周天勇：土地资产化零到市场价格的溢值是1998年以来经济增长动力的最大来源

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　　文/意见领袖专栏作家 周天勇

　　中国的高增长究竟来自于哪里？——奇迹解释之六

　　计划经济时经济学一个非常重要的定义，土地是资源，是生产资料（农村耕地和城乡建设用地）和生活资料（农村宅基地），只能按照建设需要计划并无偿划拨，禁止交易，不是资产，没有价格和价值。土地有偿使用，是20世纪90年代因外资进入中国建厂盖房需要土地，才陆续开始的一种探索。笔者据《中国统计年鉴2003》有关数据计算，1997年房地产行业增加值占GDP的比例为1.9%，但2022年3月17日我浏览国家统计局网站调整后的这一数据为3.7%。我认为，还是应当以2003年统计核算数据为准。因为在1998年以前，绝大部分城镇住宅建设为机关企业事业单位和城市房地产管理局盖房，甲方是附属的建设单位，许多是工程指挥部，并不是独立核算的市场经济主体。房地产几乎算不上是一个国民经济行业。

　　1998年的城镇住宅商品和货币化改革，与土地协议和后来的招拍挂相结合，催生和扩张了房地产行业的快速和繁荣发展。也使房地产、金融和建筑业增加值占GDP和比例从1998年的3.7%、5.2%和5.8%分别上升到7.2%、8.2%和7.1%，使这三大与土地和建房有关行业的增加值从占GDP的14.7%上升到22.5%。而同期工业增加值占GDP从1997年的41.4%却下降为2020年的30.9%。房地产与金融业，既不是资本密集，职工使用数量也相对越来越少，也不是物质产品生产行业。那么，中国1998年以来其快速扩张的增加值究竟来源什么地方？我认为，除了本专栏之五所写的城镇住宅资产化溢值外，非常重要的还来自于允许交易土地从零到市场价格的溢值。

　　二元体制国家，被禁止交易的土地没有市场价格。因而在体制转轨过程中，除了住宅从零或者成本价格到市场价格的溢值外，还有土地从无价格的自然资源、生产资料和生活资料，转向市场经济意义上有市场价格的资产。在国民经济投入产出中，也存在着土地投入数量没有发生变化，但国内生产总值有其价格溢值性的额外增加。在中国二元体制转轨过程中，典型的是农村土地禁止交易，或者不能够交易，但被征用转变为城镇、工矿区的商业、办公、住宅和工业等建设用地时，由于可以交易，供求机制发挥作用，特别是在竞价市场上，发生了从零到市场价格的溢值，地方政府财政得到了土地出让金。

　　在土地被禁止交易时其基础价格为零，放开交易一瞬间的价格水平，则取决于土地所有结构、交易方式、供求数量、地租价格和其他相关要素价格水平等因素。由于中国城镇土地为国有、农村城郊土地为集体所有，土地由政府从农村和城郊集体征用。除了公共和准公共用地由政府无偿划拨给使用者外，工商和居民住房用地，先是由地方政府一对一协议出让，再转变为由地方政府行政垄断性的土地市场上竞价出让。因农村集体土地禁止交易或不能够交易，其价格到目前为止总是为零。政府低价补偿从农村征用零价格的土地，向工商企业和房地产商出售土地使用权。而且，由于禁止农村集体土地一级或者二级市场交易，地方政府可以源源不断地从农村征用到从零溢值到市场价格的土地。

　　二元体制下土地资产化改革具有以下特征：首先，出让土地属于流量资产。一般来说，土地从农村城郊集体征用为国有土地后，开发商或者工矿企业用于建设。在工程完工后的40—70年中，一般不会再次交易，特别是商业和居住楼宇下面的土地无法与地面建筑物分割销售。因此，与前述住宅资产不同，住宅资产是可以随时交易的存量资产，而土地大都是短暂时间内一次性交易的流量资产。其次，二元体制中土地从零到市场出让价格溢值是一次性的，并且其价格因规划建设时间不同而锁定在出让当年的水平上。农村城郊集体土地因禁止交易价格为零，但年年都有可以出让的从零到市场价格的土地，什么时候征用由政府规划和建设所决定。而存量住宅资产则不一样，其价格从房改成本价格到市场价格的溢值，在交易对象和时间方面则由居民自己选择。最后，土地和住宅一样，也可以资产化改革（土地竞价出售和住宅商品化），决定可能是一次性的，其资产化变现溢值是一个持续和长期的过程。如农村城郊土地变成城镇工矿建设用地，除非城市化、工业化和交通水利现代化已经全面完成，而建设用地进入存量内部更新调整变动阶段。否则，每年都有一定数量无价格的土地被征用竞价出让，因而每年也都有从零到市场价格的溢值性收入。

　　从土地数量看，1991—2020年，中国从农村和城郊年均征用土地670万亩，累积转移了20 100万亩，出让用地面积年均增长率6.09%，用于城市、工矿和交通水利等建设。其中协议和竞价出让直接用于商品房、商业场楼、办公用房和工厂等的生产性用地累积7 958万亩。从全部土地出让价格看，每亩从2 000元提高到2020年的259.7万元，年均上涨率为31.49%。地方财政累积收取土地出让金为589 139亿元。其中出让给房地产商的各类房屋用地，2000—2020年累积1 014.97万亩，占同期总出让土地面积的12.75%；每亩平均出让价格从28.96万元上涨到1 277.90万元，年均上涨率为21.69%；房地产商累积支付给地方政府的出让金为282 788亿元，占同期土地出让金的48%。[1]见图1所示。

　　数据来源：自然资源部网站．http://www.mnr.gov.cn/sj．；财政部网站．http://www.mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju．；前瞻数据库．d.qianzhan.com/xdata。

　　关于中国土地出让金应不应当是GDP的组成部分，学界有不同的看法。不同意土地出让金和房租在分配流量方面进入GDP核算的许宪春[27]认为，现行国际标准中出租生产资产所获得的收入属于营业性收入，营业性收入是一种生产活动收入，它是创造增加值的，营业性收入的大小直接影响到GDP的大小，应当计入GDP。而土地所有者或者土地使用权拥有者与金融资产拥有者之间发生交易，那就只有不同类型资产之间的交换，没有生产活动发生，从而也就没有增加值产生，对GDP没有贡献，因此，土地出让金不能计算到GDP中去。李静萍 [28]认为，将土地出让金看做一次性地租收取更为合理，应当计入GDP。在中国全部的土地使用权交易中只有土地使用权出让是土地所有者与土地使用者之间的直接交易。根据对交易中涉及的资产的处理不同，该交易的核算性质可以从两个不同的角度理解：首先，可以将其视为土地资产的出租交易，其间发生的土地出让金应视为财产收入，即地租。其次，可以将其视为土地使用权的交易，土地出让金当属于土地使用权这种无形非生产资产的价值。SNA93提出了包括土地租约在内的无形非生产资产的概念，从而使土地出让金核算具有了一定的灵活性。土地使用权转让与土地使用权出让的性质一样，都涉及到土地的出租，二者的核算处理应保持一致。地租是在原始收入分配账户中记录，而且一次性支付的土地出让金是土地未来租金的折现值。

　　就国民经济核算来看，每年有一定数量建设土地的供应和越来越多的价款收支。支出法方面，房地产开发企业、工厂业主和其他服务等用地企业，支付了购地款并形成了投资需求。分配方面，地方政府得到土地出让金，成为其收入的组成部分。生产方面，或者考虑中国二元体制零到市场价格溢值的特殊性，归于额外获得的余值；或者以土地建筑部分的资本利润折旧、物业公司的租金、居民住宅出租租金，以及按照要素生产力原则，以居民给自己所有和居住的住宅虚拟交纳房租的方式进行平衡。

　　那么，这部分从零到市场价格溢值的土地出让金有没有进入中国GDP的核算呢？分配法上没有。从统计部门数据库“国家财政收入”看，其项目中没有包括土地出让金部分，[2]但从财政部数据栏各月“财政收支情况”看，“政府性基金预算收入情况”中包含了“国有土地使用权出让收入”。[3]2018年国家统计局核算的政府和居民各自总收入占GDP比重：按照初次分配分别为12.80%和61.20%、可支配收入分别为18.70%和59.40%，而调整后可支配收入分别为13.00%和65.20%[29]。但笔者根据政府一般性财政收入（税收+非税收入）、国有资本金收入、政府性基金收入和征缴社保收入四项，以及居民人均可支配收入（其中已经包括了转移净收入）计算，2018年政府收入占GDP比重为35.46%，而居民可支配总收入占GDP比重为42.93%[30]。统计局调整后政府收入占GDP比重比笔者计算的四项收入占比低了22.46个百分点，而居民收入却比统计公报公布的2018年居民人均可支配收入乘以总人口占GDP比重高了22.27个百分点。前面国家统计局核算的政府收入占GDP比重为18.70%，介于全部税收收入比17.01%和非税收收入占一般性财政收入比19.95%之间。

　　之所以在国民经济核算中土地出让金没有进入政府收入项下，是因为按照维塞尔要素生产力归属原则，GDP核算国际规则上有居民自己所有并居住的房屋，支出法上要自己给自己虚拟地支出一笔房租，收入法上要自己收到一笔自己给自己支出的房租，而生产法上因房屋提供了居住服务，要虚拟地计算一笔房租产出。从后面的分析看，在实际的核算中，有关部门已经将购买土地支出、土地出让金和地租产出分别计入了GDP。

　　问题出在土地的所有差别方面。市场经济国家，土地为混合所有，大量的土地交易收入和房租确实进入了居民项下。由于中国土地国有，实际在GDP分配法与生产法的核算平衡中，出让金——70年地租实际上已经由政府收取了，应当计入政府收入部分。太大额度的土地出让金已经进入了销售给居民住宅的成本，应当视为居民已经提前预交支出了70年的房租，因而不应该再虚拟计算居民自己产权的房租收入。这样，支出法上有购买出让土地支出；分配法上，调低居民收入部分占GDP的比重，调高政府部门收入占GDP的比重；而在生产法上，由于住宅给居民提供了居住服务，按照GDP核算国际规则，可以虚拟地计算一笔居民居住住宅的房租。这样就可以纠正目前国民经济核算上政府收入分配比重过低和居民收入分配比重偏高而与实际不相符合的谬误。

　　从实际国家统计局的核算看，从购买土地投资的支出法上无法将其从国民经济总支出中予以剔除。从投资方面看，2018年全社会投资488 499亿元中，毫无疑问包括65 096亿元的购买出让土地款项。其中房地产投资120 165亿元，购买土地支出48 944亿元。土地出让金用支出法计算时构成了投资总支出的重要组成部分。

　　从生产法上看，就房地产行业产出数据看，土地出让金实际已经计入了GDP。房地产业增加值比例的跃升，其重要来源是20世纪中后期土地资产化改革零到市场价格的溢值。笔者分析国家统计局房地产业增加值占GDP比重，在《中国统计年鉴2000年》中看到的数据是，1991—1998年房地产业增加值占GDP比重分别为1.70%、1.96%、1.85%、1.86%、1.81%、1.69%、1.69%和1.85%，而2020年1月份浏览国家统计局网站的数据是3.46%、4.04%、3.86%、3.92%、3.83%、3.64%、3.66%和4.02%，房地产业增加值的比重年平均调高了2个百分点左右。甚至在1977—1990年房地产业增加值占GDP比重年均为2.52%，其中改革开放前的1977年比重2.26%。这显然是不合理的。首先，改革开放之前，包括刚改革开放初，存在的是委托工程的甲方单位建设指挥部，还没有房地产商，也没有房地产开发这个行业。其发育于20世纪90年代，大规模兴起于21世纪前20年。其次，住房商品化改革是从1998年才开始推进的，即使土地不能交易，体制扭曲的产出损失被经济主体通过产品市场化去纠正，也得等到住宅等楼宇商品化销售才可能实现。最后，如果将房地产看做是一个服务行业，其劳动和资本密集程度远小于建筑业，若没有其他特殊原因，在土地供给面积增长率不高的情况下，房地产业增加值占GDP比重从1997年的1.69%快速上升到2020年的7.34%是不可想象的。

　　将土地出让金占财政收入比设（Lf）为自变量，房地产业增加值占GDP比重（Gh）设为因变量，进行相关性回归得出：

　　其中，F值=0.0000，R2=0.6626。

　　可以看出，二者之间高度相关。土地出让金，实际是土地资产从零到市场价格的回升，即价格溢值因素是房地产业增加值的主要来源。

　　1998—2020年，由于城镇住宅资产价格从零或者房改价格向市场价格攀升，人口增加和城镇房地产业繁荣，房地产开发企业贷款和居民住房按揭贷款使国民经济债务扩张速度加快和债务程度深化。房地产开发企业贷款余额从5 038亿元增加到668 504亿元，占全国总债务余额的比重从5.00%上升到30.57%；居民住房按揭贷款余额从1 753亿元增加到631 787亿元，占全国总债务余额的比重从1.74%上升到21.48%。政府、企业和居民总债务余额从100 763亿元增加到2 941 280亿元，其中房地产开发企业贷款和居民住房按揭贷款余额从6 791亿元增加到1 300 291亿元，占全国总债务余额的比重从6.74%上升到52.05%。[4]

　　货币既是房地产企业和居民在房地产经济领域投资、建设、销售、举债、购房、还本付息等交换、流动和循环的介质，也是房地产价格的计量单位。因而，城镇住宅从生活资料转变为市场经济中的资产，其从禁止交易到能够交易且具有价格，从无价格到有市场价格的上升，实际也使得国民经济发生了货币深化。在中国，公益性建设用地一般无偿划拨；工矿用地价格很低，一些地方政府曾经对挂牌出让的工业用地进行了各种方式的出让金变相返还；而土地出让金48.00%来自城镇住宅、商业和写字楼宇用地。1998—2020年，土地和住宅出让和购买，为其供应的货币从9 499亿元上升到826 636亿元，[5]占全国总货币供应余额的比重从9.09%上升到37.08%。其中为土地出让和购置供应的货币从1 269亿元增加到210 335亿元，比重从1.21%上升到9.62%；为住宅建设、销售、按揭和购买等供应货币的比重从7.88%上升到28.18%[31]。

　　我们将居民住宅按揭贷款和房地产开发企业贷款余额占全国总债务余额比重（Dh）房地产业货币供应量余额占全国总货币供应量余额比重（M1h）设为自变量，房地产业增加值占GDP比重（Gh）设为因变量，进行相关性回归得出：

　　F值=0.0000，R2=0.9465

　　可以看出，有关债务扩张和货币供应与房地产增加值变量之间高度相关。土地和住宅通过资产化实现零到市场价格的溢值，使得经济债务水平提高和货币深化，加速了房地产业GDP的增长。

　　其实，金融业给土地购置和土地开发企业以及居民购房等提供贷款，贷款利息既是银行的收入又是房地产开发企业的成本和居民投资的支出；房地产开发企业在从政府购置土地到住宅建成销售的过程中，将工程建设发包给建筑企业，住宅工程由建筑企业建造安装完成交付；而银行也给建筑企业提供流动资金贷款，建筑企业则向银行支付利息。

　　从图6可以看出，土地出让金、居民住宅贷款和房地产商开发贷、为土地和房地产供应的货币变量，均与房地产、金融和建筑三行业增加值变动之间有着密切的关系。土地和住宅通过资产化实现从零到市场价格的溢值，使得经济债务和货币深化，加速了这三个密切相关行业增加值的产出和的增长。

　　数据来源：周天勇．不动产：价格、货币与债务变动对消费和工业化的挤出．东北财经大学国民经济工程实验室工作论文．2021．（7）； 国际清算银行．www.bis.org． statistics；中国人民银行．pbc.gov.cn/diaochatongjisi．财政部．mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju；国家统计局网站．

　　[1]数据来源：自然资源部．http://www.mnr.gov.cn/sj；财政部．http://www.mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju；前瞻数据库．d.qianzhan.com．

　　[2]资料来源：国家统计局国家财政收入项目．data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn。

　　[3]资料来源：财政部各月财政收入情况．http://www.mof.gov.cn/gkml/caizhengshuju。

　　[4]数据来源：国际清算银行（Bankfor International Settlement，BIS）． stats.bis.org/statx/toc/LBS.html；中国人民银行网站．http://www.pbc.gov.cn/diaochatongjisi/116219/index.htm．

　　[5]全文中的货币变量，均指M2．

　　(本文作者介绍：东北财经大学国民经济工程实验室主任)