对话越秀地产：大湾区产业升级将提升土地价值

　　对话越秀地产：大湾区产业升级将提升土地价值

　　新浪财经 王茜

　　【导语】粤港澳大湾区规划给区内房地产企业带来了一波红利。

　　机构普遍对大湾区地产前景持乐观态度。招商证券认为，“在大湾区规划的促进下，我们预计未来10年区域内人口将增加2000万左右，GDP以每年约10%的速度增长，房地产市场规模将扩大3倍。”

　　时代的机会，是否能成为企业的机会？中国房地产行业的暴利时代已经结束，行业格局重塑。随着行业集中度上升，一方面可能将有无数房企从舞台退场，一方面部分龙头企业也寻求多元化经营抵御下行风险。

　　珠三角云集了全国最多的重量级房企。粤港澳大湾区内的房地产企业将如何捕捉湾区机遇？它们能否给行业提供新的发展教案？

　　大湾区产业升级将提升土地价值

　　新浪财经：公司如何看《粤港澳大湾区发展规划纲要》给地产以及相关产业带来的影响？哪些规划或政策是公司尤其看重的？

　　越秀地产： 粤港澳大湾区规划纲要的出台标志着区域建设将进入全面提速的阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。根据规划，未来区域将拥有一批在全国乃至全球极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。

　　此外，纲要规划构建现代化的综合交通运输体系，将加强大湾区内产业协同与资源流动，同时也将进一步加速人口汇聚。大湾区交通路网不断完善、产业结构升级及人口汇聚，将为区域房地产及相关行业持续健康发展提供有力支撑。

　　越秀集团致力于成为大湾区世界级城市群建设的重要平台公司和支撑广州市成为大湾区核心城市的中坚力量，越秀地产深耕大湾区，着力推动湾区打造宜居、宜业、宜游的优质生活圈。基于以上发展定位，集团及地产尤其看重湾区内重点城市的区域布局及产业分工，以不断优化在大湾区的业务布局，并探索建立多元化业务发展模式。

　　新浪财经： 机构普遍对粤港澳大湾区的地产前景持乐观态度，有分析认为未来10年大湾区地产市场规模有望成倍增长。对此，公司是如何看待的？对于市场前景持积极还是谨慎态度？为什么？

　　越秀地产： 2月18日，国家正式公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，作为总部和主要业务位于粤港澳大湾区的越秀地产面临前所未有的战略发展期。

　　粤港澳大湾区实力雄厚，经济发展水平全国领先，产业体系完备，集群优势明显，经济互补性强，香港、澳门服务业高度发达，珠三角初步形成以战略性新兴产业为先导、先进制造业和现代服务业为主体的产业结构。2017年大湾区经济总量约10万亿元。

　　建设粤港澳大湾区，将对区内城市的房地产业发展，带来巨大的推动作用：一方面，大湾区建设将加快产业结构升级，劳动密集型的制造业将进一步向先进制造业和现代服务业升级，利好土地价值；另一方面，大湾区建设将吸引高技术人才流入，形成核心城市聚集效应，从而创造更多土地和房地产需求。

　　公司认真研究粤港澳大湾区的发展纲要，认为大湾区的规划完全契合越秀地产传统优势市场，是越秀地产踏入发展高速路的良好机遇。越秀地产已确立将粤港澳大湾区作为后续发展最重要的区域之一。

　　目前大湾区城市中，越秀地产已经进入广州、香港、佛山、中山、江门，土地储备达到942万平方米，占总土地储备的48%，未来将深耕已经进入的城市，并积极谋求进入其他大湾区城市。越秀地产2018年合同销售中，大湾区约占60%（385亿元），其中广州占52%，佛山中山江门三个城市约占8%。

　　引广州地铁入股推进‘轨交+物业’

　　新浪财经：公司近日引入广州地铁作为战略股东持股19.9%。轨道交通是大湾区发展重点之一，此举与公司大湾区战略是否相关？具体对公司中长期规划、土储和项目开发等有哪些影响？

　　越秀地产： 通过引入广州地铁作为战略股东，公司‘轨交+物业’的战略顺利推进，亦进一步夯实了公司的资本实力，有利于巩固公司的股东基础，为未来发展带来更大的协同效应。广州地铁以较大溢价入股，也充分显示广州地铁对公司管理团队和未来经营前景的信心。

　　交易完成后越秀地产在广州的土地储备将增加至近900万平方米，约占总土储的43%。广州地铁成为战略股东有利于公司深耕大湾区业务发展。

　　新浪财经：纲要强调了产业结构升级，业内对于大湾区内产业地产发展较为看好。贵司目前已经在汽车小镇有所涉猎，未来是否会扩大规模？有哪些产业是贵司重点关注的？

　　越秀地产： 在产业地产/特色小镇方面母公司越秀集团联手广汽集团、珠江实业集团、保利发展集团共同推进的广汽小镇项目在2018年12月23日已举行奠基仪式。项目处于番禺区化龙镇广汽智联新能源产业园东部，位于龙丰路东侧，凯德山海连城西侧，总建筑面积约53万平方米。

　　项目公司为广汽集团、珠实集团、越秀集团各自指定的下属公司按30%：40%：30%的股权比例组建，我司权益金额为87752万元；由三方联合操盘，董事会作出决议，必须经全体董事全数通过。项目具体的经营管理由项目公司团队负责，我司派出一名副总经理，管理工程和营销。

　　该项目是广州最大的市属国企首次联合开发的项目，项目70%住宅定向销售对象为广汽员工，将进一步巩固与广汽的关系，对集团后续业务合作具有示范效应，为后续双方在智能、新能源产业合作打下基础。

　　新浪财经：大湾区人口已有7000万，未来有望过亿，业内认为，大湾区的房屋租赁市场存在较大的发展空间。贵司的长租公寓均布局在大湾区，未来是否会扩大布局？

　　越秀地产： 许多房企都在试水长租公寓，但是利润回报低，利润周期长始终是一个阻碍。在公司看来，随着粤港澳大湾区发展，长租公寓是否能迎来红利期。越秀长租公寓致力成为具有核心运营能力以及资产管理能力、行业领先的运营管理公司。

　　在项目拓展方面，越秀长租公寓将在轻重资产双平台发力，轻资产以包租改造、品牌输出、协同租赁、资产接管等4种路径为主；重资产以国企合作共同开发国有闲置土地、集体用地建设租赁住房、获取政府租赁用地、参与地产项目开发运营等4种路径为主。

　　2018年以来，住房租赁行业继续获得国家政策支持，越秀地产把握政策利好，持续跟进多个优质项目，目前已有三个项目落地，另外还储备8个项目。

　　新浪财经：中央全面推开农村集体建设用地入市，给房企带来新的机会。大湾区的城镇化水平较高，集体建设用地入市有望增加工业用地，旅游地产用地供给。公司目前在此领域是否有所涉足？是否有相关发展计划？

　　越秀地产：我们在密切关注，具体将视政策推进力度而定。目前，在养老、长租、产业园等业态领域，我们也在积极思考如何推进与村集体合作，提高和发挥集体建设用地的价值。

　　在香港寻找优质投资机会

　　新浪财经：公司是否会考虑在香港或者澳门开展地产或公司其他产业项目？

　　越秀地产： 公司对2019年香港楼市持谨慎乐观态度，2019年受内地经济增长的影响，特别是受粤港澳大湾区发展的带动，香港经济的增长会保持稳健，楼市也会稳健发展，受外围经济、市场的影响，价格有可能从高位适度调整。

　　公司一直在香港寻找优质的投资机会，如遇到适合的机会将积极争取，稳健投资。

　　新浪财经： 大湾区规划将带动区内各产业领域发展，也为房企提供了多元化业务拓展机遇和空间，公司是否也在拓展多元化业务？如有，可否介绍下业务的情况和发展前瞻？如果没有，未来是否有相关计划？

　　越秀地产： 越秀地产除全面加大粤港澳大湾区各城市市场的投入外，还将突破传统开发模式，积极介入城市更新、养老地产、TOD、特色小镇等项目发展，相应的管理架构均已基本建立完成，各项工作均已全面开展。

　　新浪财经： 随着房地产行业利润高增长时代结束，“去地产化”话题引发业内外热议，公司如何看待大湾区地产企业的定位？未来十年的行业格局会有何变化？

　　越秀地产： 我们始终坚定贯彻商住并举的战略，大湾区的发展将给居住、消费、商务带来新的发展，满足这些需求的形态、产品、模式会发生变化，但这三类需求将持续存在，因此，地产商需要思考的是在新时代下如何落实供给侧改革要求，提供更好的产品去满足和匹配这些新的需求。比如如何满足人口老龄化的需求，如何满足租赁需求，如何满足共享办公的需求，如何满足人们对消费升级的需求等等。

责任编辑：梁斌 SF055