文/新浪财经香港站记者 翁晓莹
在香港，几乎每栋住宅大厦都成立了业主立案法团，业主们可以自己决定所住大厦的管理事务，真正做到“我的地盘我做主”。业主立案法团是法定团体，对住宅大厦进行管理时也具有法律权力。
香港住宅密集，很多房子都已经处了老旧状态。近期有媒体报道了内地住宅维修金的使用问题，业主购房时交存的那笔不小的维修资金，想真的拿出来用简直比登天还难。根据各地统计数据，全国交存的住宅维修资金已经超过了1万亿元人民币，但实际的使用率竟然不足1%。原本在买房时支付的专门用于住房维修的钱，在房子漏雨渗水、电梯老化失修时，却根本无法支取，不免让人觉得闹心。
说到住宅维修，便不得不提香港。香港的住宅密集程度众所周知，曾经在微博上看过一幅香港岛的鸟瞰图，图片上的香港就像一只浑身都是刺的刺猬，而那一根根的刺便是香港密集的高楼大厦。
在这整片的高楼大厦群里，有很大一部分的房屋已经处于老旧状态。目前全香港共有4011栋楼龄超过50年的旧楼，其中约有1000栋被列为“有较明显欠妥之处”，更有两栋被指“需要进行紧急维修”。这4000栋年龄超过半个世纪的旧楼就像不知何时便会爆炸的炸弹一样遍布全港，由此可见住宅维修在香港的紧迫程度。
2010年1月红勘马头围道旧楼倒塌，敲响住宅维修的警钟。有组织
目前全国各地的住宅小区，多数都未成立业主委员会，“无组织”成为业主们难以支取住宅维修金的主要障碍之一。 而在香港，几乎每栋住宅大厦都成立了业主立案法团，这使得业主们能够自己来决定所住大厦的管理事务，真正做到“我的地盘我做主”。
香港的业主立案法团是根据香港法律成立的法定团体，在对住宅大厦进行管理时也具有法律权力。每个业主立案法团都有管理委员会，其中一人为委员会主席，每年还会召开几次业主大会。就好像一家上市公司，有董事会、有主席，时不时还需召开股东大会来投票决定重大事项。
有纪律
当然，光有组织还不够，如果没人干活或者不按规矩办事儿，一样都是白搭。
香港的业主立案法团在处理与大厦相关的事务时，每一项决定和每一笔花费都需要向业主公开。以住宅维修为例，大厦为什么要修、哪里要修、工程进行的具体时间、花费多少、如何招标、每家工程公司的报价多少、招标的结果等等所有的进展都要进行公布，每做一项决定都要召开业主大会通过，并且在走廊和电梯里张贴会议记录和公告，力求做到公开透明。
在花钱方面，和内地不同的是，在香港买房后并不需要一次性交存住宅维修金，而是每月定期缴纳管理费，用来进行住宅大厦的保安、清洁等日常管理。相比一次性交存，每月缴纳管理费避免了大笔专项资金严重贬值的问题。
住宅维修所需的资金也包括在管理费中。不过每次大修时这笔钱往往都不够花，通常的解决办法是，在业主立案法团订立明确的维修计划后，整体项目的费用由每户业主分摊。每年年底，法团都会聘请审计师对账目进行审计，之后再向所有业主公布一年中的收支明细，让业主知道自己交的钱究竟有没有花在刀刃上。
目前香港有4000栋楼龄超过50年的酒楼，就像随时都会爆炸的危楼炸弹。有强制
虽然香港在住宅维修方面有着相对清晰和有效的管理系统，但却无法保证人人都能自觉地严格遵守这些规定。事实上，香港也曾发生过几起因住宅大厦老化失修而酿成的命案。
1994年，香港仔添喜大厦的檐棚倒塌，压死了楼下报纸摊的女摊主，并造成13人受伤。1999年，旺角国荣大厦外墙的混凝土剥落，楼下的女小贩也因此一命呜呼。这些惨痛的教训让香港政府开始思考如何以“防胜于疗”来避免意外的发生，并于2003年和2005年先后两次进行公众咨询。
2010年的红勘唐楼倒塌事件是近年来香港影响最大的住宅老化事故。这栋位于马头围道的住宅楼疑因底层装修影响主力墙结构，由地面层开始坍塌，此后楼上4层也逐一倒塌，事件造成4人死亡，2人受伤。事发后坍塌的瓦砾堆积有两层楼高，TVB电视剧《怒火街头2》中也有部分剧情根据该事件改编。
在这一导火索下，香港政府正式于2010年推出了强制检验计划，每年都分地区对楼龄30年以上的旧楼进行抽查， 如果大厦没有通过检验，业主便需要委聘工程人员进行维修，不遵守此项规定的人将会被罚款和监禁。在如此强硬的手段下，香港楼宇失修的问题在一定程度上得到了有效的处理。
罗马不是一天建成，一个责任清晰且运作有效的住宅维修系统也必然不会一蹴而就。香港在这方面的运作虽然并非十全十美，但对内地来说也是很好的经验学习。只有经过不断地摸索和尝试，并适当地借鉴香港和国外的经验，内地才能找到适合自身情况的解决方案，合理利用住宅维修金，保障人们的居住环境安全。
(本文作者介绍：来自上海，蜗居香港。北京大学元培学院毕业，香港大学新闻学硕士。)
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