未来判断房价的关键因素是什么？

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 肖磊

　　垂直去分析房价的点，要回归到对收入水平的研究，而我所说的收入水平，是一种能够直接主导未来房价变化的购买力，具体说，是城市高收入者的增长速度，而不是中产阶级加杠杆，银行使劲放贷带来的需求。

未来判断房价的关键因素是什么？

　　中国房价到底是被谁推上去的，这个问题实在太难回答了，你可以说是被政府的垄断性供地，以及高额的土地出让金推上去的；你也可以说是被持续的城镇化和不断增长的民众收入水平推上去的；你还可以说是被宽松的货币政策和越来越高的买房杠杆率推上去的；你更可以认为是中国资本市场投资渠道狭窄、外汇管制严格所造成的。

　　研究中国房地产市场的问题，是要有一定穿透能力的，否则基本上都是挠痒痒，难以剥开皮来看。但就算剥开皮，也未必能看得清楚，因为没有在手术台上死过病人的冲击，可能还算不上一个好的外科医生。

　　如果把最近五年，非常有代表性的几个城市拿出来做对比，我们抛开所有政策性因素，可以简单的得出这样一个结论，主导房价的显性因素有三个不可忽略的点：第一个是资源聚集程度；第二个是经济活力水平；第三个是带动效应。

　　从图中可以看出，北京由于资源集聚程度全国最高，房价的稳步上涨性在2014年之前甚至高于深圳。但在2014年之后（中国经济增速持续下滑），深圳房价迅速飙升，这本身代表的是深圳经济活力水平更高。

　　廊坊（北京周边城市）的上涨速度明显高于西部重镇兰州，其主要的原因就是北京对周边城市的带动效应。至于东北城市吉林，近五年房价一直在下跌，这完全符合区域经济现实，吉林旁边既没有北京这样的城市，更没有深圳这样的自身经济活力，甚至也缺少像兰州这样的西部城市的人口红利。

　　实际上这五个城市就是中国房地产市场未来的一个缩影，全国每一个经济区域中心，都可以找到这样五个具备代表性的地方来分析其房价走势，有的小涨，有的大涨，有的不涨，有的下跌。因此讨论中国房价，已经到了需要具体到某个城区、甚至某个街道这种点上。

　　如果仅仅从宏观面分析房价，实际上根本就是在讨论经济周期问题，跟房价的关系已经不大了，彼此之间基本上处在两个不同的维度上。

　　未来我更看重的，可以垂直去分析房价的点，要回归到对收入水平的研究，而我所说的收入水平，是一种能够直接主导未来房价变化的购买力，具体说，是城市高收入者的增长速度，而不是中产阶级加杠杆，银行使劲放贷带来的需求。

　　衡量我所提到的这种收入水平（购买力）有一个指标可以关注，就是城市个人所得税收入的基数和增长问题。

　　2016年个人所得税收入排名前三的城市是，上海（1482.7亿）、北京（1428.1亿）、深圳（757.9亿），深圳同比增幅要比上海和北京大得多，增幅达到了36%。另外，主要的二线城市里有一个城市需要注意，青岛2016年个税总额远低于2015年（比较罕见），原因不知。

　　什么是高收入者，什么是购买力，我可以引用一个段子在来说明这个问题。

　　某天，一位私募公司老总与一名银行负责投资委外的工作人员相约咖啡馆，银行人员问私募老总：“你们现在多少规模了？”私募老总回答“九亿多，今年要努力突破十亿。”银行人员说：“才九亿？！你们这种小私募我们是不会投的，太小了！做到二十亿规模么过来跟我聊聊差不多！”于是合作没谈成，银行人员雄赳赳，气昂昂，满脸得意之色坐上公交车走了！私募老总买了单，思考了一会，满脸怏然，但很快理清思路开着他的保时捷卡宴加班去了！旁边的券商投资人员艳羡不已，喝完手边的那杯温水，打开手机，寻找附近能挣红包的单车，骑上回家了。

　　在上面这个段子里，私募公司老总的购买力，是银行工作人员和券商投资人的很多倍，这就是深圳为什么有如此强大活力的原因之一，全国大部分私募都在深圳，而这仅仅是一个简单的侧面。

　　由于个人所得税的征收，存在“起征点”和“累进税率”的安排，高收入者越多的城市，个税的收入水平就越高，也就是说富人越多的地方，个税收入就越多，而富人越多的地方，对房价的推动就越明显。

　　在当前环境下，富人对房子的需求，是线性增长，而一般中产阶级仅仅是一个由信贷支撑的需求预期，受金融环境的影响非常大。深圳GDP总额比天津和重庆只高出不到10%，但深圳的个人所得税收入是天津和重庆加起来的五倍（目前深圳的房价是天津的接近五倍）。

　　这就是为什么很多GDP非常高的城市，个税收入水平却偏低（中产和工人居多，富人较少），房价涨幅也远低于个税收入较高城市的一个重要原因（房价的确是由富人推动的，而不是简单的人口效应，要知道重庆人口是深圳的十倍）。

　　当然，每个城市的房价，有很多影响因素，个税这个问题，不是绝对影响力。不过问题的关键点在于，随着经济周期的转变、利率周期的转变、人口结构的转变等，房子作为近几年来一种被神话的金融资产，可能面临更加理性的估值重构，判断房价的逻辑会越来越简单，而不是越来越复杂。

　　如果一个城市个人所得税增长出现了问题（在不减税的情况下），房价的支撑因素将变得十分脆弱。

　　(本文作者介绍：财经专栏作家)