在Costco抢茅台 在苏杭楼市“摇一摇”？

　　原标题：在Costco抢茅台，在苏杭楼市“摇一摇”？

　　茅台与“万人摇”

　　中秋节前，因提供1499元/瓶的53度飞天茅台， Costco上海店再次被挤爆，消费者排队争相购买，目前该酒的终端零售价在每瓶2500元以上。之前退了会员卡的会员，又再次补办，全家出动。买好后进行二次倒卖，单瓶的套利就在1000元以上。

　　这很像杭州的一些楼盘，动辄一两万人“摇一摇”，身后还流传“买到就赚一百万”的口号。这样的现象不止于杭州。另一座“天堂之城”——苏州也是如此。这两座城市，自2018年来一二手房销售都十分火爆。杭州，自2018年4月以来，已诞生了14次“万人摇”；苏州，2018年迄今，园区二手房涨幅惊人，各大楼盘普遍都在50%以上。然而，“金九”以来，消息面、数据面都显得分化严重。

　　首先是，一二手房之间分化严重。上文提到的“万人摇”位于杭州余杭区，推出178套房源，27118户家庭登记摇号，中签率低至0.66%；苏州吴江太湖新城的几个楼盘，开盘每次的推盘量也都在三四百套，开盘售罄。一手房风光无两。

　　但二手房数据，却没那么好看了。根据凤凰网报道，数据称8月份杭州市二手房成交6739套，环比7月跌幅达15%，比这个数据更可怕的是，杭州目前有逼近10万套的二手挂牌量。杭州二手房的冷淡，很大原因是在于一二手价格倒挂严重，客户更愿意购买一手房。

　　苏州的情况稍微好一点，根据房天下的数据，8月苏州市区二手房成交9388套，环比7月减幅为17.97%。苏州近些年二手房十分活跃。克而瑞数据显示，2018年苏州一手房和二手房成交占比接近于1：2，相当于每卖3套房子，就有2套是二手房。这主要归因于苏州市区的工业园区和古城区，已经是高度饱和的存量市场，一手供应量不足。苏州二手房的冷淡同样在于，限价之下，二手房没有价格优势。

　　其次，是区域板块之间的分化。低价盘、套利盘被哄抢。以苏州为例，2~2.5万每平左右的浒关、吴江、相城一些刚需板块，只要价格够低就会热销。3.5~4万每平左右的苏州高端板块像园区、狮山，同样因限价凸显了性价比，也有大批客户等待开盘。只是开发商没有利润空间，不敢开盘。尴尬的是3万左右的中端楼盘，两头夹击，既体现不了性价比，若再没有好的产品力，这些盘面临较大的销售阻力。

　　而杭州的套利氛围就更严重了。不少“万人摇”盘被标签化，从“主城区最后的1字头”到“绕城内最后的1字头”再到“杭州最后的1字头”，不绝于耳。价格就是王道。和苏州情况类似，2~2.5万每平左右的刚需低价板块是成交热点，4.5~5万每平左右的改善板块，如城西、滨江因限价，性价比显著也被追捧。尴尬的是一些3~4万每平左右的中端板块，供应量巨大不说，对客户而言，地段价格缺乏性价比，在限价模式下，可以选择更好的地段。

　　最后，是个盘之间的分化。这在杭州十分明显。同样的板块，有好卖的，也有卖不动的。这和地价成本有很大关系。在“高地价，限价盘”的前提下，开发商纷纷减配。反而是拿地比较早，不玩高周转的开发商，具有后发优势。只要在产品上稍微做些亮点，品质就上去了。比如未来科技城某著名“万人摇”楼盘，当时土地拿的早，有巨大的成本优势。在一片减装减配的大环境下，该项目景观、园林、装修，都做起了加法。限价对这种默默无闻、埋头做产品的开发商而言，倒成了塞翁失马的好事。

　　尴尬的 “高地价限价盘”

　　1499元的茅台值得抢，因为茅台流动性高。加点钱放在闲鱼上，很快就出手了。同样套利巨大的“万人摇”房子，该不该买呢？

　　作为十多年的长三角房地产从业人员，笔者认为，买不买要分析具体情况和具体楼盘。但有一种房子要警惕，笔者称之为“高地价限价盘”。

　　这些楼盘大多是2017-2018年左右拿地，楼面价很高，本身就站在了高岗上。目前也陆陆续续面世。在限价的大背景下，价格被锁死，有些甚至“面粉贵过面包”。开发商哪怕不求利润，但求少亏，产品上要么降标，要么减配，也是理性的选择。

　　腾讯房产杭州站报道，一些尚未入市的新盘调整了项目原定的规划，并进行了公示。涉及调整最多的是楼盘的外立面材质。某个需要现房销售的项目，只保留门头部分石材干挂；城北某楼盘则将原本裙楼底层的石材干挂改为仿石涂料。

　　外立面只影响审美视线，更糟心的是装修降标减配。因为政府毛坯限价，开发商造房子亏损，只能靠装修弥补。动辄报价4000~5000元/平米的装修，实际成本可想而知。买房者“万人摇”前不知道吗？恐怕是知道的，只是在巨大的套利面前，装修不装修，无所谓的。

　　今天是买房者，明天是维权者。怪谁？

　　怪开发商？

　　开发商：地价这么贵，价格这么低，只能靠减配；

　　怪政府？

　　政府：打压房价，只能靠限价；

　　怪自己？

　　客户：房价这么贵，难得在限价。

　　这是一场“循环论证“的死循环。

　　表面上看，都是精明人，实际上谁都没得好处。在面对“高地价限价盘”，就要对交付结果有预期。更要在“万人摇”前问问自己：

　　“自住吗？”——高地价，限房价，品质质量堪忧，日后交房不要怕维权；

　　“投资吗？”——那些参与摇号的，几个没房子？未来出手也会面临同小区很大的抛压。

　　这两点想清楚，再考虑是否要入手。

　　纸面上的富贵

　　在Costco抢1499元的茅台，再卖市场价可能一星期；打八折，可能当天就能出手。茅台的套利，有着清晰的定价，清晰的客群。

　　那么买房子能不能用这种套利的逻辑呢？笔者认为不适合，因为：

• 流动性不一样，目前动辄几百万的房产，流动性低。尤其像苏州的3-5年的限售政策，更是对流动性进行了封锁，时间越久，变数越多。

• 限价导致了价格体系的紊乱，特别是在二手房，挂牌价格的波动、随意性都很大，买家卖家很难进行价格“锚定“，彼此博弈的时间也会拉长。

• 市场预期不一样，倒卖茅台没有政治风险，房住不炒却是民生基调，很多人对楼市的未来预期也开始改变。国人常常有买涨不买跌的心态，一旦进入下行通道，越降价越卖不掉。

　　杭州《都市快报》新闻报道，城北勾庄板块某楼盘近期交付，其中部分房源很快挂牌上架。上上周，海德公园一套123平方米的全明房源被中介们集体刷屏，由于房东急卖，这套房子单价降到2.76万元/平方米，比市场均价便宜了5700元/平方米。这样的房源在上半年可能是直接“被秒”，但一周过去仍未卖出。这还不是个案。继8月以来，杭州的二手房价格已经出现下滑，普遍在5%到10%左右。

　　那些“摇到就赚一百万”的口号，听听很鼓动。但等到变现成交，还是需要周期和考验。

　　信号凉凉的风向标

　　很多人想，我要买的是一手房，为什么要关心二手市场？因为二手房是一手房的风向标。

　　中国的楼市数据向来比较失真。一手房限价、限签。量价有一定程度的变形、缩水。二手房，挂牌是房东个人行为，随意性也更大。再加上，从看房、订金、再到成交、网签，其间流程，短则一两个月，长则半年一年。所以楼市的销售数据是“滞后”指标，我们如果要用楼市数据来作买卖时机的判断，其参考价值往往不大。

　　那么楼市数据有没有值得参考的“先行”指标呢？也有。

　　首先，有两个最大的“先行指标”，来自于一座城市的基本面——人口和经济。苏州、杭州，两座GDP万亿俱乐部的明星城市，因其经济文化、生态宜居等各方面，吸引着全国人口的流入。这几年房价上涨，也有所支撑。但经济、人口不能光看规模，也得看结构。这些年苏杭在“抢人”大战上不遗余力，不仅要“人口”更要有“人才”。结构的问题，倒是值得另起篇章，以后拿出来单独说。

　　除此以外，楼市的先行指标还有很多，比如：

• 二手房是一手房的“先行指标”。尤其像现在苏杭市区房价高企，大家都要卖了房子才能改善置换。二手房对中高端改善型一手房有着更直接、显著的影响；

• 土地市场是销售市场冷热的“先行指标”。土地市场遇冷，要么政策严控，要么开发信心不足。地价影响房价，土地成交面积决定未来供应量。9月18日的苏州土拍市场有些惨淡，8块宗地里，一块流拍，五块底价成交。好在苏州的库存节奏一直运行良好。短暂的土地微凉，也不会带来巨震；

• 货币信贷是开发、销售的“先行指标”。货币信贷的松紧和土拍、销售密切相关。比如目前在“房住不炒”总基调下，商业银行开始收缩开发贷等业务。开发商融资越来越难，融资成本越来越高，一方面遏制了拿地热情，一方面也倒逼开发商更高周转、求回款；近年来个人房贷的基准上浮，近期实施的LPR的改革机制，也会对销售带来很大影响。

　　除了上述三个“先行指标”还有很多其他因素，另外对于规划、产业、交通、配套、教育、商业等各种城市指标的分析，也十分重要。至于对结果能传导多少，影响多大，也要具体分析。尤其在城市规划层面，往往蓝图太丰满，现实很骨感，一届政府一个方向，一套班子一套重点。比如，十年前苏州就开始的“老城区复兴”改造计划；十年前杭州市政府“100个综合体”工程。到最后落地多少，成效多少，其中滋味冷暖自知。

　　总之，地产开发和城市建设是一个相辅相成，又相互博弈的过程。就像两根独立又缠绕的藤条，谁也离不开谁，又要相互缠斗。具有漫长的周期、复杂的因素，和较多的不确定。所以，政策、数据的滞后性都很强，传导也很慢。这也是为什么，明明政策一再收紧，但市场貌似依旧火爆的很重要的原因。在这种情况下，地方政府为了短期维稳，一下子药力过猛，也是经常发生的事情。但只要调控的决心不改，基调不改，大家对买房的预期倒要改改了。

　　当然作为自住的购房者，真实的需求就是对的时机。买房前，与其天天研究政策、分析数据，不如多去“观察现象”。看看旁边的二手房，感受周边的居住人气，买房子感性的认知往往来得更准确。

　　对楼市而言，现象大于数据。这也是为什么多是女人存钱买房子，男人花钱去创业。因为女人爱观察现象，男人太相信数据。男人还是好好买茅台吧！

责任编辑：覃肄灵