文/新浪财经专栏作家 李玫[微博]
近期，从就业率等经济数据来看，美国经济复苏仍然脆弱，而联储即将逐渐退出QE的预期更让前景蒙上了一层迷雾。美国房地产板块是目前复苏最快的板块，市场普遍认为其将带动全面复苏。但最近的房地产数据喜忧参半，不如预期强劲，究竟美国房地产市场处于什么阶段？未来走势如何？笔者对数据进行了一系列分析。
美国房地产板块是目前复苏最快的板块，市场普遍认为其将带动全面复苏。但最近的房地产数据喜忧参半，不如预期强劲。近期，从就业率等经济数据来看，美国经济复苏仍然脆弱，而联储即将逐渐退出QE的预期更让前景蒙上了一层迷雾。美国房地产板块是目前复苏最快的板块，市场普遍认为其将拉动经济增长从而带动全面复苏。但最近的房地产数据喜忧参半，不如预期强劲，究竟美国房地产市场处于什么阶段？未来走势如何？笔者对数据进行了一系列分析。
首先，笔者认为，金融危机是由房地产次级债引起的，在房地产市场没有真正复苏以前，美国经济都不可能全面复苏。尽管房地产对GDP的贡献仅有3%，比例不大，但作为大多数家庭最大一笔资产，房产价格的稳定性决定了家庭的财富、消费者信心等等，而消费占了美国GDP的大概70%。更不用说，金融危机主要流失的工作机会几乎都跟房地产市场有关。因此，房地产市场复苏也会拉动就业，意义不可估量。
利好的数据
全美建筑商信心指数是目前的领头羊，其从4月开始经历了三连跳由41涨到了7月的57，这是2006年1月以来的最高位。指数高于50表示建筑商认为目前房屋销售和未来销售预期良好。它的三个组成部分客流量、当前销售和未来销售均有大幅提升。其中，当前销售和未来销售都达到2006年以来的最高位，说明建筑商对未来房地产很有信心。而且，所有地区的指数都显著提升。领先的仍是中西部和西部，其次是南部，而东北部指数落后，处在41，低于50。
建筑商信心指数同时，房屋价格涨势强劲。标普Case-Shiller房价指数从去年5月以来增长了12.2%，增幅为2006年来最高，指数也达到2008年来最高点156.14。其中，三藩市房价增长最快，比一年前高了24.5%，其次是拉斯维加斯。近十年来，波动较大的是迈阿密和拉斯维加斯，它们在危机前房价最高，跌幅也很大，尽管最近增长速度抢眼但离它们的巅峰还有不小的距离。危机中受创最严重的是三藩市和拉斯维加斯，同时也目前领涨的城市。波动较小的是纽约、波士顿和丹佛，目前的价位处于十大城市居中的位置，价位最高的是华盛顿特区而芝加哥则落后。
美国主要城市房价变化对于纽约，曼哈顿Condo指数或许对中国购房者更有借鉴意义。6月，该指数达到了2124，已经接近历史最高位——2008年3月2192。虽然Case-Shiller纽约指数年增长率仅为3.3%，但曼哈顿Condo指数年增长率涨到了2008年3月来最高点9.2%。价格的中位数也高达110万美元。
曼哈顿Condo指数从交易数据看，二手房的平均价格在今年6月涨到了6年来最高$26.1万，新房平均价格在4月达到有史以来最高位$33.7万，近两个月稍稍回调却仍然坚挺。稀少的供给和利率上涨的预期都极大地推动了房价飙升。然而，根据全美地产经纪协会的调查，仍有47%的潜在卖家称他们在等待价格上涨。
中性的数据
销售方面，新房和二手房自2010年以来均呈现强势上涨。近期，受存货稀少的影响，二手房势头减弱，增速放缓。虽然新房存货也有限，但利率将升高的预期却使其更加紧俏。按照目前的销售速度，新房存货将会在3.9个月内售罄，达到今年以来最快水平，远低于6.2个月的历史平均水平。纽约等部分热门地区甚至出现了众多买家抢购房子的场面，最多的一套房子竟然出现12个买家竞相标价，可与“拍卖会”媲美。而二手房的存货也只能支持5.2个月，也低于6.4个月的历史平均水平。随着价格回升，预计会有更多的存货将会进入市场。
存货和价格根据今年6月的数据，大概有31%的买家是全现金买家，比5月低2%，比最高峰2010年初的35%低4%，比5年来的最低值2009年的12%高了近20%，说明现金买家仍占有相当的比例，瓜分了三分之一的市场。一方面，说明房市刚开始复苏，仍有较大上涨空间，另一方面，当现金买家与贷款买家竞争，现金买家很容易挤掉贷款买家，打击刚性需求，也减少了由贷款产生的经济效益。
通常来说，现金买家主要由国际买家和投资者组成。根据全美地产经纪协会的调查，大概2.3%的受访者称自己卖给了不居住在美国的外国买家，而那些交易中，90%是现金交易。而首次购房者在6月只占29%左右，正常情况下，首次购房者代表的刚性需求应占40%左右。在首次购房者中，12%的人是用全现金购买房子。与中国大相径庭的是，只有10%的人是购买第二套房子。
可支付能力：月供占收入的比例从上图看，支付能力并不完全是买房的一个决定因素，美国东北部的支付能力较高，但目前表现最差。西北部支付能力最差，表现也相对落后。而支付能力迥异的西部和南部是目前的领涨区域，价格反弹得最快最高。东北部租赁市场发达，同时政府对租金的涨幅进行上限控制，或许解释了部分原因。但另一方面也说明，对价格上涨的预期才是促使人们购房的决定因素。因为，假设人们预计房价上涨，房屋对于人们就具有居住和投资双重意义，而租赁只有单纯的居住功能，人们更倾向于买房。
支付能力受价格和贷款利率两大因素影响，在2004-2006年，支付能力由于房价升高而下降，可是人们并没有停下购房的步伐，2008-2009年，可支付能力不断攀升，销售仍然不断下行，再一次说明对房价上涨的预期比支付能力更能激起买家的购买欲望。然而，贷款利率对房产市场的影响则是“致命”的，稍稍上调的利率就足以打击买家的兴趣。
二手房销售和可支付能力落后的数据
尽管销售势头仍然火爆，新屋开工却在第二季度稍稍回落。新屋开工与GDP中的住宅性固定资产投资联系紧密(如下图所示)，
因此，其为房地产拉动经济增长的一个直接因素。虽然住宅性固定资产投资只占GDP的3%，但作为目前表现最好的板块，普遍预期今年的新屋建造将飞速增长。低于预期的增长也引起了经济学家们的关注。
新屋开工和住宅性固定资产投资新屋开工自去年9月以来无显著增长，第二季度还出现倒退。2012年最后一季度平均数为896k，今年第一季度受桑迪飓风后重建影响，开工数激增，平均数为957k，第二季度则大幅回落，平均数为872k。目前的开工数在趋势的2个标准差以下(见下图)。
为何销售如此火爆，建筑商的开工项目反而倒退呢？一则因为第一季度剧增的开工项目仍在进行，建筑商无暇再启动新的项目，二则小建筑商难以获得资金。根据联邦存款保险公司数据显示，目前开发建筑贷款已经从2008年初的顶峰下跌了68%。
没有银行贷款，小建筑商无法购买和开发土地。而大建筑商在过去几年利用低利率通过发行债券的方式融资，同时掀起收购小建筑商狂潮，使得大建筑商的市场份额越来越大。《华尔街日报》报道，过去一年半，大建筑商完成了至少8宗大型收购，总交易金额估计有15万美金，是2009年以来最大的一轮收购。笔者认为，按照目前的销售情况和建筑商对前景的一片乐观估计，新屋开工很可能会逐渐向原趋势靠拢，无须过分担心。
新屋开工阻碍因素和潜在风险
目前的信用贷款条件仍然趋紧，从而限制了房地产市场的进一步发展。房产抵押贷款者仍然受到很多风险控制的限制。在2001-2004年，大概40%的贷款贷给了信用分数在740以上的人。而在6月，这个比例在57%。根据全美地产经纪协会估计，如果信用政策回归正常水平，房屋销售数据将会比现在高500k至700k。因此，苛刻的信用条件仍是复苏的一个阻碍因素。
另外，最大的风险在于利率上涨。联储一再强调即使QE结束也不会立刻加息，对联储退出QE的预期也已经反映在市场中，因此，利率突然大幅上涨的可能性不大。笔者认为，利率很可能在当前水平附近波动。贷款利率很可能会徘徊在目前水平和5.0%之间。因为一旦贷款利率上涨超过5.0%，将大大打击刚性需求，造成房地产市场复苏放缓，经济增长乏力。那样的话，利率又会再次回落。
(本文作者介绍：美国固定收益证券交易公司FTN Financial经济分析师，具有丰富的宏观经济和交易策略分析经验。)
