陈文:房贷利率正式换锚 差异化定价创新胎动

2019年10月12日07:18    作者:陈文  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 陈文

  住房按揭贷款市场作为商业银行零售金融的关键领域,不推动住其采用贷款市场报价利率(LPR)为定价基准,则无法实现LPR在银行贷款定价体系中的基准作用。推动房贷转轨LPR的,让我们看到央行深化利率市场化改革的魄力,房贷转轨LPR也将进一步完善LPR形成机制。而围绕房贷利率LPR加点定价机制的设计,也让我们看到央行贯彻中央房地产政策调控不动摇的决心,让利率市场化的降息福利为实体经济所享,而非为房地产行业输血。

  要正确认识LPR实施后房贷利率走向,我们需要把握如下几个要点:

  一是“房住不炒”,投机性买房无法期待利率成本下降。

  先前商业银行的房贷利率参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例,在各家商业银行缺乏安全信贷资产投放渠道的大环境下,“基准贷款利率”一定程度上成为商业银行开展住房按揭贷款尤其是首套房按揭贷款的上限,竞相打折成为现实选择,央行调控房地产市场往往需要靠窗口指导实现。而在房贷利率改革后,个人房贷利率按照LPR报价,首套房利率不得低于相应期限LPR利率,二套房贷利率不得低于LPR+60个基点,真正起到了对于不同需求住房者差别化的政策对待。考虑到国际和国内的宏观环境,LPR后续大概率会走低,从而惠及有刚需和改善性需求且自身有财务支付能力的购房者。但对于投资性甚至投机和炒卖的购买者而言,由于二套房房贷利率是在LPR基础上加一个基点得出,基点加幅随着LPR下降可能不断加大,购房者的成本也会不断提升或者至少维持不降。央行领导近期表态房贷利率不会下降,在一定程度上也佐证了上述判断。

  二是“因城施策”和“因行施策”短期难以看到显著效果。

  理论上看,不同区域房地产市场发展情况和客户资质存在差异,不同金融机构的资金成本以及服务的客群资质存在差异,住房贷款利率应当在严守“首套房利率不得低于相应期限LPR利率,二套房贷利率不得低于LPR+60个基点”的央行底线下有所差异。但持续的房地产调控已经对于地方政府财政构成了极大的赤字压力,从经济动机上看,没有中央政府的硬性要求,各地政府没有进一步加码房地产调控的激励。因此,只要土地财政的逻辑不变,大多数地方的“因地施策”短期内很难看到差异,中央政府的下限可能成为各地标准化的政策选择。此外,在房价单边上涨的过去,商业银行并没有基于借款客群的质量本身做差异化的风险定价,更多是基于房地产按揭贷款抵押率的控制实施风险把控,在政策允许的范围内通过利率优惠竞争房贷客户,只有在未来房价呈现稳定趋势甚至部分地区房价下调迹象明显时,才可能出现商业银行针对差异化客群的差异化风险定价。

  三是密切关注商业银行零售金融创新带来的房贷利率差异化定价。

  利率市场化破冰之后,商业银行的息差空间不断压缩,创新激励也会进一步提升。这些年国内商业银行一直喊着学以零售和小微见长的富国银行,而占据富国银行信贷资产端“半壁江山”的正是房地产抵押贷款。富国银行认为,在对美国人的重要性、财务安全的关联性上,任何一项金融产品都比不上家庭按揭贷款,这一判断在中国可能更为适用。以家庭按揭贷款为切入点,富国银行深耕家庭零售金融,从深度和广度上扩展服务,针对购买不同类型住房、出于不同目的购买住房、愿意接受不同利率条件购买住房的消费需求制定差异化的贷款产品,同时广泛推行交叉销售,其推出的“Wells Fargo Home Rebate Card Rewards Program”,可以让信用卡日常消费额的一定比例作为折扣项转换为按揭贷款本息金额的削减。这些都是中国商业银行围绕住房抵押贷款可能进行的创新,未来中国的房贷利率一方面可能体现为针对不同房贷细分市场客群的定价差异,另一个方面受交叉销售影响房贷真实利率可能更加具有隐蔽性。

  (本文作者介绍:西南财经大学金融学院助理教授,百舸新金融智库创始人,兼任中国社会科学院产业金融研究基地副秘书长。微信公共号:大文点金(ID: mybigwen)。)

责任编辑:杨希 1904183207

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文章关键词: 房贷利率 按揭贷款
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