来自长者的告诫：2019年楼市 千万别炒房

　　来自长者的告诫：2019年楼市，千万别炒房

　　来源：秦朔朋友圈

　　李嘉诚：别炒房，波动大

　　2019年刚开年，有关楼市“小趋势”的观点不断涌现。

　　近日，超人李嘉诚在接受香港无线新闻采访时说，今年世界经济形势复杂，大家都要小心点。“香港的朋友，要量力而为，如果是买来自己住的，分期付款没有问题，便应该买；千万不要买来炒，因为波动大。”

　　李超人的话放在香港，应该是长者的敦敦告诫。香港楼市自2003年起，创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历时最长的房价上涨周期，一直到2018年7月底，在全球楼市都呈现下跌趋势的时候，香港房价已经连涨了27个月，仅上半年的涨幅已经达到了13%。但7月之后，下跌窗口敞开，到12月底，销量同比去年大降五成多，当月香港房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%；而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。

　　以前内地房价一调整政策就跟上，但港府对这一波的房价调整似乎并未太在意。香港楼市牛市的背后除了供不应求之外，还有遍及世界的炒房客，大量资金的涌入把香港楼市推出了一个15年的牛市。港府在过去的几年，陆续出台了包括额外印花税（SSD）、双倍印花税（DSD）、买家印花税（BSD）等一系列税收政策来抑制楼市过热。

　　1月6日，香港财政司司长陈茂波在政府博客上发表文章称，香港政府没有计划放松房地产管制措施，但有意愿为有能力购房但首付不足的市民寻求解决方案。陈茂波同时表示，香港财政司将审慎从事，不宜订出硬性时限或指标，而是综合考虑楼价下跌的幅度与速度、成交量、未来住宅楼宇的供应量、整体经济情况与展望四项因素，通过持续动态评估来寻求合适的推出政策的时机。陈茂波的这一表态，对期望楼市无限上涨的炒房客来说，可能要失望了，动辄“救市”本就是市场没有“断奶”的表现。

　　如果再考虑李嘉诚特意强调的2019年世界宏观经济环境波动，2019年要在港岛买房可能就应该认真对待了。外部的世界，除了香港12月住宅销售腰斩，新加坡房价六个季度以来首次下跌，悉尼房价较2017年峰值时大跌超10%。亚洲楼市也正式加入了全球楼市降温的大潮。彭博社的一份报告指出，尽管该地区每个城市都有自己独特的下跌特点，但仍有几个共同点：借贷成本上升、政府监管力度加大以及股市动荡。还有一点不容忽视，中国买家——这股力量如此强大的群体需求也在下降。

　　王健林：剥离所有房地产业务

　　与李超人劝人楼市慎入相比，更有悲观者如王健林。在1月12日的年会上，王健林表示，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。这件事做完以后，其相信市场看到的将是一个中国少见的优质企业。

　　是不是剥离房地产业务就能成为“少见的优质企业”暂且不说，但王健林“断腕”的决心确实让人佩服。虽说纯地产开发在万达体量中占比越来越小，但2018年也仍有540.2亿的贡献，在易居克而瑞的2018年中国房地产企业销售排行榜上排名第52位。

　　万达从房地产转型早有布局。王健林认为，房地产行业有两个比较大的缺陷，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。

　　一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

　　周期性、现金流与市场前景，这些理由不能说不对，但并不是一个曾经的龙头企业掐掉如此体量业务的真实原因。特别是对于中国这样一个城市化率并不高的国家来说，市场普遍认为，中国房地产增量时间至少还有15-20年，更别说还有巨大的存量市场空间。2018年，中国地产行业销量过千亿的房企达到了30家，作为房企来说，转型还太早。

　　当然，万达早已经不是一家单纯的地产开发企业，也因此万达的转型在业内评价两极分化，不少人对王健林所谓的原因嗤之以鼻，也有人赞赏其远见。本质上说，无论是“碧万恒”这样的龙头还是世茂这样的头部，都在探索地产之外的多元业务，就是为了有朝一日能走上万达这样的转型之路。万达只是在行业红利消耗殆尽之前，早走几年而已。

　　回过头来说万达掐掉地产业务的真实原因，那就是降低负债。由于某些原因，万达在资本市场并不舒服。王健林在年会上说，万达要在2018年基础上，2019年力争有息负债再降8%—10%。到2020年底，将万达集团有息负债降至绝对安全水平。而目前中国房地产企业几乎都是重负债前行，多数负债率超过75%，有的甚至高达85%，如果万达真要将负债降到安全线，切割分量已经不太重的地产，也是无奈之举了。

　　地产行业负债的问题早就不是新鲜话题，在宽松时候，像恒大这样负债前行获得巨大规模是明智之举，但如果时间艰难，借新还旧续不上，销量又下滑，债务风险如何化解？大厦将倾谁能支？

　　某种程度上说，万达是明智的，债务是把双刃剑，一不小心就可能被反噬，无论是政府、企业还是个人，规模与债务的平衡，是化解“灰犀牛”的前提，谁都不敢放任。

　　从2019年的国内宏观政策环境来看，行业应该记住的一个字就是“稳”。政策方面，房住不炒是紧箍咒，中央落实房地产住房的长效机制有可能加快落地，因此虽然有四万亿的基建投入，但落在地产行业的会被严格控制，因此期望房地产市场边际宽松可能有点不切实际，房企仍需做好过苦年的准备。

　　但市场并非没有机会，在上一篇文章中（《留给中小房企的时间不多了》），我预测2019年千亿房企仍将增加，这主要来自于由于限购主力一二线城市的需求并未完全释放，2019年政策调整将打开这一闸口；而棚改的继续，三四线城市的销售仍然是保持正增长的趋势。

　　2019年，不悲观，要谨慎。　

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责任编辑：李锋