文/新浪财经专栏作家 宋聆[微博]
所有为房子提供贷款——无论是为买房子提供贷款，还是收房子作抵押物以提供养老融资的机构，都面临一个问题：流动性。钱都是有数的，你收了房子，把钱贷出去了，你的资产表里现金就少了，收下一个房子就有问题。
杭州，2013年9月14日 “以房养老”将开展试点在杭州举办的老年人博览会上，一位老人从“以房养老”广告牌前走过。新华社发(龙巍 摄)养老是各国政府的难事，尤其是对已进入老龄化的国家。
一年以来有两个政策，养老社区和以房养老。一个是交钱买一个进养老社区居住的资格，另一个则是把房子盘活换钱养老。大多数人都明白，要是有钱，还用盘活房子换钱养老吗？答案可以幽默一些：你可以盘活房子换钱进养老社区。
以房养老的争议很多，比如中国人的观念、以及70年产权的土地使用制度等。
观念的改变有时是基于社会发展。例如，中国历史上，宗族问题曾是很棘手的问题。经济发展之后，年轻人外出打工的多，宗族问题自然衰弱了。随着社会现代性的加强、经济水平的提高，观念不是改变不了的问题。
从实际效用以及已有的发展历史来看，70年产权的土地使用制度也构不成发展以房养老的阻力。《物权法》第一百四十九条明确规定住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这是形势逼出来的法律，虽然没有细则，但要相信政府，如果仅政策层面上的问题，到了时间，都能解决。这类例子不胜枚举。
说句大白话：政府既然开展了此项业务，就会考虑到这个问题。更何况，以中国现有的拆迁能力，房子能不能存续30年都是问题。至于拆迁补偿款，即便在眼下之中国，这是谁都无法预测的。未来如果有机构参与，博弈加强，也许是一种新的力量，能够推动或改变什么，也未为可知。任何经济问题都是政治问题。哪一个国家都不例外。
比较难解决的是房屋估价问题。这个问题甚至不仅仅涉及到一家公司、一个行业的问题。我个人认为，如果解决不好，这是最易对整体经济形成冲击的地方。
要讨论这个问题，我们先要探讨一下资产证券化。
近日，顶层提出要发展“资产证券化”，我个人理解，这是李克强总理提出的“盘活存量”的一个体现。从理论上，“盘活存量”是一个非常好的想法。但从技术上，比较困难。
资产证券化包括的范围很大，美国的房屋抵押贷款债券也是其中之一。时至今日，国人对引起金融危机的次债已经耳熟能详了。
如果以纯技术来论，各开展住房贷款业务的机构对购房者的资信审核不严是技术原因。之所以审核不严，源于对形势的乐观，这大概是中规中矩的表述。但从社会深层次来说，住房子虽然是经济问题，也是政治问题。当年“两房”是为了实现居者有其屋的目的走向前台的。
所有为房子提供贷款——无论是为买房子提供贷款，还是收房子作抵押物以提供养老融资——的机构，都面临一个问题：流动性。钱都是有数的，你收了房子，把钱贷出去了，你的资产表里现金就少了，收下一个房子就有问题。
抵押贷款债券就是在这样的需求下走红。它先将获得的抵押权形成一个资产池，然后再分割为债券，发售给投资人，这就是证券化的过程。
事实上，只要证券化规模扩大，就很难知道你买的到底是哪一桩物业的抵押债券。基础资产的级别到底怎样，只是理论上的。尤其像房子这种资产，很难估值。
当年的“两房”从国会获得隐形授信，为其发行的抵押贷款债券担保。该债券被华尔街视为“无风险债券”，作为一些衍生工具的基础材料又开发出许多东西。这中间当然有华尔街衍生工具的问题，但金融危机爆发的引信源自不动产价格的下降，应该是没有疑问的。如果只是房地产行业，那不过是一个行业。如果有为房地产行业提供融资的金融机构，那就是该机构，至少在理论上还都可控。但如果是证券化，那波及的面就相当大了。
可以说，如果没有资产证券化，大规模的抵押贷款业务做不了。但如果大规模的抵押贷款债券出现风险，例如，楼市下跌，那冲击面也相当大。
教科书上认为，风险可以通过分散而获得管理。但有些风险，分散的面越大、波及的面越大。
今日以房养老，无论房子盘给银行、保险公司或者任何一个机构，资产证券化是紧跟其后的路。可是，你我都知道，这跟坐了火箭炮似的房价，不可能永无下跌之日。曾见报上有专家预测，如果以过去五年的上涨速度，未来可能每平米80万元。但我们都知道，过去五年的上涨，并不是理性上涨。明年的房价都不好说，更何况未来十年、二十年。对房屋的估值，与猜测无异。开展此业务的机构，有点类似于赌博。如果“以房养老”作为惠民政策大规模铺开，就与美国政府曾为了实现“居者有其屋”的计划而为两房提供担保及其他种种措施，颇为类似。
本人不才，对近期政府一系列政策妄加猜测，觉得不管什么原因，政府看起来很缺钱，缺现金。盘活存量是好，但也要想好，结成利益共同体的越多，房价就越发难调。
中国就万事离不开房子。从中外经济史上看，房子从来就不是好办的资产。
(本文作者介绍：宋聆，关注保险业中宏观的运营与发展。)
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