香港楼市大泡沫？呵呵哒

　　文/新浪港股专栏作家 陈锦兴 微信公众号（xlgg-sina）　

　　经过半年的反复下跌，最近两个月，无论是一手或二手成交，都有明显的增长，刚性以至投资需求也冒出来，因此过度忧虑香港楼市是绝对不必要。

香港楼市大泡沫？呵呵哒

　　在香港，媒体每天都在报导楼市下跌的消息，最近负资产的个案大增，也为楼市大响警号，而且大行续加入唱空。然而经过半年的反复下跌，最近两个月，无论是一手或二手成交，都有明显的增长，反映当楼房价格下跌约10-15%后，刚性以至投资需求也冒出来，这就是一个反映经济变化的正常楼市，因此过度忧虑香港楼市是绝对不必要。

　　香港是国际金融中心，而环顾纽约、伦敦甚至新加玻，其房地产市场都是偏处高位，过去五年鲜有大调整。金融中心是服务于产业链之中价值最高的部份，外围从事会计、法律、保险及资产管理的人，均是增值能力较强的，对楼房质素的要求只会愈来愈高，这是大都会楼价难大跌的不解之谜。

　　此外，香港的经济其实不算差，经济增长约2%，最新失业率只有3.4%，虽然零售、旅游及酒店等行业正面临寒冬，但香港的经济弹性是可以应付。旺区租金会大幅下调，奢侈品牌退出，民生品牌会乘势进驻核心地段，零售市场反而会变得多元化，也能配合不同旅客的购物要求。正面地看，过去不合理的天价租金大幅下挫，未尝不是好事。

　　再者，香港金融体系是异常地稳健。汲取了亚洲金融风暴的教训，香港在控制金融系统性风险方面日趋成熟，无论是2008年的金融海啸、2011年的欧债危机以至今年初的环球股汇动荡，都无法动摇其系统的稳定性。香港的外汇财政储备丰厚，港府用以支持经济的空间还有很多。无容置疑，眼下经济是转弱力了，但距离危机甚远。居安思危有其道理，但杞人忧天并无必要。

　　香港的楼市不是大泡沫，因为有六成的楼房已完成供款，而经过多轮调控措施，现时平均的按揭比率约在五成，业主的负担能力是很强，因为银行在批出按揭前，会为业主进行加息三厘的压力测试。这样的按揭比率及负担能力水平，环顾世界也算是极为严格及安全。

　　无可否认，未来四年楼宇供应相当充裕，供应达9.4万个单位，这会限制楼价的上升，但未足以大力推跌楼价，由于香港大型发展商的财政都十分稳健，无需急于卖楼套现，楼价平稳发展的机会反而更大，再加上全球利率低迷，货币贬值压力大，楼房的保值功能将更为突出，这也是香港楼市难以崩跌的基础。

　　香港的地产股现价普遍处于其资产净值的六成，相信已反映楼价下跌起码三成的预期。只要情况不是这样差，再加上地产股的租金收入在稳步增长，地产股的估值在来半年是有提升空间，资产净值的折让会收窄，届时会为地产股带来真正上升的动力。

　　(本文作者介绍：毕业于香港大学经济系，具20年股市分析经验，深明股市中的风险与机遇。此外，曾担任一家本地精品投行的首席分析师，专门研究本地的中小型股。现任英皇证券(香港)有限公司研究总监，不时在香港的电台、电视及报章杂志评论港股。)