文/新浪财经专栏作家 马海燕
在不断的政策打压声中，房价却扶摇直上。经济不好可房价依然坚挺！现在的房子还可以买吗？物业税、房产税开征或扩大执行区域的传言不断，持有的房子要卖吗？
2009年后房价依然我行我素地的一路向上凯歌，迅速收复失地后持续创新高。自2003年以来的十年，政府不断推出各类政策试图压低房价，仅在2008年因为全球性经济危机导致国内经济快速下滑使得房价出现了明显回落，2009年后房价依然我行我素地的一路向上凯歌，迅速收复失地后持续创新高。
按国家统计局官方统计，过去十年我国城镇住宅价格平均上涨了近2.5倍(尽管这个数字与人们的现实感受有较大偏差)。我们来看看是什么因素导致了房价的上涨？这些因素在未来年度是否还存在？还会有什么新增因素对房价形成影响？
城镇化快速发展及土地供给受限，使得城市房地产供不应求，这是促进房价上涨的内在因素之一，这一因素仍将在未来十年内对房价起到支持作用。
自1992年以来我国进入城镇化全面发展阶段，城镇化率由27%提升到2012年的52%。城镇化推动对城镇住宅及商业地产的需求。而我国土地供给制度缺乏弹性，在实际运行中，城市土地供给不足，持续处于“饥饿”状态，在供给上持续存在1-2%的缺口。土地需求上升只能表现为土地价格上涨。因而会不断有地王出现。土地价格的上涨对于房价的上涨具有直接的影响。
未来十年，我国的城镇化将进入从50%到70%的快速提升阶段。据统计，到2020年中国的城镇化率有望达到60%以上，2030年达到70%基本完成城镇化。因此城镇化的因素仍将对房地产市场的需求增长形成长期支持。
今年国家将加大农村土地确权与流转工作，这一工作的有效推动将有助于提高农业土地的使用效率，增加土地供给。如果供给充分将会有效抑制房价的上涨，但显然这不是短期可以铸就的。
居民收入增长，对城市地产的改善性需求明显提升，且人口红利加速了这个需求，对房价上涨形成有力支持。未来十年收入增长的正面效应仍将显现，但人口红利的加速作用将出现显著下降。
官方统计，2010年中国城市居民人均收入均比2000年翻了一番多，年均增速为9%。另2013年以前是我国人口红利的受益期。据统计，过去十年我国的房价收入弹性为1.38，即人均收入增长速度带来了1.38倍的住宅价格上涨速度。
十八大提出到2020年，实现城乡居民人均收入比2010年翻一番。因而收入增长对于房价上涨的支撑因素还在，但人口红利的加速作用将大大减弱。从抚养率来观察一下中国的人口变化，有效抚养比在2013年以前均呈上升趋势，2013年是转折年，之后呈不断下降趋势。预期房价收入弹性将逐步回落，即收入增长对房价的带动作用会减弱。
过去五年货币发行量大量增加、长期的低利率政策和购房的杠杆作用，对于房价的上涨起到显著的助推作用。未来预期货币宽松的状态从明年开始会收缩，利率市场化也将逐步推进，购房杠杆显著下降，购房及持有房产的成本预期会增加，因此货币政策对于房价上涨的正向作用将显著下降。
过去十年处于全球货币泛滥。1990-2010年我国名义GDP年均增速为16.5%，同期货币存量的年均增速为21.3%。大量的货币发行与房屋等资产的价格上升高度相关。
同时持续的低利率政策，使得居民对于“持有货币还是持有住宅资产”进行选择时会理性的选择后者。如果租赁年收益率高于同期存款率，持有资产就会是优选方案。
2010年限购政策前，20%-40%的首付款也给了购房者金融杠杆，放大了获利的空间。
持续宽松的货币政策及低利率政策和杠杆效应，持续地刺激房地产需求，并对房价上涨起到明显的助推作用。
由于经济低迷，今年的货币政策仍将保持宽松，但明年如果美国退出QE3，率先改变货币宽松的方向，将会逐步降低货币流动性泛滥的局面，从而对全球的货币市场形成较大影响。中国利率市场化进程在推进过程中，管制的低利率也将会逐步改善。限购政策使得从第二套房开始完全没有了金融杠杆。综合来看，货币市场对于房价仍将起助推作用，但是作用力将大大下降。
综上所述，原有推动房价上涨的城镇化、收入增长、货币宽松的三大因素依然将发挥作用，但是作用力明显下降。另外，今明年可能增加的新因素：房产持有成本可能会上升。物业税、房产税是否会推出，以及以多大力度推出？这一因素显然对房价的上涨是不利的。
简而言之，房地产投资的暴利时代终结，但推动房价上涨的核心因素仍在，预期房产均价仍将保持温和上涨，警惕房产持有成本的出现，房产投资的套利空间缩小。
地区结构性差异将加大，具有政治、经济、文化等综合优势的一线城市地产抗风险能力更强一些，仍然是投资人可以选择的购买对象，持有人也可继续持有。对于城镇化进程有限的地区要当心，房地产投资亏损已经在部分地区出现，对于在全国各地持有房产的投资人建议进行区域选择，对一些二三线非主流的城市，或城市非核心地区的房产，建议处置一部分。
如果需要在不同的投资品种间进行选择，那么以扣除房产交易及持有成本外的净租金收入率与其他品种的收益率进行比较选择。
(本文作者介绍：恒久财富常务副总经理，投身金融十六载，见识过天文数字的钱，交往过各行精英，对财富有星点感悟。)
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