来源：宣武门旺财 作者：旺财2019
“资金链紧张基本是国内各家房企面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环，一旦其中一个出现问题，整个项目就面临着崩盘的危险。”
在楼市调控政策持续收紧、融资管道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下，房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验，在融资管道不断受限的情况下，想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。
2月27日，恒大集团董事局许家印亲自主持召开全集团营销会议。会上宣布，“全国所有住宅项目都能打9折。”《北京商报》援引接近恒大集团的相关人士透露称，该调整重点是推广恒房通，激励员工全员销售。此外，许家印在会议上宣布，恒大集团将在3月1日至31日一个月间，每周开一次集团系统全员营销总结大会。
恒大员工卖房截图高负债的累加
截至2018年上半年，销售额前5名开发商，在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时，前五名开发商的有息负债高达15850亿元。其中，中国恒大达到6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿，融创中国2098亿元以及保利地产2251亿元。据Wind数据显示，截至2018年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6%，同比上涨1.44%。
除了恒大，碧桂园未能开源，遂先节流。
2月12日，碧桂园开工上班的第一天，即确定对集团各中心进行架构调整，其间将伴随大规模的裁员。 有来自碧桂园的内部人士透露，其所在的部门其去年下半年以来，人员已经优化了30%，有的是调岗去其他部门，有的则是公司给予补偿直接离职。
澎湃新闻获悉，碧桂园正在针对总部进行一场管理架构调整，2月20日，碧桂园集团再次专门召开“集团各职能中心架构调整会议”，涉及集团办公室、成本管理中心、采购中心、数字化管理中心等九部门。
资金是房企的命脉，高负债一直是房地产行业的“生存法则”，依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资管道收紧的现实情况下，多数开发商不得不选择减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。
离不开的永续债
资金是房企的命脉，高负债一直是房地产行业的“生存法则”，依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资管道收紧的现实情况下，多数开发商不得不选择减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。
2019年1月30日，据观点地产网报道，有港媒透露恒大计划发行230亿港元的可转换永续债，初始年息3厘至4厘，之后每三年升4厘，所得款项将用于债务再融资和一般公司用途。
什么是永续债？永续债也称无期债券，是指企业发行的无固定期限、内含发行人赎回权的债券。一般而言，出借方（债主）不可以要求清偿本金，借款人（恒大）则可以主动赎回。在会计账目上，永续债被视为资产类项目，因此降低负债率。
2017年，恒大一直在陆续赎回永续债，其中前4月共计赎回561.8亿永续债，5月份再度赎回了243.8亿元永续债，6月份则将剩余的288亿元全部赎回。
截至2017年6月30日，恒大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。恒大虽然于2017年上半年赎回所有永续债，但融资主要靠借贷，因此在报告期内融资成本增189%。
股东利益是否能得到保证？不妨看看股东应占溢利率，即期内股东应占溢利除以收入，于2016年上半年是2%，2017年上半年是10%，撇除整体溢利率改善了4个百分点的影响，赎回永续债令股东应占溢利增4个百分点。另外，若果将永续债应占溢利视为融资成本，2016年上半年的实际融资成本是60.02亿元，与2017年上半年的51.51亿元比较，金额下降了14%，对收入的占比更由7%降至3%。
综合而言，虽然融资成本下降，但靠借贷来偿还永续债，其实只是从一个牢笼挣脱又换一个新笼子，负债水平仍然高企。
营销是否有效？
按照恒大集团内部的数据，2018年恒大集团的“恒房通”全年访问量为1324万人次，新增推荐量达3923万组，全年推荐成交金额为3694亿元，占总销售金额的67%。本轮“9折”促销中，恒大集团在恒房通上线的项目达690个，3月份计划新开盘项目24个。
分析人士表示，恒大通过恒房通卖房，主要是想要获取更多的有效购房用户，在这些潜在的购房用户中实现购房成交。但员工为了完成指标不被扣罚奖金，不得不采取购买无效用户的做法，实际上对于增加恒大购房成交量并无多大实际用处。
澎湃新闻记者在网上发现，目前有专门从事恒大到访签到任务的团队，称加急单可当天完成，价格为50元/人，正常三天左右完成，价格为35元/人。商家称，总销量3万余次，三月回访全部通过。
知情人士称，恒大有一套评分考核体系，即成交占比70%，到访占比30%，成交占的比重更大。但是如果大家都没有成交，就要把到访的量往上堆来保证完成指标。
再看数据，中国恒大在2019年1月7日发布公告显示，2018年销售额已经突破5500亿元，其2019年的销售目标为6000亿元。2019年销售增幅目标不到10%，可谓是未雨绸缪。
中国恒大2019年1月份的数据显示，公司1月份的合约销售金额为431.7亿元，合约销售面积约387.7万平方米，合约销售均价为11134元/平方米。而这一数据相对于其2018年同期的数据来看，合约销售金额同比下降32.9%，销售面积同比下降37.8%。
2019年恒大可谓开局不利，能否完成全年目标还有待观察。按照惯例，恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销，一次在春季，另一次则在楼市的“金九银十”之前。
2019，且看许老板如何力挽狂澜？
免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。
责任编辑：李铁民
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
