是准确的。现在重点有两个:一是今天大盘反弹没有放量,昨天大盘下跌缩量,今天上涨也没有放量,但今天是第一天反弹,可以允许大盘缩量的,重点是看明天,如果明天大盘反弹还不放量,大家就要注意再次回调了。二是昨天大盘下跌,内资大幅流出超过千亿元,今天大盘反弹,内资流入不到百亿元,说明内资还不想做多,现在重点是,内资在主导市场,只要内资不出现大幅流出,大盘就会出现反弹,只要内资大幅流出,大盘必将下跌,主要原因还是机构太怂,散户承接力量有限,散户主要是炒作题材股,但稳定大盘还是要看机构,所谓蓝筹股搭台、题材股唱戏就是这个道理。昨天A股大跌,港股大涨,数据显示,内地通过港股通净买入224亿港元的香港股票,这是自2021年初以来最大单日净买入,也是有记录以来第四高。内地资金大量涌入香港股市,已推动A股市场相较港股的溢价幅度缩小至约34%,这使得一项A-H股溢价指数接近在过去总会触发反弹的底部。今天港股出现回调,A股出现上涨,如果昨天卖出A股买入港股,你是不是两边挨巴掌了呢?所以,建议大家还是安心待在A股市场吧,牛会来的,你说呢?再啰嗦一句,A股和港股两个亲兄弟为什么就不能齐头并进,共同富裕呢? -
量化伏妖今天 07:03:31
【股票收评】:稳定回升今日走势是对昨日大面积大幅下跌的修复,本来没有什么利空消息,只是被获利盘兑现砸坏了,明显有跌幅过大的嫌疑。今日开盘后指数就快速翻红,下午14点后市场继续选择稳健上行,从心理上克服了对41点后的担忧。机器人(sz300024)概念全日活跃,人形机器人(sz300024),机器人(sz300024)执行器,减速器,PEEK材料概念,电机,同步磁阻电机,机器视觉,传感器,3D显摄像头等板块涨幅靠前。全市仅银行,煤炭行业,电力行业下跌。总体来看今天是对最日无端大跌的修复,重拾市场做多信心,后期遇见无端的下跌就要注意不要跟风乱跑了。