文/新浪财经香港站站长 彭琳
因为李嘉诚，长江实业成为内地人最熟知的香港企业。近期内地舆论对其关注焦点，集中在两个看似互相矛盾的问题上，一是长实凭什么囤积各地大片土地不快些建楼开卖？二是长实为什么把资产卖得那么快，是不是要从中国“撤资”？
长江实业执行董事 赵国雄作为华人首富李嘉诚最为倚重的大将之一，长实执行董事赵国雄年年都能交出一张令老板满意的成绩表。这位在地产界滚打逾30年、被港人称为“楼神”的“打工皇帝”，其言行总被外界视为楼市风向标。
因为李嘉诚，长江实业成为内地人最熟知的香港企业。近期内地舆论对其关注焦点，集中在两个看似互相矛盾的问题上，一是长实凭什么囤积各地大片土地不快些建楼开卖？二是长实为什么把资产卖得那么快，是不是要从中国“撤资”？
对于内地投资者而言，沪港通在即，继续持有万科还是买入长江实业，值得细思量。新浪财经独家对话赵国雄，一窥李嘉诚地产领域赚钱的秘诀，探讨楼市今明两年走向。
内地楼市不会崩盘，但今明两年有压力
彭琳：现在香港楼市上涨， 但内地出现跌势，有很多业内人士对内地房地产是不太看好的。可不可以谈下你们在内地有怎样的考虑，比如说现在会不会也把房价下调一点卖？
赵国雄：现在国内房价压力比较大，主要还是过去一段时间，供应太多土地拍卖出来，房子盖的太多了，市场消化不了。过去一段时间为什么没有这个问题，因为过去十年、十五年时间我们国内经济都是高速增长，增长很快，所以没有什么卖不动房子的问题。但是过去两、三年就是因为我们经济发展慢下来了，调控也比较紧，比方银行方面对房地产贷款收的非常紧，对按揭贷款收的比较紧，所以房子卖不动，但又一直在盖，盖好了卖不动。
那么存积起来的存货越来越多，要卖动那么价钱肯定要微调，调低点。所以现在为什么觉得国内的房价可能有一点松动，因为开发商他们囤积了太多现房，所以肯定要把这个价钱放低，但这不代表他们没利润，因为他们的成本都是比较低，更低的，降房价就是赚少一点，他们就是等时机，把那个基建拿回来再开发。
所以我觉得今年、2015年可能房价还有一点点压力，不过崩盘是不会的，因为现在来说银行对房地产商贷款开始放松了，他们有钱就可以慢慢周转了，这非常重要。我觉得要买房子现在还是一个比较好的时间，因为价钱可以谈，银行也可以给你按揭，条款也比较优惠。所以现在要买房子，先可以考虑找一个是适合自己的，自己喜欢的楼盘去看看，可以慢慢选、慢慢挑。
市场有钱了就活了，所以我们对国内市场是蛮充满信心的，希望可以进一步增加土地储备。
彭琳：你提到现在很多内地开发商可能会下调一点价格来促销，那长实会不会有这样的做法？
赵国雄：我们没有资金压力，这是优势，所以一般我们楼盘也不是叫价叫的太高，是比较市场价格卖出去的，所以我们楼盘价格变动应该不会很大。一般我们开盘时都是市场价格，在香港，在国内，在国外也是一样的，不会把价格托上去。我们一般开盘的时候卖的速度比较快，就是因为价钱比较公道。
“囤地”是因与政府沟通时间长
彭琳：最近长实在内地经常上新闻， 因为有不少媒体说你们囤地，拿了地之后就开发的很慢，或者有一些都很长时间没有开发，想问一下这个事情的原因是什么呢？
赵国雄：可能大家误会了，我们是外来的，我们从香港过来，在银行也没什么贷款，所以买地完全是自己现金拿出来，这是有财务成本的，基本上没有什么原因要把项目拖慢。
为什么外面觉得我们项目启动比较慢呢？因为我们一般都是比较大的项目，设计蓝图有很多部分用途功能的问题，要去跟政府沟通。所以大型项目启动的时间当然比较长了，不像内地很多小项目，小项目启动很快的。比方我们在上海普陀区，那个项目很大的，差不多有一百万平方米，分好几期，所以我们跟政府去沟通就用了两年多三年的时间。外面他们在看这个地块三年还没动，为什么还没动就是因为还没沟通好。
所以你现在看我们普陀区，一启动就马上启动了，销售也销售很快，我们另外的项目也是一样的。长实希望就是前期先把蓝图弄好，批文拿到才启动。因为我们不是太紧张资金滚动，可以先把程序弄好。我们资金比较充裕，这是我们的优势。
长实集团有两个团队在国内，长江实业和和记黄埔，我们两个团队都在努力去拿地的。比方长实方面我们在广州有，在香港有，在北京有，在大连也有，每个地方都有不是一个项目，有几个项目，所以我们项目拿到批文肯定是要全面启动的。
彭琳：长实差不多是最早进入中国的外资开发商之一。我们看到很多香港开发商都在内地有投资， 进入内地的市场，但是步伐还比较慢。你觉得其实作为香港开发商，在与内地同行竞争中是不是存在一定困难？比如说是否太慎重，速度慢？ 又有没有哪些特别的优势？
赵国雄：我们的优势也是我们的缺点，我们在国内贷款不容易的，所以钱都是从外面打进来，从外面打进来的钱要走一定的程序，不可能明天就把钱打到国内，这是不可能的，我们可能要经过外汇局拿到批文，也要点时间。
另外来说，我们还是外来的，对国内很多情况还是不太熟，所以我们还是要慢慢跟政府部门去沟通，了解、研究。特别是我们是外来的，对于当地的法律法规我们是100%，200%尊重的，不会钻空子。所以你看一般从香港过来的开发商，增长一般比较慢，因为我们就是按部就班，一步一步慢慢来。
彭琳：我们知道李嘉诚创立长实，然后在港交所上市， 你们是一号， 大家心中就好像是香港第一只股票这样。这么长的一个历史中，很多次金融危机长实都平稳度过，而且常年都是保持利润的一定增幅，其中有什么秘诀？
赵国雄：主要我们的负债比较低，还有我们观察市场的能力比较高。 比方说两年前我们知道国内有些宏观调控，房地产可能要有影响，所以放慢买地。过去一年多，他们要调控需求，我们觉得房价应该有压力，所以买地也停下来了。现在我们回头看，那个时候观察的、决定的是比较正确的，刚好避过了这个低潮。
现在长实在建的项目大概有20几，30个，我们看看没有一个项目是亏本的，主要原因是可以保持比较低的成本，相对上也是比较稳健的。这个非常重要的，因为长实是个非常大的企业，不可能太过冒进的，冒进风险比较高。
被指“撤资”是为争高回报
彭琳：未来长实集团在地内业务的定位上会不会有变化，例如把内地的比重下调一些？还是会维持现在这样一个比重？ 因为你们在其他地方有不少新投资。
赵国雄：比重我觉得是要看看国内的机会。现在我们国内经济发展很快，所以我们肯定对于国内的投资越来越多了。至于这个比重还要看看外面，刚才我说了，我们有一个优势就是有不同的行业，我们投资就是看看那一个行业为股东带来最大的回报，这个是非常重要的。挂牌公司，对我们的投资方、股东有一个最大的奖励就是使他们的利益最大化。
彭琳： 随环境的变化去调整的？
赵国雄：比方国内投资机会多，回报好，那比重就多了。最近两年房地产比较慢，那我们钱就是可以拿到其它地方去，为我们股东争取最大的回报。
彭琳： 对， 内地过去大半年来在讨论李嘉诚先生撤资的一个问题，。
赵国雄：没有撤资的问题，我们是开发商，就是我们买地、盖房子，最后卖了，我们不会把房子盖好放在那里，不卖了。我们全球都是一样的，商业楼我们也要卖的，比方说香港我们也是卖的，除了我们长江总部是不可以卖的，其他都可以卖。开发商就是卖楼，我们在新加坡盖的很漂亮的办公楼，商业的，我们也卖；在香港盖的，我们也卖；在国内的，为什么不可以卖呢，也是卖。
我们长江实业主要是开发商，我们不是地主，地主是囤地收租，我们不是地主，我们是开发商，一直在滚动的，这个是非常重要的。
彭琳：内地关于撤资这个的舆论会影响到你们未来在国内出售资产吗？还是说照卖，不管他。
赵国雄：当然我们知道国内比较重视这个事情，但是我们尽最大的努力跟他们解释，说清楚为什么我们要买要卖。因为我们一直只买不卖是不可能的，资金从哪里来，所以肯定要买要卖，这个是非常健康的问题，有业务有商业的，肯定有买有卖。
彭琳： 考虑现在内地楼市这个情况， 可能这个时候要选择更多的卖一些？
赵国雄：楼市情况跟我们没有什么直接关联的，我们主要是房子盖好才可以卖的。比方说我们有一个项目要卖，要拿批文，在国内也是一样，在香港也是，这个批文拿不到，不可以卖的。所以不是我们控制这个要买，这个要卖的，不是这个问题，主要还是要应该明白作为一个商业机构，作为一个对投资方负责人的行政人员，我们主要还是买卖，为我们的股东争取最大的利润，这个是非常重要的。
特别是在现在这个全球经济情况，我觉得长江实业跟其他的同行不同，我们弹性比较大，因为我们现在有不同的行业。比方说房地产不好，我们还可以选其他，比方码头、电信，我们还可以投资所以我们业务是不停的增长，不停的滚动，这个我觉得是我们的优势。所以投资长江实业我觉得也是非常好，因为我们有好几个不同的行业，也不是一个地方的地区性的，我们行业是全球的。所以我们不受一个地方经济波动的影响。
未来两年香港楼市平稳
彭琳：长实是香港最大的地产开发商。香港楼市在过去两年比较安静， 差不多是冰封期， 最近重新开始活跃。长实未来有没有计划要上调售楼的目标，或者今年会不会更加积极的去买地？您怎么样看待未来的香港市场？
赵：我们每一年年初都会定下我们开盘卖楼的数字，大概我们今年来说主要就是四个楼盘，大概在香港可以套现三百亿左右。在香港卖楼和国内差不多情况，就是先要拿到批文才可以去卖，过去八、九个月也非常顺利，我们批文都可以拿到。我们每一年估算批文，比方说今年我们大概会拿到四个批文，所以今年的销售目标也是这四个批文总的销售数字。所以要我们上调也不可以，因为批文拿不到你也不可以卖。所以现在我们目前还是保持年初说的大概是三百个亿左右，在2014年。
彭琳：你怎样看从现在开始未来一两年香港楼市？我们看到房价其实开始有一点点轻微的升幅。
赵国雄：过去一段时间香港特区政府有措施出来，就是控制需求，所以有一段时间交易不太活跃了，比较慢。现在他们政策微调了，所以我们看见要换房的，改善性的住所出来了，所以过去两个月楼市比较活跃。我看这个情况也可以持续下去的，应该持续到今年年底，估计香港楼市还是比较平稳，大概房价也是不超过5%-10%这个波幅左右。
所以我们对香港房地产市场非常有信心的，香港人还是希望可以改善他们自己的居住环境，所以也是非常稳定的。措施经过微调后，市场的情况正常化，未来一段时间2015年、2016年应该房地产市场还是比较稳定的。
彭琳：最近长实在岚山推出一个8平方米的迷你住宅，在内地也引发很多议论。有些人觉得住宅面积越来越小在香港这样高楼价的城市中是一个大趋势，这样总价就不太贵；但也有些人觉得如果越住越小，其实是一种不健康的生活方式。这个问题您怎么看？
赵国雄：我看两个方面的，比方说我们岚山这个项目，设计这个项目大概是五、六年前，那个时间房价还不是太高，地价还不是太贵。那个时候我们为什么要建这么小面积呢，就是看看当时香港的环境，当时香港环境年轻人都在外面工作，所以照顾小孩子一般都是找爸爸妈妈过来的，爸爸妈妈每天过来也比较麻烦，所以我们设计了一个单元，旁边有比较小的，希望可以给爸爸妈妈住，比较方便，照顾比较方便，省掉每天来来往往的。
当时就是这么个情况，现在有点不同了，有什么不同呢，两方面的。一方面现在都五、六年后了，年轻朋友比方他们那个时候12、13岁，现在是19、20岁了，年纪比较大了，他们也希望有自己的独立空间。所以现在要买这个房子，父母他们也非常高兴的，孩子大了，不希望他们搬到太远的地方去，就在隔壁最好了。因为他们有自己的空间，他们上班也可以，上大学也可以，他们有自己的空间，就会住在父母的旁边，而要吃饭就过来爸妈那个地方去吃饭，读书什么他们也可以回到自己的房间去。我们的小单位里面有住房，还有阳台，卫生间，什么都有的，也是一个比较独立的单元，所以这个对年轻朋友来说是非常方便的。
还有另外一方面就是，当然像你说的现在房价比较高，地价比较贵，香港人他们希望能有自己的居所，他们就是希望有自己的单位。那么小的单位对他们来说也是可以负担的，能力也可以达到，也可以买到。这个我看是个凑巧，我们本来设计不是为这个原因，现在因为社会环境改变，对他们来说也是拥有一个自己的单位。
长实专注稳健“老经济”
彭琳：长实是一个综合性的企业，但大家心目中对长实的理解主要还是房地产开发商。在开通沪港通之后，内地投资者会过来香港买长实，您认为长实与同业相比有什么特别的投资价值？
赵国雄：我们不光是一个房地产开发商，我们是一个综合企业，综合企业为什么有他一个特别的卖点呢？比如说每个行业有高潮和低潮的时候，我们综合企业就是刚好互补了，互相弥补了。比方过去两年房地产在香港、在国内情况不太好，但是我们其他的行业业务非常好，所以盈利也稳定的增长了。
稳健中不忘发展，发展中不忘稳健，这个是我们业务的重点。所以投资长实就是稳健，稳健中我们也要发展。所以你看过去长江实业每一年业务都是在扩充，每一年盈利都有非常稳定的增加。
我们在不同的行业里也是老大哥，比方航运我们全球是排第二；电信3G、4G全球也是排第一名；我们房地产当然也是非常出名了，比方说我们基建，长江基建现在在全球排名也是非常前的，不是第一名就是第二名；我们码头业务也是非常好。所以我们发展是全方位的发展，不是单一个行业的发展。
彭琳：长实负债率非常低， 历史上就好像没有超过15%，然后现在只有1.6%， 内地很多的开发商的负债率都非常高，超过100%，你觉得维持长实集团低负债率的必要性在哪里？这不会限制你们业务的发展么？
赵国雄：我觉得要看看外围的环境，宏观的环境怎么样，现在外面的情况也是比较波动的。比方长实，银行一般就是看balance sheet(资产负债表)，他们对你贷款条件比较宽松，对你贷款比较容易，要是你负债比较高，他们对你的条件要求也比较高，贷款也不容易。所以，刚才像刚才说的我们稳健中不忘发展，发展中不忘稳健，主要也可以说是保守，就是我们不要太高的风险，特别现在我们现金流也比较丰富，所以也没有什么压力。我们长江实业也是希望在一个稳健的环境慢慢去发展我们的业务，这个是非常重要的。
我们看国内很多同行，他们的负债比较高，所以现在套现的压力也是比较大，所以就是我刚才说的他们为什么要砍价，主要是要套现回来。我们没有这个压力，每期开盘我们都是贴近市价开盘，也没有要求太高的价钱，所以现在买了我们房子的买家应该也是非常高兴的，因为我们不会砍价，所以买了之后也保值，不会资产缩水，这个非常重要的，给我们买家有一点信心，就是我们不会胡乱去砍价的。
彭琳：长实过去这几年其实在房地产以外的投资是越来越多了，像一些比如说天然气，发电这样子的一些项目，在新型经济中有没有一些新的投资方向？还是会投资在基建项目？
赵国雄：长江实业基本上都是老经济，新经济我们长江实业没有什么(投资)。李先生他自己有，但是长江实业就没有。
彭琳：但是未来还会投资在一些基建，地产？
赵国雄：很难说这个未来，看看机会，现在我们还是绝对的老经济。老经济我们还是做得非常好的，现在我们的股东一般都是蛮满意的，所以现在我还是做老经济。将来有机会新经济我们也可以考虑的。
现在我看海外老经济也有很多的机会，因为过去几年，美国、欧洲他们经济不好，很多企业股权都要卖出来了，基本上那些企业的业务还是不错的，就是他们的资金滚动可能出现一点问题，所以我们觉得老经济还是蛮有机会的。
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
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