房地产投资你适合哪种方式文/新浪财经专栏作家 马海燕
直接买卖房地产，购买房地产基金、房地产信托和房地产类股票，均是与房地产相关的投资方式。看看哪种方式适合你？
在上篇文章里个人认为房地产投资的暴利时代终结，但推动房价上涨的核心因素仍在，预期房产均价仍将保持温和上涨，但套利空间缩小，区域性差异将加大，未来持有成本将会上升，投资风险开始显现并将加大。本篇将介绍与房地产相关的投资方式。
方式一：直接进行房地产投资。
直接投资方式主要包括两类，一类是房地产开发投资，即从购买土地到建成房屋出售。这类投资适用于专业的房地产开发商。一类是房地产置业投资，即买卖、出租、经营已建成的住宅类商品房、写字楼等等房产。我们主要分析后者。
在当前限购政策环境下，在主要城市住宅类商品房只能购买两套，投资受限。因此当前直接的房地产置业投资，主要是对于商业性房产的投资，如投资商铺、写字楼。
选择这种方式投资者，一是要有足够的资金实力，投资者需要一次性缴付不低于50%的房款。二是要有一定的投资经验，目前处于中国经济低迷时期，需要选择适当的投资项目，否则由于房产都有物业费等等日常管理成本，选择不当可能造成损失。三是要有一定的管理能力，能否通过日常的经营管理，或出租，或转让等等行为来获利？
因此这种方式适合于有一定资金实力、投资经验和管理能力，对于资金流动性要求不高的投资者。
方式二：购买房地产基金或房地产信托。
近年来国内开始出现专业投资房地产项目的房地产基金，从法律形式上基金以有限合伙公司的形式出现，其中的普通合伙人(GP)通常由对房地产行业富有经验的专业团队组成，由GP负责基金的日常投资和管理，普通的投资者以有限合伙人(LP)的身份加入。
根据收益率是否浮动来划分，目前有固定收益类和浮动收益类两类房地产基金。固定收益类基金的LP在约定期限获得固定的投资收益，通常在10%-18%，具体操作上由投资人按1元/份的价格成为LP，按照合同约定期限，如一年后，由GP或融资方按约定收益(如1.15元/份)购买LP的份额。为了保障收益，通常融资人会将自己持有的公司股权、地产类资产抵押或质押给合伙公司。
浮动类房地产基金的LP将承担投资风险，同时也会获取主要的投资收益。如：合伙协议约定，收益基准为8%，对于超过8%的收益部分，GP收取20%，其余的均为LP的收益。如果最终基金的年收益为20%，则GP收取2.4%，LP的收益为17.6%。
受到“有限合伙公司的合伙人不得超过50人”的法律限制，通常房地产基金的投资起点为100万起。
房地产信托的运作模式与房地产基金类似，只是管理人变成了信托公司。而信托公司是受中国银监会监管的非银行金融机构。这两类投资方式比较，在房地产基金中的龙头公司更加专业，房地产信托在品牌和声誉方面更有优势。
这种方式适合于有一定资金实力，对于资金流动性要求不高，缺乏投资经验、无时间精力进行管理的投资人。在进行投资选择时，最重要的是考察基金或信托管理人的能力，选择不当也可能会造成投资损失。
方式三：购买房地产行业上市公司的股票。
目前已有几十家房地产专业开发、管理类公司在证券交易所上市。在房地产行业整体保持增长的趋势下，这些公司会直接受益。投资者也可以通过购买这些上市公司的股票，通过享受分红、低买高卖获取差价等方式获利，分享房地产行业的红利。
从投资方式可以选择直接买卖房地产类上市公司的方式和购买房地产行业证券基金两种方式。
直接买卖股票，投资者只需在证券公司开立证券账户即可通过账户进行自主交易，在日常交易日可以随时买卖。交易单位是100股起，也就是有几千元就可进行投资了。进行直接投资的投资者需要对房地产行业有所研究，对于上市公司也要有所研究，以便确定买卖时机和投资标的，否则也很容易出现亏损。
房地产行业证券基金是由专业的投资团队成立的证券基金，与方式二中房地产基金直接投资地产项目不同的是，证券基金投资的目标是房地产行业上市公司的股票，这些股票可以是中国上市的，也可以是在国外上市的外国公司股票。因而通过这种方式也可以实现全球配置。基金的购买起点通常1000元起。
这种投资方式适合于大众投资者，适合于对资金流动性要求较高的投资者。有投资经验的可以选择直接投资，没有经验的或需要全球配置的投资者可以选择投资证券基金。
(本文作者介绍：恒久财富常务副总经理，投身金融十六载，见识过天文数字的钱，交往过各行精英，对财富有星点感悟。)
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