北京土拍一日揽金近百亿 低溢价成交或难达预期

　　北京土拍一日揽金近百亿 低溢价成交或因“限竞房”难达预期

　　华夏时报记者 李未来 北京报道

　　十月的最后一天，北京土拍市场三地块成交，一日揽金98.14亿，其中首开金地联合体连拿两宗地块，耗资50亿。

　　10月31日，石景山区古城一宗地块和朝阳区崔各庄两宗地块公开竞拍，中海+首钢地产联合体以底价48.34亿元拿下石景山区古城地块，金地首开联合体以23.4亿和26.4亿拿下崔各庄两总地块，溢价率分别为17%和27%。

　　10月份以来，北京进入土地供应高峰，10月19日北京土拍也曾经历过一天揽金近80亿的“高光时刻”，当日北京市国土局出让三宗住宅类用地，最终分别被北京金隅以33.2亿元、金茂+中铁+路劲联合体以37亿元、中铁建以9.25亿元竞得。

　　尽管供应增多，但今年以来北京土地市场已经出现了多次流拍，而溢价率也普遍不高，不少像石景山古城地块一样底价成交。对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，造成这种现象的主要原因是房企“地多钱少”和“限竞房”项目限制条件太多无法达到房企的市场预期。

　　10月成交6宗地块全部为“限竞房”

　　10月31日成交的3宗地块中，朝阳区崔各庄的两总地块全部采用“限房价、竞地价”的出让方式，一宗地块部分采用。

　　其中2909-0603地块经过了16轮竞拍，最终成交价为23.4亿元。该地块规划用途为F1住宅混合公建用地，占地面积19201平米，规划建筑面积57602平米。

　　2909-0604地块经过了27轮竞拍，最终成交价为26.4亿元。该地块规划用途为F1住宅混合公建用地，占地面积22975平米，规划建筑面积68925平米，容积率约为3.0。

　　这两宗地中商品住房销售均价不超过78148元/平方米，且最高销售单价不得超过82055元/平方米，并执行90/70政策。

　　90/70政策是2006年建设部等九部委在联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定的，其中规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　10月31日出让的另外一宗为石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块，其中1612-819、820地块居住建筑规模用于建设“共有产权住房”，房屋销售均价不高于40100元/平方米（含全装修费用）；1612-806、813地块商品住房销售均价不超过58802元/平方米，且最高销售单价不得超过61742元/平方米。

　　而在10月19日成交的三宗地块也全部都是“限房价、竞地价”的出让方式。

　　其中，房山区青龙湖地块中商品住房销售均价不超过38081元/平方米，且最高销售单价不得超过39985元/平方米；北京经济技术开发区河西区X89R2地块中商品住房销售均价不超过52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米；北京经济技术开发区河西区X89R1地块中商品住房销售均价不超过52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米。

　　记者查询北京市规划和国土资源管理委员会官网发现，今年以来北京成交的近50宗土地几乎全部采用了“限房价、竞地价”的出让方式。

　　低溢价成交

　　10月份成交的这6宗土地，溢价率都不是很高，崔各庄成交的两宗地块溢价率分别是17%和27%，参与竞拍的单位只有5家，包括首开+金地、招商、金茂、金辉、新城控股。

　　石景山古城地块则是底价成交，该土拍遇冷，开拍前仅获得一次报价，最终被中海+首钢联合体以底价48.34亿轻松拿下。

　　10月19日成交的3宗土地溢价率也不高，其中最高的是北京经济技术开发区河西区X89R1地块，溢价率为24.34%，河西区X89R2地块溢价率为17.46%，房山区青龙湖镇中心区的01-0010、0021地块则是底价成交。

　　事实上，房企在拿地方面的热情减退已成为一种普遍现象。根据中原地产研究中心数据统计，2018年上半年北京成交地块平均溢价率只有14%，是最近几年的最低点，有 7宗地块流拍。

　　从全国范围来看，据中国指数研究院数据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约为2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。溢价率也处于低位。

　　房企“地多钱少”

　　从2016年底开始，北京市开始全面实行“限房价、竞地价”的土地出让方式，该方式同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案，条件相对严苛。

　　目前已有较多“限竞房”入市，《华夏时报》记者近日走访了北京孙河、丰台等区域楼盘发现，与普通楼盘相比，“限竞房”项目由于销售条件严格（设置均价和最高单价上限），且业主购买后五年内不能出售，因此格外受到“冷落”。

　　以孙河别墅区为例，2017年5月，天恒联合中粮和旭辉以45.75亿元的价格拿下孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，楼面地价5.13万元/平米，该地块商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米，相比周边的龙湖景粼原著、首开琅樾等“非限竞房”项目，其今年7月份入市后销售情况并不理想。

　　孙河区域某别墅项目销售人员告诉记者，该项目成本太高，利润空间有限，对于业主来说，5年内限售，并不是很好的选择。

　　郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，多重因素导致了土地市场遇冷的境况：首先是企业现在资金方面也不是特别充裕，而融资环境又趋紧；其次是房企在前几年普遍囤地较多，不会盲目地拿地，而会选择符合市场预期和自身产品定位的地块；再次就是“限房价、竞地价”的地块本身限制条件太多，比如规定销售价格上限等，很多“限竞房”入市以后并没有达到房企的市场预期，另外这种地块太多很容易形成“同质化”的产品，开发商产品定位也容易错位。这些是出现低溢价和流拍现象的根本原因。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，当前企业资金方面其实压力还是很大的，所以说开发商不主动拿地，其实也是为了防范资金面收紧和断裂的问题，这个时候确实会出现土地流拍等现象。而且很多土地限价以后，盈利空间不大，这个时候拿地节奏会放缓。类似趋势一方面说明市场降温，另一方面也说明部分开发商的投资信心其实是不足的。

责任编辑：陈合群