文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 刘维明
房地产下行周期或许已经来临，而中国的产业特征、人口结构特征和经济结构现状，并不支持数字层面的城镇化继续大规模扩张的预期。不过，既然管理层和市场均意识到了泡沫的性质，且下决心解决这一问题，中国房地产的发展或许不会像日本那样惨烈，较为平稳的波动有望实现。
关于2017年的第一个预言----中国房地产长周期拐点已至。
12月21日下午，总书记主持召开中央财经领导小组第十四次会议，在谈到房地产时说到：
“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。”
这应该是公开媒体报道中，由总书记第一次亲口明确提到“抑制房地产泡沫”----不是“资产泡沫”，也不是保持房地产的“平稳健康发展”，而是明确“抑制房地产泡沫”。
部分人对于“泡沫”的偷换概念应该止于此了。
分类调控的几个着力点的潜藏意义如下：
地方政府为主----明确责任主体，不能阳奉阴违，如果搞不好地方政府要担责。
金融----管住资金流向，严控流向土地、房地产开发、按揭的相关贷款和影子银行配资，银行首当其冲，精准扼制房价的喉咙；
财税----显而易见，房地产交易环节税收会明显加强，房地产税呼之欲出，增加持有成本；
土地----主要是做好土地供应，不能再把土地作为敛财工具，合理投放；
市场监管----严打地产商、中介、金融机构的违法违规。
这对中国房地产是毋庸置疑的压力。
不过，市场普遍的想法仍然是管理层会让房价稳住，而不是下跌，而且一线城市房价还会继续蹿升。
我没有那么乐观，这是由于长期观测的一些金融指标似乎已在暗示房价下跌周期的到来，而且就在眼前的2017年。
很多人喜欢把中国的房地产市场与日本相比，但结论却各不相同，我们可以抛开一些常见的指标，从金融环境层面来看一下两者的相关性。
1989年—1990年，日本的股市和房地产泡沫相继破裂，其间的宏观金融要素的传递，清晰地描述了这一过程。
1）刺破股市、楼市泡沫的起因是货币政策的收紧，这诚然是由于日本国内泡沫积聚引发的日本央行的动作，但更本质原因是外部货币政策收紧，而日本跟随，其领头人当然是美国。
美国联邦基金利率自开始调升，而日本随后与也将基准利率上调，直至1990年为止，这是货币政策紧缩在全球传导的结果。
2）货币政策收紧的原因来自于通胀的上升，这在美国和日本都有明显的表现，而油价自沙特于80年代初期低价倾销后的低位开始回升，是推动通胀走高的重要因素。
3）由于美国利率提升时间和速度快于日本，美元于1987年开始全面上涨，而同期的日圆对美元在经历广场协议造成的大幅上涨后，对美元自1987年--1990年出现明显贬值。
4）货币政策的紧缩令金融环境抽紧，日本货币供应和企业贷款增速相继出现拐点，进入下行通道。
5）日本股市的下跌稍早于楼市几个季度，一线大城市房价下跌早于一般城市大约一年，这可以解释为资产泡沫的传递次序和泡沫最高资产的下跌引发系统性风险的过程。
以上路径可以总结为：
美国、日本在80年代中期经济危机后刺激政策带来经济增速回升的同时资产泡沫快速增长----货币膨胀与资产泡沫相互强化----商品价格上涨带动通胀回升----美国率先收紧货币政策传递至日本----日元阶段性贬值削弱资产竞争力----日本货币跟随收紧最终成为刺破泡沫之针……
很多人认为，当前的中国与彼时的日本没有可比性，但是，如果我们将中国现状与日本当时情形细细一一对应，其结果令人担忧：
6）美国率先收紧货币政策，中国市场利率跟随上升。市场利率的表现已经很明显，国债跌停绝非市场利率上升的尾声，去杠杆导致的货币政策中性偏紧已成事实。
7）世界油价及大宗商品从低点回升，通胀预期开始抬头，中国通胀已回升。
8）人民币经历10年升值后，兑美元已连续三年走贬，资产吸引力开始下降；
9）中国M2、信贷增速明显回落，而去杠杆将令这一局面更加严重；
10）中国A股泡沫已经破裂一年，中国的房地产泡沫、债权泡沫仍然高企；
也就是说，当前中国的内、外金融环境与当时的日本如出一辙，特别是在危机后的刺激政策导致的资产泡沫积聚的特征更为相似，而所面临的的货币政策转向也几乎复制。
非常重要的一个因素是，房地产周期的兴衰与人口结构有着极为紧密的内在联系，对比日本1990年的老龄化程度与中国目前的老龄化程度，你会发现，这两个数据基本完全一致。
1990年日本65岁以上人口占比约为11.5%，中国2015年该数据为10.5%，如果以当前平均0.5%的年增速来计算，2016年约为11%----几乎完全吻合。
以管窥豹，片面地说，中国的房地产下行周期或许已经来临，而中国的产业特征、人口结构特征和经济结构现状，并不支持数字层面的城镇化继续大规模扩张的预期。
不过，既然管理层和市场均意识到了泡沫的性质，且下决心解决这一问题，中国房地产的发展或许不会像日本那样惨烈，较为平稳的波动有望实现。
但核心的问题在于----这改变不了地产下行周期的到来----包括房价。
(本文作者介绍：资深金融市场专家，历任中外资金融机构交易员、研究院、首席分析师等。)
责任编辑：陈悠然 SF104
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