原标题：中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化 来源：中信建投证券研究2019年12月28日，中国人民银行发布第30号公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。原则上应于2020年8月31日前完成。中信建投证券固定收益、房地产和银行研究团队最新解读如下：地产对房贷利率有何影响？短期呵护银行，中期为房贷利率联动提供空间。此次调整针对存量房贷，由于借贷双方最早可于2020年3月确定转换定价基准，于次年1月开始执行，则2020年按揭贷款利率将不会发生变化，房贷利率与LPR产生联动的最早时间在2021年1月。在整个利率水平下行的背景下，房贷利率也有望联动下行。由于近年来金融机构每月新增的居民中长期贷款（近似于房贷）占总新增人民币贷款的比重较大，普遍在30-40%左右，中短期内房贷利率维持稳定，也在一定程度上体现了对银行资产端呵护的政策思路。个人住房贷款利率如何转换？举例来看，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。银行对银行业的影响？存量浮动利率贷款定价基准转化带来的是重定价利率风险，但是基于房地产市场调控主基调，按揭贷款的重定价风险被延迟到2021年，只有存量非按揭贷款重定价风险在2020年3月开始显现。我们基于一定假设展开定量测算，显示：对行业净利润负面影响大约4%，对上市银行负面冲击只有3.4%，对业绩的负面冲击从2020年2季度开始逐步显现。但是最终的负面影响程度取决于各家银行需要重定价贷款的规模和占比、最终重定价的方式等，预计实际的负面冲击都小于我们测算结果。另外，降准预期升温后，降准如果落地对冲部分业绩冲击，实际的冲击也会自然减少。对哪些银行负面影响较小？对各家上市银行的定量测算。从上市银行来看，假设平均利率下降11个bp，上市银行整体因更换定价基准对2020年净利润的负面影响是3.4%。按银行类型来看，大行受损最低，为3.1%，主要是中收占比高、按揭占比高；农商行受损最高，达5%，主要是中收占比低、按揭占比低。在个股中，张家港、江阴银行受损最高，达5.4%，主要是贷款占比高。而贵阳银行、成都银行受损程度最低，为2.6%，只要是贷款占比相对较低。我们重点推荐的影响程度：招行（-3%），宁波（-3.1%），兴业（-3%），常熟（-4.8%）。前三家负面影响较小。固定收益对地产信用债有何影响？1、根据央行公告，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但是存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化。此番改革明确了存量浮动利率贷款定价基准转换事项，有利于疏通市场利率向存量贷款利率的传导机制，全面推动贷款市场化定价。2、今年8月央行发布改革完善LPR形成机制后之后，1年期LPR利率降低三次，降幅为16BP，5年期LPR利率降低一次，降幅5BP。在稳增长的背景下，预期2020年货币政策仍有发力空间，LPR处于下降通道，存量贷款利率与LPR挂钩，有利于进一步降低企业综合融资成本。3、在居民房贷方面，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换有2个特点：1、转换时点的利率水平保持不变，实现平稳过度；2、重定价周期最短为一年，避免频繁变动。而其他存量浮动利率贷款具体转换条款中LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率可由借贷双方按市场化原则协商确定。4、对于地产信用债，我们认为此次改革针对存量房贷，对于新增需求释放并无明显利好，地产销售的韧性仍将围绕城镇化主旋律以及因城施策的政策对冲。但从企业融资成本方面看，预计LPR仍将保持小步快走的下降通道，对于银行借款规模大且综合融资成本偏高的房企，或将进一步降低利息支出，增强现金流。[详情]
原标题：存量贷款换锚LPR挤压银行息差 作者：欧阳剑环 中国人民银行日前发布公告称，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。分析人士表示，长期来看，在贷款利率下行背景下，银行息差将面临挑战。监管层面将通过多种举措控制负债端成本。 存量换锚对息差形成挑战 分析人士认为，在市场普遍预期LPR下行情况下，新发放贷款利率跟随LPR下行的同时，存量贷款利率也将跟随下行，有利于进一步降低企业融资成本。 对商业银行而言，招商银行宏观经济研究所所长谭卓表示，短期来看，存量房贷利率在2020年维持不变，有助于减轻资产端收益率下行的压力；长期来看，在贷款利率下行的大背景下，由于负债端成本较难实现同等幅度压降，将对其息差形成挑战。且此次“换锚”将对银行的系统、风控、人员等方面提出更高要求。 光大证券银行业首席分析师王一峰表示，2020年在进一步疏通货币政策传导机制的政策安排下，LPR定价将继续“阶梯式”下行。LPR下行动力一方面来自其跟踪的MLF存在10-25个基点的下行空间，另一方面来自MLF加点点差的收窄。考虑存量贷款“换锚”因素影响，预计2020年总贷款定价下行10个基点左右，LPR因素拉低生息资产收益率7个基点左右，总体影响并不大，但会有持续性。 “银行机构通过结构调整，提升贷款业务占比、布局高收益零售资产、注重综合服务能力提高定价黏性等手段可以一定程度上对冲资产端定价下行压力。”王一峰认为，2021年由于2020年LPR连续下行、累积重定价因素和按揭贷款集中重定价所致，整体贷款定价水平预计继续小幅下行。 中信证券固收首席分析师明明指出，2019年10月后，包括商业个人住房贷款在内的几乎全部新增贷款都参照LPR定价，其中新增固定利息贷款仍然可以按照成本加点再换算成LPR加点的形式进行定价，但截至12月存量贷款付息依旧与LPR无关。银行负债端无论是在总量上还是在价格上可能都存在压力，存量贷款利息减少会为部分银行带来经营压力。 降低银行负债成本 分析人士认为，下一阶段，监管层可能将通过多种举措控制银行体系负债成本。 “为避免商业银行的经营空间受到过度挤压，政策将致力于引导负债端成本下降。”谭卓表示，目前结构性存款、大额存单业务、现金管理类产品的监管加强，进一步规范揽储秩序；11月以来政策利率曲线全面小幅下移，以带动银行间市场的同业负债成本下行。 中泰证券银行业首席分析师戴志锋表示，目前看来，政策思路是一方面降低银行的贷款利率，同时也降低银行负债成本。监管部门上周刚刚推出《关于规范现金管理类理财产品管理有关事项的通知（征求意见稿）》的目的之一就是稳定成本。存款利率市场化，可能使得商业银行为争夺存款而将存款利率上浮到较高水平，抬高了银行负债端成本。未来可使用的政策组合包括：加强银行负债端不当竞争的监管，降准、PSL操作放量、补充中小银行资本金等。 王一峰认为，下一阶段，在宏观审慎框架下，监管部门将继续多措并举控制银行体系负债成本。预计将在两方面着手。一是对于一般性贷款而言，利率自律公约可能将发挥更大作用，在自律机制下一般性存款上浮比例有下调空间；二是对于市场化程度较高的存款成本而言，降低市场资金利率和控制低成本负债向高成本负债迁徙的手段会更加严厉。 “此外，商业银行如何加强自身负债定价能力建设也是极有意义的课题，对不同客群有效切割，准确做到差异化分层定价是内部定价管理的重要方向。”王一峰称。[详情]
原标题：房贷利率选择LPR就一定是对的吗？冉学东央行近日发布了一个重大政策，事关所有房产持有者和潜在购房者，当下房产已经是中国居民手里最大的资产，是财富最主要的组成部分，但是对于绝大多数人而言，其房产都是通过银行贷款购买的，银行贷款利率反映了房产价值的大小，当存量房贷的利率发生变化时，房产价值就会发生变化。央行的政策是，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。央行在这里给大家出了一道选择题，选固定利率还是“LPR+加点”利率，两者中选择一个。在笔者看来，这两种选择各有利弊，固定利率的好处是，未来如果利率上涨，那么就可以享受目前的低利率，但是如果利率降低，则所付出的利率要高于LPR浮动利率；选择LPR浮动利率的好处是，未来如果利率下跌，LPR肯定下跌，那么就会享受低利率的好处，但是一旦利率上涨，则LPR肯定跟着上涨，所付出的利率就会高于固定利率。按照目前绝大多数专家观点，全球已经进入降息通道，欧洲国家和日本经济体早已经形成了负利率的状况，全球经济陷入长期低迷，低利率成为常态，而中国未来还将继续降息，LPR还会大概率继续往下走，因此建议大家选择浮动的LPR加点的房贷利率模式。但是，在这两个选择中，大家其实应该琢磨，为什么作为对宏观经济调控和发布利率政策的央行，要給大家一个固定利率的选择，难道他们不能预测到未来利率是向下走的吗？那么只有一种解释就是，当大家都预测未来的利率走势是向下的时候，有可能大家都错了。房贷利率一般都是长期贷款，长则二三十年，短则五年十年，对于利率预期来讲，这都是一个较长的时间段。利率是资金的价格，是经济发展的最核心的变量，受到各种复杂因素的影响，包括通货膨胀、经济增长、气候、科技创新、人口、社会发展、产业变迁甚至政治和军事战争等等复杂因素影响，所有这些因素都不是一个人智商所能把控的，未来十年的利率走势，从根本讲就是不可能预测的。即使是短期的利率也是很难预测的，也存在很大的变数，比如今年以来的CPI走势，就超出了大多数人的预期，没人预测到非洲猪瘟会影响中国的通胀这么严重。今年11月CPI同比增长4.5%，创8年新高，猪肉价格同比涨110.2%，按照目前走势，明年前半年中国的通胀会走到5%以上，这就导致目前的物价形势很严峻。这样的通胀走势严重影响中国的货币政策，本来全球进入降息周期，中国的经济需要低利率，更应该大幅度降息。美联储今年已经连续降息三次达75个基点，低利率对美国的经济的再次复苏造成了很强的支撑。但是中国由于受到这个通胀的影响，降息三次，每次才5个基点，总共才15个基点，聊胜于无。其实就目前而言，也不能百分之百的断定，全球继续进入降息周期，12月19日瑞典央行加息25个基点至0%，结束了实行近五年的负利率政策，此次加息后，瑞典央行预计利率将在较长时间内维持不变，没有人能预测到瑞典此次加息举动。对于未来国际利率走势最大的变量是美国经济此次看起来颇为强劲的复苏，关于美国经济更加让人振奋的消息是房地产，美国11月房屋开工增幅超过预期，当月建筑许可增至2007年5月以来最高水准，显示美国住房建设的速度已经达到了十多年来的最高水平。美国12月服务业PMI初值52.2，预期值52，前值51.6。美国12月制造业PMI初值52.5，预期值52.6，前值52.6。美国劳工部17日披露的数据显示，美国10月份劳动力市场出现了反弹，10月份美国职位空缺从9月份的700万个增长至730万个，为3月份以来的最大单月增幅。美国经济数据的强劲已经导致美联储暂停降息，难以排出明年后半年美联储重启加息。除此之外，欧洲经济也出现触底反弹迹象，这对利率市场的影响也是显而易见的。那么我们能否十拿九稳的确定未来短期或长期一定是降息通道呢？本人认为目前中国的利率已经是很低，从长期来讲，全球利率走上升通道的可能性也不小，这主要是由于多年来全球的货币宽松导致的流动性泛滥，一旦出现类似中东石油危机、其他地缘政治危机包括非洲猪瘟这样的外部冲击，改变了人们的预期，通胀就可能有走高的风险，那么央行就不得不加息。责任编辑：冯樱子 主编：冉学东[详情]
考虑到LPR未来的变动存在不确定性，我们暂时维持年度策略观点不变，即预计2020年银行业整体盈利增速与今年持平，板块整体估值不会有太大变动。[详情]
事件中国人民银行发布公告〔2019〕第30 号，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR 有关事宜（以下简称“切换规则”）进行公告，主要内容如下：（1）存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，自2020 年1 月1 日起不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换；（2）2020 年3 月1 日至8月31 日期间，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原定价方式转换为以LPR 为定价基准加点形成，也可转换为固定利率；（3）商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12 月发布的相应期限LPR 的差值，且重定价周期不得短于一年；（4）其他贷款的转换条款由双方自由协商。此外，央行还在答记者问中指出“大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1 年且重定价日为每年1 月1 日”。点评我们大致匡算切换规则对银行贷款收益率以及净息差的影响。我们的分析分为两部分，本部分先厘清切换规则对定价机制的影响；下一部分我们再进一步延伸，分析2020 年LPR 进一步下降的情景假设下，银行净息差的下降幅度及其对净利润增长的影响。注意，下文中所提及的全部百分比，均为该项贷款占贷款总额的比例。首先，结合《存款类金融机构人民币信贷收支表》《2018 年金融机构贷款投向统计报告》，银行的存量贷款结构如下：30%短期贷款，20%房贷，50%其他中长期贷款（其中中长期消费贷占2%，一般是固定利率定价，但考虑到占比很低，故我们将其计入其他中长期贷款）。以2018 年末16 家老上市银行数据为例，其贷款大约有40%会在一年内到期（这其中包括30%的短期贷款和10%剩余期限不足一年的长期贷款），这部分贷款不受切换规则影响，原因是这些贷款在到期后重新投放，即便没有切换规则，也会在明年到期且自然变为以LPR 定价的贷款； 在剩余60%贷款中，我们进一步假设其各类贷款占比跟全部中长期贷款中各类贷款占比一致，则有17%为房贷（房贷占中长期贷款的29%，从而占剩余60%贷款的17%），43%为其他中长期贷款； 由于房贷一般是按1 年重定价且重定价日为1 月1 日，我们假设这一行业习惯保持不变，则全部房贷在切换为LPR之后，不仅切换前后利率保持不变，而且即便2020 年LPR 下降，也要到2021 年才会影响到房贷的定价。而对于其他中长期贷款，由于需要合同双方自由协商，我们假设其利率自切换之日起就直接反映LPR 下降幅度。按照前述分析，本次切换规则在2020 年将影响中长期其他贷款（占贷款总额的43%），在2021 年则对占比17%的房贷也产生影响，即相当于2021 年贷款基准利率彻底消失，LPR 取而代之。投资建议考虑到LPR 未来的变动存在不确定性，我们暂时维持年度策略观点不变，即预计2020 年银行业整体盈利增速与今年持平，板块整体估值不会有太大变动。考虑到当前板块估值处于历史较低水平，因此维持行业“超配”评级，预期回报仍然以赚取ROE 为主。个股方面继续推荐工商银行、农业银行、邮储银行+宁波银行、常熟银行的“哑铃组合”。风险提示若宏观经济下行，可能影响企业偿债能力，进而对银行资产质量产生较大冲击；若LPR 大幅下降，可能会对银行净息差产生更多不利影响，我们将密切关注；测算过程中存在大量假设和简化，因此测算结果与实际情况相比可能存在很大误差。[详情]
原标题：利率换锚，银行怎么做？ 来源：21世纪经济报道 为提高利率市场化程度，改善”利率双轨“问题，2019年8月17日，央行正式宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。据人民银行表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革，2019年12月28日上午，人民银行发布第30号公告，明确了存量浮动利率贷款定价基准转换有关事宜，要求在原则上在2020年8月31日前，各大银行需要将2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款），和客户协商后转化为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）或者固定利率贷款。此外，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 对此，21世纪经济报道记者采访多位银行业相关负责人士表示，存量贷款定价基准转换有助于利率市场化改革和降低实体企业融资成本，对银行业务影响可控，银行也在会转换过程中注意维护金融消费者权益。 换锚对银行影响可控 人民银行要求原则上应该8月31日以前，和客户协商后进行利率参考锚的转化。对此，市场有声音认为大规模的贷款利率改变，是否会对商业银行的经营发生影响。对此，建设银行是资产负债部总经理刘方根认为，当前推动存量改革的时机已经成熟。 “LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力，按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进，也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要，给银行和客户预留了充分的准备期。”刘方根表示，“目前看，存量改革对银行的影响可控，从长远来看，改革有利于提高银行自主定价能力，为银行业长期健康发展奠定了良好的基础。” 民生银行资产负债部管理人也表示，在推进新发放贷款参考LPR定价中，民生银行已经积累了宝贵经验。“目前新发放贷款合同修订和信息系统改造工作已全面完成，实现了LPR浮动利率贷款的自动准确计价，为存量贷款定价基准转换工作打下了坚实基础，可以说已经做好充分准备。”该负责人表示。 利率换锚，银行怎么做 多家银行相关部门负责人都表示，目前银行已经为“利率换锚”做了准备，包括信贷系统改造、员工培训等，并其中注意保护客户权益。 招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示：“招商银行信贷系统定价基准批量转换改造工作积极推进，存量贷款合同文本利率条款已作了系统梳理，在新版合同中增加对定价基准转换的提前约定，并且已经提前准备客户通知方案以及对客标准解答。” 据彭家文介绍，下一步，招商银行将加快修订合同，评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响，尽快制定改造计划并加紧实施，并确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。并在有效平衡风险和收益的前提下灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理，提升自身竞争实力和服务实体经济能力。 刘方根则表示，建设银行在做好存量贷款定价基准转换工作的同时，将进一步提升风险定价能力和利率风险管理能力，坚持稳中求进，稳健经营，打造核心竞争力。 ”民生银行接下来将尽快制定工作方案，包括系统配套、人员培训等，稳妥有序推进存量转换工作，与客户按市场化原则协商确定具体转换条款，并在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款，充分保障金融消费者权益，切实推动降低企业融资成本。”民生银行资产负债部管理人表示。[详情]
标题： 存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子？ 作者： 段思宇 继新增贷款参考LPR（贷款市场报价利率）定价后，存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款LPR运用，现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。在此之前，存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。 而在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例，对于购房者来说，定价基准改变后，房贷是不是也要发生变化了？事实上，购房者不用有过多担忧，央行强调，此次定价基准转换，存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变。换言之，对于房贷而言，定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身变化较小。 存量贷款定价基准转变 根据公告，此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。 公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定，并指出切换需要借贷双方协商确定，转换起始日为2020年3月1日，原则上于2020年8月31日前完成。 另外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。 中国民生银行首席研究员温彬表示，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。 具体来看，定价基准转换有两种方式，一是转成以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），且加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。至于选择哪种方式，贷款客户可与金融机构进行协商。还要注意的是，如果选择将定价基准转换为LPR，那么加点数值也可由双方协商确定，但商业性个人住房贷款除外。 交行金研中心高级研究员陈冀提到，“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款，至少能享受到跟之前一样甚至更加优惠的利率，优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。 此外，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 对于推出此次转换的考虑，央行称，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革，将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。 陈冀也提到，其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出，但是由于存量贷款的合同效应，近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著，加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他说道。 在东方金诚首席宏观分析师王青看来，这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展，未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上，在今年三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”，因此这一结果并不出乎意料。“不过，公布时点则略早于市场预期，显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。”王青称。 本次转换对个人影响较小 在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款占据了重要比例，数据显示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化，购房者需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”，根据上述内容，房贷定价的转换也有两种方式，即LPR加点和固定利率。 对于LPR加点，央行要求，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，同一笔商业性个人房贷，在2020年3~8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时间的影响，银行和客户可合理分散办理。 举例而言，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。 对于转为固定利率来说，则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。 由此，此次转换中，不管是选择哪种方式，房贷利率水平基本不变。 不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言，之后房贷利率可能将发生变化。温彬称，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为0.59%的点差已经固定，因此，假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%，较之前的5.39%下降10个bp；假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。 温彬还提到，但如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。 而关于后期LPR的走势，王青称，总体上看，未来5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势，这意味着明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小。他还补充道，“自8月LPR报价机制改革后，主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，我们认为2020年这一差异化降息模式有望保持。”[详情]
原标题：换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变 作者：彭扬 赵白执南 中国人民银行近日发布公告称，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。专家表示，驱动存量“换锚”能够更快降低实体经济融资成本，短期内存量房贷利率维持不变。未来，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）报价将出现小幅下行走势，下降幅度或小于1年期LPR。 更快降低实体经济融资成本 公告明确，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 中国人民银行有关负责人表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。存量浮动利率贷款定价基准转换的原则，一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。 光大证券首席银行业分析师王一峰表示，目前，金融机构信贷规模已超过150万亿元，其中企业中长期贷款逾56万亿元，居民中长期贷款接近39万亿元，贷款定价锚定LPR若仅采取“新老划断”原则，对于实体经济融资成本改善相对有限。 招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示，公告明确存量浮动利率贷款定价形式为LPR基准加减点，且加点数值在合同剩余期内维持不变，在市场普遍预期LPR下行情况下，新发放贷款利率跟随LPR下行的同时，存量贷款利率也将跟随下行，强化了LPR对贷款利率的指导作用，有利于进一步降低企业融资成本。 2020年存量房贷利率基本不受影响 公告显示，商业性个人住房贷款的加点数值，应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。 对于居民房贷而言，由于房贷本身周期很长，也具有一定不确定性。已经签订房贷合同的居民对转换成LPR还是使用固定利率的看法不一。“此前购房时房贷利率优惠幅度特别大，如果选择固定利率就可能会维持在这个水平，换成LPR可能没有现在的利率合适。”沈阳居民福女士对中国证券报记者表示。 “我可能会选择跟着LPR浮动，大概率会下降。”褚先生选择了换锚。而另一位陈先生则表示不确定：“要看固定利率能在多少水平上固定。” 民生证券首席宏观分析师解运亮表示，短期内居民存量房贷利率维持不变。房贷利率真正会发生变更的日期在2021年1月1日及以后，即2020年存量房贷利率基本不受影响。 新网银行首席研究员董希淼表示，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率原则上不低于原有利率，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位。 从LPR走势来看，东方金诚首席宏观分析师王青表示，8月以来LPR报价显示，主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，2020年这一差异化降息模式有望保持。不过，总体上看，未来5年期以上LPR报价也将出现小幅下行走势。 对银行影响可控 对于商业银行而言，兴业银行首席经济学家鲁政委表示，存量贷款换锚既有积极影响，也蕴含挑战。一方面，与贷款基准利率相比，LPR与市场利率之间的联动更为紧密，使商业银行资产端收益能够与负债成本的变动更为匹配，有利于避免资产端与负债端定价不一致所导致的基准错配风险。另一方面，虽然LPR有进一步下降的空间，但存款基准利率维持不变，在此情况下，存量贷款转换为按照LPR定价可能压缩商业银行的息差。 建设银行资产负债部总经理刘方根认为，LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力，按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进，也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要，给银行和客户预留了充分的准备期。目前看，存量改革对银行的影响可控，从长远来看，改革有利于提高银行自主定价能力，为银行业长期健康发展奠定良好基础。 为加快适应LPR的市场化定价方式，彭家文认为，从招行的角度出发，将打造适应LPR改革后的贷款综合定价机制，提高利率风险应对能力，在有效平衡风险和收益的前提下灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理，提升自身竞争实力和服务实体经济能力。 刘方根表示，建行将做好转换计划制定、合同条款变更、系统配套改造、客户公告和答疑、舆情处理等工作，按照公告要求的时间表稳妥推进。彭家文表示，从3月1日起，招商银行将按要求正式启动存量贷款定价基准转换工作，积极稳妥，合理有序，分步骤、分批次实施，做好客户沟通和解释。民生银行资产负债管理部负责人表示，接下来，民生银行将尽快制定工作方案，包括系统配套、人员培训等，稳妥有序推进存量转换工作。[详情]
原标题：房贷利率这一年：深圳下降最狠 年末未现“停贷” 来源：21世纪经济报道 房贷利率出炉，融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2019年12月（数据采集期为2019年11月20日-2019年12月19日），全国首套房贷款平均利率为5.52%，环比下降1BP，为5年期LPR加点72BP；二套房贷款平均利率为5.84%，环比下降1BP，为5年期LPR加点104BP。不过需要指出的是，虽然本月首二套房贷款利率的实际执行水平都下降了1个BP，但由于5年期LPR的水平较前值下降5个BP，因此相当于实际的加点数反而各上涨了4个BP。和以往相比“停贷潮”没有来临， 613家银行分（支）行中，目前仅有19家明确表示停贷，多数都可以正常房贷。 一线城市房贷利率均较年初下降 从2019年全年的情况来看，全国房贷利率平均水平先跌后涨。下半年的变化幅度更为平缓，从一个侧面反映出近期的房地产调控政策和房地产市场运行都比较平稳。 2019年12月，18个城市首套房贷款利率有所下调，占监测城市数量的一半，其中6个城市的下降幅度在4-5个BP之间，和5年期LPR水平变动相对一致；12个城市首套房贷款利率水平有所上涨，昆明和长春涨幅度超过10BP。二套房的走势和首套房略有差异，2019年12月，二套房贷款利率下降的城市仅有11个，而利率上涨的城市则高达17个，在“房住不炒”的政策背景下，银行可能将资金优先支持首套房，二套房利率难降。 虽然多个城市的房贷利率水平有所下降，但不管是首套房还是二套房，下降的幅度都比较小，最多的也没超过10个BP。一线城市中，2019年12月，除广州地区的首套房贷款利率略有上调外，北上深三个地区均有所下调：北京环比下降4BP，其中首套房贷利率与5年期LPR水平变化一致（环比下降5BP）的银行有23家；上海环比下降3BP， 8家银行环比下调5BP；深圳环比下降2BP，14家银行环比下调5BP。 从全年的房贷利率情况来分析，各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降：北京地区表现最为稳定，整体较年初下调7BP；广州首套房贷的利率水平与北京接近，但是波动稍大，年末较年初下调19BP；上海地区一直为一线城市房贷利率最低城市，年末较年初下调22BP；深圳地区波动最大，首套房贷利率较年初下降37BP。 一线城市中，2019年12月，除广州地区的首套房贷款利率略有上调外，其余三个城市的利率均出现小幅下调。北京环比下降4BP；上海环比下降3BP；深圳环比下降2B。 从全年的房贷利率情况来看，各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降：深圳表现最为剧烈，首套房贷利率较年初下降37BP；其次是上海一直是一线城市房贷利率最低城市，年末较年初下调22BP；广州第三，首套房贷的利率水平年末较年初下调19BP；北京地区表现最为稳定，整体较年初下调7BP。 12月，首套房贷利率最高的城市依然是南宁，其已经位居冠军若干个月，首套房贷利率是6.23%，此外苏州和郑州的首套房贷利率也都超过6%。 仅有19家银行表示停贷 从以往的历史来看，12月份经常会有一些银行房贷额度紧张的情况，但融360|简普科技大数据研究院监测的613家银行分（支）行中，目前仅有19家明确表示停贷，没有出现房贷“停贷潮”的情况。 太平洋证券徐超表示：临近年底，多银行表示信贷额度紧张，停贷银行的数量逐渐增加，预计年前将会有更多银行暂停房贷业务，并于2020年元旦后予以恢复。部分银行停办按揭贷款，主要还是年底银行按揭贷款额度紧张所致。一方面上半年额度消耗太大，另一方面年底银行面临各种监管指标的考核，无论是涉房贷款的总量监控，还是流动性指标考核（按揭贷款久期过长），或者普惠金融、小微贷款年底冲量的需求，都对银行配置按揭的额度形成一定的制约。 他认为：房贷利率已经正式挂钩LPR。从已实行LPR新定价机制的银行分支行来看，多数城市并没有因为LPR改革本身而带来房贷利率的大幅变化，LPR改革本身是政策中性的。除上海外，其余城市LPR新政后主流利率水平较新政前上涨幅度均在2BP以内。主要是监管层不希望因为定价机制变化本身导致房贷利率大幅波动，房贷利率的变化主要还是看当地的调控需要和市场供求关系。央行对按揭贷款的态度并没有特别严厉，主导思想是保持稳定。房贷利率提升一方面是由于各地响应政治局会议房住不炒精神（特别是上半年房价上涨较快的城市），另一方面也是由于上半年按揭额度投放较快，下半年剩余额度较为紧张。徐超认为5年期及以上LPR会继续在当前水平上保持稳定，以保证房贷利率的基本稳定。在因城施策的政策框架下，存在房价上涨压力的城市房贷利率可能有继续上行的可能。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：随着今年持续性的降准和LPR利率的改革，实际上房贷利率预计已经进入了顶部，后续会有持续降息或降低利息成本的可能。从实际情况看，当前利息有进一步下调可能，但还不会大幅度调整。不过微调的内容也还是有积极的信号意义的，这对于降低购房成本和稳定市场预期等都有积极的作用。后续也有望进一步下调，充分体现了当前房贷政策的新动向。[详情]
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